ทำไม “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ” ถึงเป็นย่านพักอาศัยของคนหลากวัยในกรุงเทพฯ ตลอดกาล

ทำไม “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ”
ถึงเป็นย่านพักอาศัยของคนหลากวัยในกรุงเทพฯ ตลอดกาล

             ‘อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ’ เป็นที่รู้จักกันดีในฐานะของจุดเปลี่ยนถ่ายการคมนาคมในเมืองที่ใหญ่และสำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ใช้บริการขนส่งสาธารณะทางบกอย่าง รถตู้ และ รถเมล์ แต่นอกจากนั้นแล้ว น้อยคนจะรู้ว่าที่ทำเลอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ยังมีแม่เหล็กอะไรบางอย่าง ที่ช่วยดึงดูดให้ในทำเลนี้เป็นทั้งแหล่งงานและย่านพักอาศัยของคนหลากวัยในกรุงเทพเสมอมา

Node การเดินทางใจกลางเมืองกรุงเทพฯ

           ศักยภาพที่โดดเด่นที่สุดของ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูิมิ คือเป็นจุดเ้ปลี่ยนถ่ายการเดินทางของกรุงเทพฯมาตั้งแต่อดีตจนปัจจุบัน อย่างที่ทราบกันว่าบริเวณวงเวียนอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ จะแบ่งออกเป็นเกาะ 4 เกาะ ได้แก่ เกาะราชวิถี, เกาะพหลโยธิน, เกาะพญาไท และเกาะดินแดง ซึ่งเชื่อมไปสู่สู่ทิศทางที่เข้าถึงทุกสารทิศของกรุงเทพฯ ทั้งเหนือ ใต้ ออก ตก

• เกาะราชวิภี : เชื่อมสู่สวนดุสิตจนถึงพระนครและฝั่งธนบุรี เป็นแหล่งรวมโรงพยาบาล หน่วยงานราชการ และสถาบันทางการแพทย์
• เกาะพหลโยธิน : เชื่อมสู่โซนกรุงเทพตอนเหนือด้วยถนนพหลโยธิน ได้แก่ อารีย์ จตุจักร ลาดพร้าว เป็นต้น
• เกาะพญาไท : เชื่อมสู่กรุงเทพชั้นในและ CBD ด้วยถนนพญาไท
• เกาะดินแดง : เชื่อมสู่ถนนวิภาวดีรังสิต New CBD พระราม9 ไปจนถึงโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ

( รูป1: แสดงเกาะพหลโยธิน )

            นอกจากนั้นเมื่อมองภาพรวมของระบบโครงข่ายถนนในกรุงเทพฯทั้งหมด พบว่า ‘อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ’ คือ node หนึ่งเดียวที่อยู่ใจกลางกรุงเทพฯ สามารถเชื่อมกับถนนสายหลักที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็น ถนนกาญจนาภิเษกวงแหวนรอบนอก, ถนนวิภาวดีรังสิต, ถนนพระราม9, ทางพิเศษศรีรัช, ทางพิเศษเฉลิมมหานคร, หรือ ทางยกระดับอุตราภิมุข เป็นต้น ซึ่งทำให้ก่อนหน้านี้ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ คือที่ตั้งของจุดสถานีรถตู้ต่างจังหวัด เนื่องจากสามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวกและไปได้ทั่วสารทิศนั่นเอง

( รูป2 : แสดงภาพใหญ่ของกรุงเทพฯ มีอนุสาวรีย์เป็น node ตรงกลาง)

Supply ใหม่น้อย สวนทางกับ Demand ที่เพิ่มขึ้น

            ด้วยข้อกำหนดด้านผังเมืองของทำเลอนุสาวรียชัยสมรภูมิ ที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ของทหารและสถาบันราชการ สำหรับพื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้ส่วนใหญ่ก็ถูกพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า, สิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ หรือไม่ก็ได้รับการพัฒนาไปแล้ว ทำให้มี supply ใหม่ๆเกิดขึ้นในทำเลน้อยมาก ในขณะที่ฝั่ง demand ก็มีทีท่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากทำเลใกล้เคียงที่สามารถเดินทางเชื่อมถึงกันด้วยการเดินเท้าและรถไฟฟ้าสายสีเขียวอย่าง อารีย์และพญาไท มีการเติบโตของ mixed-use และออฟฟิศอย่างชัดเจน โดยปัจจุบันมี supply ออฟฟิศประมาณกว่า 500,000 ตร.ม. แต่ในอนาคตอันใกล้ จะมีการเปิดให้บริการของ สปริงทาวเวอร์ ออฟฟิศเกรดเอ และ อาคารบีทีเอส พญาไทคอมเพล็กซ์ (mixed-use) ทำให้จะมี supply ออฟฟิศในทำเลเพิ่มขึ้นอีก

            นอกจากกลุ่ม demand คุณภาพกลุ่มใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาแล้ว ยังมีกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่ม demand ที่มีคุณภาพและเกาะกลุ่มชัดเจนที่สุด เนื่องจาก อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีโรงพยาบาลทั้งรัฐและเอกชนรวมกันถึง 10 แห่ง คาดประมาณบุคลากรทางการแพทย์ได้จำนวน 886 คน รวมถึงยังมีสถาบันทางการแพทย์และสถาบันทางการศึกษา ที่คาดประมาณจำนวนบุคลากร นักเรียน และนักศึกษาได้อีกประมาณ 4,000 คน นับเป็นข้อสะท้อนเชิงบวกที่ชี้ชัดว่า อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นทำเลที่มีการเกาะกลุ่มของ demand ศักยภาพ

( รูป 3 : อินโฟกราฟฟิคแสดงสิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งงาน )

อุดมสมบูรณ์ด้วย street food และ lifestyle

            เนื่องจากอนุสาวรีย์ชัยฯ คือจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางของคนกรุงฯ สิ่งที่ตามมาก็คือในทำเลนี้มีแหล่งจับจ่ายซื้อกินที่อุดมสมบูณ์ เพื่อรองรับผู้ที่อยู่อาศัยในทำเลและขาจรนับหมื่นคนต่อวัน ยิ่งภายหลังจากที่ได้มีการจัดระเบียบพื้นที่รอบวงเวียนอนุสาวรีย์ชัยฯ ใหม่ จากแต่เดิมที่เป็นที่ตั้งของร้านอาหารแผงลอย ปัจจุบันเป็นร้านค้าที่มีการจัดระเบียบสวยงาม รองรับการจับจ่ายใช้สอยของขาจรที่เดินทางมาสู่ศูนย์กลางคมนาคมแห่งนี้ทุกวัน
โดยในบริเวณเดียวกัน ยังมีห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง ได้แก่ Victory Mall, Center One Shopping Plaza, Century The Movie Plaza, The Season Mall และ King Power Complex ที่เป็นจุด check point ใหม่ในทำเล

           ไม่เพียงเท่านั้น แต่ยังมีร้านอาหารและค็อกเทลบาร์ที่ซ่อนตัวตามเกาะต่างๆ รอบอนุสาวรีย์ ทำให้ทำเลอนุสาวรีย์สว่างไสวคึกคักตั้งแต่เช้าจรดค่ำ ไม่ว่าจะเป็นก๋วยเตี๋ยวเรือที่โด่งดัง อย่าง ก๋วยเตี๋ยวเรือป๋ายักษ์, ก๋วยเตี๋ยวเรือพระนคร, ก๋วยเตี๋ยวเรือทอง หรือ ก๋วยจั๊บ

           สำหรับร้านอาหารหรือแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ก็มีหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น HEAP victory, แซ็กโซโฟนผับ หรือ Pathe (ปาเต๊ะ) ร้านดื่มกินชื่อดังที่คุ้นเคยกันดีสำหรบชาวออฟฟิศเมืองกรุง, ร้านอาหารญี่ปุ่นกิวอิจิยากินิกุ, ร้านอาหารเกาหลีซาราง, ติ่มซำสไตล์จีนหลิน-ฟ้า, ร้านสลัด Eat Am Are, ร้านอาหารซีฟู๊ด และคาเฟ่อีกมากมาย

( Gif : แหล่งชอปปิ้ง)

ในอนาคตจะเป็นทำเลตรงกลางที่เข้าถึง CBD / New CBD / New Town

            ปัจจุบัน ทำเลอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นทำเลที่ถือว่าอยู่ใจกลางเมืองมากๆ อยู่แล้ว โดยสามารถเดินทางสู่ สยาม ได้เพียงแค่ 3 สถานีเท่านั้น แต่ในอนาคตการเป็นจุดศูนย์กลางที่เชื่อมระหว่างความเป็นเมืองของอนุสาวรีย์ชัยฯ มากยิ่งขึ้นไปอีก เนื่องจากการเกิดขึ้นของเมกะโปรเจ็กต์บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่าง ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธิน หรือ สถานีกลางบางซื่อ ทำให้เมื่อมองในภาพใหญ่แล้ว อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ คือยุทธศาสตร์ที่ดีเยี่ยม เหมือนกับได้รับชัยชนะในสมรภูมิตามความหมายของทำเลจริงๆ

( Gif : อนาคตทำเลอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ )

สถานการณ์คอนโดมิเนียม ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

             กว่า 10 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์คอนโดมิเนียมโดยรอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ย้อนกลับไปช่วงปี 2007 ราคาเปิดตัวเฉลี่ยราว 40,000-57,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันขยับขึ้นมาเป็น 140,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร กล่าวได้ว่า ราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยราว 15-20% ต่อปี ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

             หากกล่าวถึง คอนโดมิเนียมโดยรอบ BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ที่มีการเปิดตัวในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมระยะทางไม่เกิน 500 เมตร อย่างโครงการ Maestro 07 Victory Monument เป็นหนึ่งโครงการ Low Rise ที่ได้รับกระแสตอบรับที่ดีมาก สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว อาจเป็นเพราะจุดเด่นด้านที่ตั้งห่างจาก BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิเพียง 300 เมตร ในราคาที่สามารถเข้าถึงได้ ด้วยราคาเปิดตัว 140,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าโครงการขายหมดแล้ว แต่ยังคงมี Resale อยู่ ซึ่งสามารถติดต่อฝ่ายขายของโครงการกันได้ ปัจจุบันราคามือสองเฉลี่ย 160,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่ายังถูกกว่าโครงการอื่นในระยะห่าง BTS 300 เมตร ขณะที่โครงการอื่นส่วนใหญ่มักเป็นคอนโดมิเนียม High Rise อย่าง Ideo Q Victory ติด BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีระดับราคาเปิดตัวเฉลี่ยสูงถึง 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือโครงการล่าสุดที่พึ่งเปิดตัวปี 2018 อย่าง Park Origin Phayathai ห่างจาก BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิเพียง 450 เมตร มีระดับราคาเปิดตัวราว 250,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้น หากจะมองหาคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 200,000 บาท นอกจากห้อง Resale ของโครงการ Maestro 07 Victory Monument แล้ว คงต้องเป็นโครงการที่อยู่ห่างจาก BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เกิน 500 เมตรขึ้นไป

( รูป 7 : คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ปี 2016-2018 )

             ด้านภาพรวม สถานการณ์คอนโดมิเนียมมือสอง ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ พบว่า คอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิสามารถสร้าง Cap Gain เฉลี่ย 4.5% - 9.5% ต่อปี ราคาตลาดเฉลี่ยราว 130,000-220,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ราคาตลาดเช่าจะสามารถปล่อยเช่าได้มากน้อยตามแต่ประเภทห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้อง studio เฉลี่ย 17,000-25,000 บาทต่อเดือน, อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 7,500-10,000 บาทต่อเดือน และ อัตราค่าเช่าประเภท 2 ห้องนอน เฉลี่ย 12,000-18,000 บาทต่อเดือน ภาพรวม Rental Yield เฉลี่ย 4.0%-5.5% ต่อปี

( รูป 8 : สถานการณ์คอนโดมิเนียมมือสอง )

              สุดท้ายแล้ว “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ” หนึ่งจุดยุทธศาสตร์สำคัญ ในการเดินทางของคนกรุงเทพ ไม่ว่าจะเป็น อดีต ปัจจุบัน และการก้าวสู่อนาคตจากการเชื่อมต่อสู่ ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธิน ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงไม่ถูกจำกัดขอบเขตเฉพาะเพียงบุคลากรทำงานภายในพื้นที่ อนาคตยังมีความเป็นไปได้ว่า “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ” ยังคงกลายเป็นหนึ่งทำเลรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจากการขยายตัวของแหล่งงานโดยรอบ อีกด้วย