“การรอนสิทธิ” คือ สภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือนมีสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง โดยการรอนสิทธิจะเกิดขึ้นนั้นอาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่ที่ดินเพื่อมอบให้กับผู้อื่น

ลักษณะการรอนสิทธิที่มีทั้งหมด 7 ลักษณะด้วยกัน ดังนี้

1.ข้อกำหนดห้ามโอน

        อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

2.สัญญาเช่า

        กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

3.สิทธิเก็บกิน

        เป็นสิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

4.สิทธิอาศัย

        เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

5.สิทธิเหนือพื้นดิน

        หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

6.ภาระติดพัน

        คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

7.ภาระจำยอม

       ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

        จุดที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเรื่องภาระจำยอมก็คือการรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วยจะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาลนานเทอญ

        ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินเเละอสังหาฯ ใดๆ ทุกครั้ง ก่อนอื่นคือไปสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็คเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่

        นอกจากนี้การตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 โดยดูรายการในสารบัญ จะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน แล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งเเต่ต้นด้วย เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่อง ไม่ตกหล่นเเน่ๆ

มาตรา 475 การรอนสิทธิคือการที่ผู้ซื้อถูกบุคคลอื่นที่มีสิทธิในทรัพย์ที่ซื้อนั้นดีกว่ามาโต้แย้งสิทธิหรือรบกวนการครอบครองทรัพย์โดยปกติสุข ทำให้ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อ ผู้ขายจึงต้องรับผิดในผลอันนี้ความรับผิดในการรอนสิทธิของผู้ขายนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเหมือนความรับผิดในความชำรุดบกพร่องเช่นกัน คือแม้จะไม่ได้ตกลงกันให้ผู้ขายต้องรับผิด ผู้ขายก็ต้องรับผิด และแม้ผู้ขายจะไม่ทราบถึงเหตุแห่งการรอนสิทธิ  ผู้ขายก็ยังคงต้องรับผิด

          การรอนสิทธิมี 2 กรณีคือ

           1.บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายอยู่ก่อน หรือในขณะทำสัญญาซื้อขาย

           2.ความผิดของผู้ขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิที่เกิดขึ้น

          ลักษณะของการรอนสิทธิที่ทำให้ผู้ขายต้องรับผิดจะต้องมีลักษณะคือ

1.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาแย้งหรือรบกวนที่มีอยู่เหนือทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสิทธิตามกฎหมาย  และจะต้องเป็นสิทธิที่เหนือกว่าสิทธิผู้ขาย

2.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวนนั้นจะต้องมีอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย มิใช่เกิดหลังทำสัญญาซื้อขาย ถ้าเป็นสิทธิที่เกิดหลังผู้ขายไม่ต้องรับผิด

3.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้งแย้งหรือรบกวนนั้น  แม้จะเกิดภายหลังทำสัญญาซื้อขายผู้ขายก็อาจต้องรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดเพราะความผิดของผู้ขาย