หมู่บ้านบุกชอน (Bukchon Hanok Village) สถานที่ท่องเที่ยวชื่อดังของ เมืองโซล ประเทศเกาหลีใต้ โดยเป็นหมู่บ้านอนุรักษ์ ที่ยังคงสถาปัตยกรรมเกาหลีในช่วงยุค 1930-1940 ซึ่งเป็นช่วงสงคราม โดยปัจจุบันหมู่บ้านบุกชอนยังคงมีประชากรอาศัยอยู่ และได้เปิดให้เป็นสถานที่ท่องเที่ยวของคนทั่วไป ไม่มีการเก็บค่าใช้จ่าย ทำให้เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวจำนวนมาก โดยเฉพาะกิจกรรมการใส่ชุดพื้นเมืองเกาหลี (ฮันบก) เดินถ่ายรูประหว่างเที่ยวชม

ขอบคุณภาพจาก : http://www.korea108.com

แต่ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2018 นี้เอง สื่อเกาหลีใต้ได้เผยแพร่ข่าวการชุมนุมของชาวชุมชนบุกชอน ที่ได้ออกมาเรียกร้องต่อรัฐบาล ถึงขนาดชูป้ายว่า “WE’RE JUST MONEY MAKER FOR SEOUL CITY” เนื่องจากได้รับความเดือดร้อนจากการรุกล้ำความเป็นส่วนตัวของนักท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็นด้านเสียง ขยะ หรือแม้แต่การแอบขับถ่ายในที่สาธารณะ เนื่องจากตัวพื้นที่หมู่บ้านบุกชอน มีห้องน้ำสาธารณะที่มีระยะทางห่างกัน

เหตุใด ชุมชนหมู่บ้านบุกชอนถึงต้องประสบชะตากรรมอย่างนี้?

ขอบคุณภาพจาก : http://english.hani.co.kr 

แต่เดิมทำเลที่ตั้งของหมู่บ้านบุกชอนนี้เคยเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยของคนใหญ่คนโตใน ราชวงศ์โชซอน เพราะใกล้กลับพระราชวังสองแห่ง แต่พอช่วงสงครามที่เกาหลีถูกปกครองโดยญี่ปุ่น (1930-1940) ก็เริ่มสร้างมีการสร้างหมู่บ้านบุกชอนขึ้น เนื่องจากช่วงนั้นเมืองโซลประสบกับสภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัย ทำให้สถาปัตยกรรมของหมู่บ้านบุกชอนจึงคงความคล้ายกันถึงปัจจุบัน

ต่อมาในปี 1983 รัฐบาลได้เริ่มมีการนำกฎหมายควบคุมอาคารมาใช้กับหมู่บ้านบุกชอน โดยการควมคุมขนาดและรูปแบบอาคาร เป็นการนำข้อกำหนดเรื่องการจำกัดความสูงอาคารมาใช้ เพื่อรักษาให้เป็นหมู่บ้านอนุรักษ์ ป้องกันสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่อาจทำให้เกิดความไม่เข้ากัน แต่ในระดับหวังผลแล้ว ยังไม่ประสบความสำเร็จเท่าไรนัก เนื่องจากยังมีสิ่งปลูกสร้างสมัยใหม่เกิดขึ้น อีกทั้งเมื่อมีข้อกำหนดแบบนี้ ก็เกิดการย้ายถิ่นฐาน ประชากรในหมู่บ้านบุกชนลดลงจนเหลือ 3,800 คนในปี 1995

รัฐบาลเมื่อมองเห็นปัญหา จึงบรรจุหมู่บ้านบุกชอนเข้าไปอยู่ในแผน ‘Seoul’s Urban Regeneration Cultural Restoration and Tourism Development’ ระยะโครงการตั้งแต่ 2001-2004 (แผนระยะแรก) 2004-2006 (แผนระยะหลัง) โดยแผนการเริ่มต้นจากการให้ขึ้นทะเบียนครัวเรือนอนุรักษ์, กำหนด design guideline, กำหนดความสูงให้เพิ่มจากแต่เดิม 1 ชั้นเป็นไม่เกิน 4 ชั้น (สูงไม่เกิน 16 เมตร) และปรับปรุงทัศนียภาพ งบประมาณตั้งแต่ 2002-2017 ทั้งหมด 62.88 ล้านเหรียญสหรัฐ

ผลลัพธ์ชัดเจนที่ได้คือ จำนวนนักท่องเที่ยวที่มาหมู่บ้านบุกชอนเพิ่มขึ้นก้าวกระโดด จาก 14,000 คน (2006) เป็น 1,049,351 คน (2014) มูลค่าที่ดินปรับตัวกว่า 35.5% จาก 1,600 เหรียญ/ตร.ม. (1996) เป็น 4,500 เหรียญ/ตร.ม.

จากรายงาน Seoul's Experience in Cultural Heritage, Sustainable Tourism and Urban Regeneration

ผลประโยชน์ส่วนใหญ่ดูเหมือนจะตกที่ท้องถิ่น มากกว่าตัวชุมชน แล้วชุมชนได้ผลตอบแทนอะไร?

สิ่งแรกที่เห็นได้ชัดเจนก็คือ การได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินเป็น 0.7/1,000 ส่วนที่อยู่อาศัยเป็น 0.75/1,000 อีกทั้งยังได้รับการปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัย และสภาพแวดล้อมในหมู่บ้านให้ดีขึ้นจากเงินสนับสนุนโดยรัฐบาล
ในด้านผลประโยชน์จากการพัฒนาหมู่บ้านบุกชอนให้เป็นท่องเที่ยว ว่ากันว่าหมู่บ้านบุกชอนสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวกว่า 1.77 พันล้านเหรียญสหรัฐ

เม็ดเงินมหาศาลขนาดนี้.. ทำไมชุมชนยังต่อต้านการท่องเที่ยวอยู่อีก?

ด้วยมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงปรี้ดทำให้ค่าเช่าเพิ่มสูงไปด้วย มีบทสัมภาษณ์ของชาวบุกชอนบอกว่า ร้านที่ตั้งอยู่ตรงถนนเส้นหลัก (ก่อนเข้าไปในตัวชุมชนบุกชอน) ค่าเช่าแค่ 2.5 ล้านวอน แต่ได้เงินถึง 7.5 ล้านวอนเพียงชั่วข้ามคืน แต่สำหรับตัวชุมชนบุกชอน นักท่องเที่ยวไม่ได้มาจัยจ่ายอะไรขนาดนั้น แถมยังมีทัวร์ 0 บาทของคนจีน (อีกแล้ว) ที่ไม่ได้สร้างมูลค่าอะไรเลยนอกจากความเดือดร้อน บางร้านลงทุนถึง 100-200 ล้านวอนทำธุรกิจ ก็ยังต้องปิดตัวลง เพราะค่าเช่ามีการปรับตัวสูงขึ้น ส่วนราคาขายสูงถึง 250 ล้านวอนไปแล้ว

จาก http://english.hani.co.kr

 

เหล่านี้ดูเหมือนโอกาสทางธุรกิจที่ไกลเกินไปสำหรับชาวชุมชนบุกชอน เพราะนอกจากต้นทุนที่สูงลิ่วแล้ว ต้นทุนที่ตัวเองมีอย่างบ้านที่อยู่ ก็ไม่สามารถปรับปรุงอะไรได้ (เพราะติดข้อจำกัดเรื่องการอนุรักษ์อาคาร) แถมยังต้องทนกับพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่เหลือร้าย ทางออกก็คือการเปลี่ยนมือที่อยู่อาศัย อยู่ไม่ได้ ก็ขายหรือปล่อยเช่าทิ้งไว้ ส่วนตัวเองก็ไปอยู่ที่ใหม่มันซะเลย ทำให้ชาวชุมชนบุกชอนจึงมีจำนวนลดลงถึง 14% ใน 5 ปีที่ผ่านมา

ขอบคุณภาพจาก : http://english.hani.co.kr

หมู่บ้านบุกชอน เป็นผลลัพธ์ที่สะท้อนว่า ในขณะที่นโยบายด้านการท่องเที่ยวประสบความสำเร็จอย่างสวยงาม แต่ก็ยังมีเรื่องการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอุปสรรคต่อการพยายามทำให้เป็น heritage village แถมคนในตัวชุมชนนอกจากที่จะได้รับประโยชน์เพียงเล็กน้อย แต่ยังต้องเดือดร้อนอยู่ทุกวัน ซึ่งถ้าหากจะลองเปรียบเทียบกรณีเดียวกันนี้ในกรุงเทพฯ คงจะคล้ายๆกับอาคารในทำเลเยาวราช ที่มีมูลค่าสูง แต่ไม่สามารถปรับอะไรได้มากนัก - เทอร์ร่า บีเคเค

 

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก