สรุป อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019

Mar 30, 2019 | อ่าน 18,107

สรุป อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019

ช่วงต้นปีเช่นนี้ ทิศทางความเป็นไปของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ย่อมเป็นข้อมูลสำคัญในการวางแผนการทำธุรกิจ TerraBKK จับประเด็นสำคัญจากงานสัมมนาใหญ่ประจำปี “อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019” จัดขึ้นเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2562 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมอาคารชุดไทย และ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สาระสำคัญมีดังนี้

ช่วงที่ 1 : แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ปี 2562

สำหรับภาพรวมประเทศไทยปี 2561 ที่ผ่านมา ดูแล้วเศรษฐกิจไปในทิศทางที่ดีขึ้น สะท้อนเสถียรภาพทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น ขณะที่การขยายตัวของ GDP ยังเกิดขึ้นในทุกไตรมาส ล่าสุดไตรมาสที่ 3 ที่ร้อยละ 3.3 แน่นอนว่าสำหรับ ปี 2562 นี้ก็น่าจะไปในทิศทางที่ดีขึ้นเช่นเดียวกัน ปัจจัยที่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทย เชื่อว่ายังคงต้องจับตาเรื่องราวเศรษฐกิจโลกที่ยังผันผวน การย้ายการลงทุนของจีนจากปัญหา Trade War เปนต้น ด้านปัจจัยภายในประเทศสำคัญ ยังเป็นเรื่องผลกระทบจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ย, ความคืบหน้าโครงการ EEC และการลงทุนภาครัฐต่าง ๆ

ด้านทิศทางตลาดทุน สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มองว่าผลประกอบบริษัทจดทะเบียน กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความหวือหวา การเติบโตของตัวกำไรภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัว ตัวเลขประสิทธิภาพการทำกำไรของ 16 บริษัทล่าสุด ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีค่าเฉลี่ย Gross Margin 35.9% และ Norm Profit Margin เฉลี่ย 15.7% สำหรับยอดพรีเซลรายปี เริ่มมาจากโครงการ Joint Venture มากขึ้นเรื่อย ๆ ตัวเลข Backlog ไตรมาส 3 ของปี 2561 รวมกว่า 3.56 แสนล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบกว่า 4.5 หมื่นล้านบาท แนวสูงที่เป็นโครงการของผู้ประกอบการเองราว 1.76 แสนล้านบาท และโครงการ Joint Venture อีกกว่า 1.35 แสนล้านบาท

3 สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาไทยพึงตระหนักและปรับตัว จากปัจจัยสำคัญอย่างตัวเลข NPLs เริ่มสูงขึ้นทั้ง Developer และผู้ซื้อรายย่อย, ธปท. ลดการเกร็งกำไร (เกณฑ์ดาวน์บ้านหลังที่ 2 และ 3) กำลังซื้อในประเทศชะลดตัว และ สัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติสูงขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน การปรับตัวคงจะให้คำแนะนำที่ว่า ควรเริ่มต้นพัฒนาโครงการด้วยความระมัดระวัง เน้นโครงการที่มีความเป็นไปได้สูง หรือใช้กลยุทธ์เจาะกลุ่มลูกค้า Real Demand ลดสัดส่วนกลุ่มลูกค้าลงทุนลง รวมเน้นผู้ซื้อภายในประเทศมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากกลุ่มลุกค้าต่างชาติ

ช่วงที่ 2 : นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบและข้อมบังคับ ที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562

สำหรับในส่วนด้านนโยบายและกฎหมายที่เริ่่มมีการปรับเปลี่ยนและได้มีการพูดถึงกันมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 ไม่ว่าจะเป็น ร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีลาภลอย หรือร่าง พ.ร.บ. ผังเมืองรวม ในงานสัมมนาครั้งนี้ ก็ได้มีผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับกฎหมายดังกล่าวมาให้ข้อมูลด้วยเช่นกัน โดย TerraBKK ขอสรุปสาระสำคัญในงานสัมมนา ดังนี้

สาระสำคัญจาก ร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ถูกตั้งให้มาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีทรัพย์สินให้มีความเป็นสากล เพิ่มความเข้มแข็งและความโปร่งใส และกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินมากขึ้น โดยมีฐานภาษีมาจาก มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีเพดานภาษีไม่เกิน 1.2% ของมูลค่าสินทรัพย์ และยกเว้นให้กับสินทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย แต่ยกเว้นให้เฉพาะ เจ้าของบ้านที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทและเจ้าของบ้านที่มีชื่อในทะเบียนบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

สำหรับเกษตรกร ซึ่งเป็นผู้ประกอบอาชีพที่เป็นเศรษฐกิจหลักของประเทศ ก็ได้มีมาตรการการดูแลผลกระทบ โดยให้สามารถยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีการใช้ประโยชน์ในเชิงเกษตรกรรม, เป็นบ้านหลังหลัก, เป็นทรัพย์สินของรัฐ, เปฺ็นศาสนสมบัติ, เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น และยังยกเว้นให้ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรก และในปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินฯในแต่ละเขตองคืการปกครองส่วนท้องถิ่นรวมกัน ไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นการถาวร

สำหรับบ้านพักอาศัย จากเดิมที่มีการเสียภาษีบำรุงท้องที่ จะปรับเปลี่ยนเป็นได้รับการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีให้กับที่พักอาสัยที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทเบียนบ้านเป็นการถาวร และลดภาษีน้อยลง 50% ให้กับที่พักอาศัยที่เจ้าของได้รับมรดกและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน อีกทั้งเพดานภาษีใหม่ยังเปลี่ยนตามราคาประเมินสินทรัพย์ โดยภายใน 3 ปี ปีแรกจะละเว้นให้จ่าย 25% ของมูลค่าสินทรัพย์, ปีที่ 2 ละเว้นให้จ่าย 50% ของมูลค่าสินทรัพย์, ปีที่ 3 ละเว้นให้จ่าย 75% ของมูลค่าสินทรัพย์

ความก้าวหน้าของนโยบายและกฎหมายด้านผังเมือง สำหรับความคืบหน้าในด้าน พ.ร.บ.การผังเมือง (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2558 ได้มีการปรับให้ใช้บังคับกฎกระทรวงผังเมืองได้อย่างต่อเนื่องไม่หมดอายุ, กำหนดรายละเอียดข้อกำหนดผังเมืองรวมให้ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น, ปรับปรุงระยะเวลาปิดประกาศจาก 90 วันเป็น 30 วัน และปรับปรุงองค์ประกอบคระกรรมการผังเมือง โดนเพิ่มกรรมการและเพิ่มระยะเวลาดำรงตำแหน่งเป็น 3 ปี ติดต่อไปม่เกิน 2 วาระ

นอกจากนั้น ร่างผังภาคกรุงเทพกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังได้มีการเชื่อมโยงระหว่างผังเมืองรวมและผังเฉพาะของแต่ละท้องที่ให้พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลให้มีความสอดคล้องกัน โดยมีผังเมืองรวมและผังเฉพาะรวมกันกว่า 33 ผัง ในพื้นที่ 8 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, นนทบุรี, สมุทรปราการ, ปทุมธานี, สมุทรสาคร, นครปฐม, นครนายก และฉะเชิงเทรา

ช่วงที่ 3 : แนวโน้ม ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 … รุ่งหรือร่วง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยถึงตัวเลขที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี 2561 Supply ที่เหลือขายในตลาดลดลงมากกว่าปี 2560 ส่วนในปี 2562 Supply ที่เหลือขายจะเพิ่มขึ้นประมาณ 4.6 % และ ยังชี้แนวทางการแก้ไขให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยว่าให้ลดการเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายบ้านที่เหลือขาย เพื่อสร้างความสมดุล และยังกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะมีความใกล้เคียงกับตลาดในปี 2560

ทางด้าน ดร. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรที่จะให้ความสำคัญกับกลุ่ม Niche Market มากขึ้น เน้นการสร้าง Super Fan ให้กับธุรกิจ เพื่อสร้างความยั่งยืนและสร้างฐานลูกค้าที่ดีให้แก่ธุรกิจ และที่สำคัญ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้าน ยังเปิดเผยในงานอีกว่า ในปี 2562 อสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold จะกลับมามีบทบาทมากขึ้น

ส่วนทางด้าน นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังกล่าวให้กำลังใจนักพัฒนาและผู้เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้อดทนและผ่านพ้นปี 2562 ไปให้ได้ ---TerraBKK.com