ลงทุนอสังหาฯ จังหวะไหนรุ่ง จังหวะไหนร่วง

ลงทุนอสังหาฯ จังหวะไหนรุ่ง จังหวะไหนร่วง

            ถึงแม้กระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเริ่มซาๆ ไม่ร้อนแรงเหมือนในปี 2560 ที่ผ่านมา แต่ก็ใช่ว่าจะไร้ความคึกคักไปซะทีเดียว เพราะไม่ว่าจะเปิดใหม่กันกี่โครงการ ก็ยังได้รับกระแสตอบรับที่ดีเยี่ยมอยู่

            ในโอกาสที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2562 ที่จะเป็นการเริ่มต้นฤดูกาลใหม่ของอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง สำหรับผู้ที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพยหรือนักลงทุนมือใหม่ ที่ยังไม่แน่ใจว่าควรลงทุนอสังหาฯ รูปแบบไหน อย่างไร และจังหวะไหนดี TerraBKK มีคำตอบให้ในบทความนี้

เลือกรูปแบบการลงทุนที่ใช่

            แน่นอนว่าในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น มีรูปแบบที่หลากหลาย ตั้งแต่ประเภท โกดัง/โรงงาน, ศูนย์การค้า/ห้างสรรพสินค้า, อาคารสำนักงานให้เช่า, เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์, โรงแรม และคอนโดมิเนียม ซึ่งแต่ละประเภทก็จะให้ผลตอบแทนและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน โดย มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้มีการสรุปอัตราผลตอบแทนในการลงลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2560 ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนการลงทุนโดยประมาณของผู้ประกอบการหรือนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

โกดัง/โรงงาน - การลงทุนใน โกดัง/โรงงาน นั้นยังอยู่ในช่วงของการปรับตัวจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 54 และการไม่ขยายตัวของภาคส่งออก รวมไปถึงต้นทุนที่ดินที่สูง มีซัพพลายเพิ่มขึ้น สวนทางกับดีมานด์ที่ลดลง ทำให้อัตราผลตอนแทนจึงลดลง หรือถ้าหากต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพท์ประเภทนี้ ก็ควรพิจารณาจากโกดังหรือโรงงานที่มีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติ ที่ไม่ได้รับผลประทบจากเศรษฐกิจในไทยมากนัก

ศูนย์การค้า/ห้างสรรพสินค้า - สำหรับด้าน ค้าปลีก (Retail) อย่างศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า ที่ซบเซาลงเล็กน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ ด้วยภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น รวมไปถึงการเข้ามาของคู่แข่งขันอย่างธุรกิจ e-Commerce หรือ ร้านค้าออนไลน์ ทำให้มีอัตราผลตอนแทนการลงทุนที่ลดลง แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับศูนย์การค้า/ห้างสรรพสินค้าในพื้นที่ CBD ยังได้รับอานิสงส์จากนักท่องเที่ยวอยู่

อาคารสำนักงาน - อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานล่อยเช่าที่มีอัตราการเช่า (occupancy rate) สูงยังคงเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเล CBD ซึ่งมีอัตราการเช่ามากกว่า 90% แต่ในด้านผลตอนแทนยังปรับตัวขึ้นไม่มากนัก

เซอร์วิสพาร์ตเมนท์ - ด้านโรงแรมเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ที่ให้บริการชาวต่างชาติถือว่ายังให้ผลตอบแทนที่ทรงตัว และมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นจากการขยายตัวด้านการท่องเที่ยว โดยเฉพาะในทำเลที่มีการเกาะกลุ่มของชาวต่างชาติ เช่น ปทุมวัน สุขุมวิท เป็นต้น

            เมื่อมองดูด้านการเติบโต อัตราผลตอบแทน และความเสี่ยงแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฺที่มีความเสี่ยงน้อย อัตราผลตอนแทนค่อนข้างคงที่ และมีแนวโน้มที่จะปรับตัว สามารถไล่เรียงได้เป็น อาคารสำนักงานให้เช่า (เฉพาะทำเล CBD) เกรด A-B, โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ (ทำเลสุขุมวิท) และ โกดัง/โรงงาน (ผู้เช่าชาวต่างชาติ)

จังหวะไหนรุ่ง จังหวะไหนร่วง

         สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนคอนโดมิเนียม ความหวั่นใจจะเกิดเมื่อสภาพเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลง หรือมีแนวโน้มว่าจะเกิดเหตุการณ์ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จึงเกิดความไม่แน่ใจว่าจังหวะไหนดีที่ควรจะซื้อหรือควรจะขาย TerraBKK ขอไขข้อข้องใจในบทความนี้ โดยสังเกตจากการเปลี่ยนแปลงของ GDP, MLR และ Mortgage Rate ที่ผ่านมาของไทย

GDP ลดลง + Mortgage Rate เพิ่มขึ้น = ขาย

            ตัวเลขของ GDP, MLR และ Mortgage Rate สามารถบอกใบ้ถึงสัญญานการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เช่นเดียวกับในช่วงเหตุการณ์ฟองสบู่แตกปี 40 ที่ GDP ของประเทศมีแนวโน้มตกลงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ MLR และ Mortgage Rate ยังยังมีัอัตราเพิ่มขึ้นอย่างคงตัว ซึ่งหากมีสถานการณ์หรือแนวโน้มในลักษณะนี้ที่ชัดเจน เป็นสถานการณ์ที่เหมาะสมแก่การขาย

GDP เพิ่มขึ้น + Mortgage Rate ลดลง = ซื้อลงทุน

            ในทางตรงกันข้ามกับสถาณการณ์แบบแรก หากตัวเลขของ GDP มีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและชัดเจน ในขณะที่ Mortgage Rate ลดลง แสดงให้เห็นว่าความสามารถในการกู้และกำลังซื้อกำลังเพิ่มขึ้น จังหวะนี้คือสถานการณ์ที่เหมาะสมกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน

GDP ปรับลงเล็กน้อย + Mortgage Rate คงที่ = สถานการณ์คงที่

            ในขณะเดียวกัน หากมีการปรับตัวลงของ GDP เล็กน้อย ในขณะที่ Mortgage rate ยังคงที่ ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เป็นสถาณการณ์ปกติ