U District ทำเลรังสิต ศักยภาพที่มาพร้อมกับผู้เช่าตลอดไป
U District ทำเลรังสิต ศักยภาพที่มาพร้อมกับผู้เช่าตลอดไป
สำหรับนักลงทุนแล้วทำเลที่เหมาะกับการปล่อยเช่าคอนโดก็คือ ทำเลที่มีศักยภาพและเป็นทำเลที่มี demand สูง ซึ่งหมายความว่าจะต้องเป็นทำเลที่มีประชากรอาศัยอยู่ประจำเป็นระยะเวลานานๆ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่จะเลือกลงทุนในทำเลที่มีแหล่งงานหนาแน่น หรือสามารถเดินทางเข้าถึงแหล่งงานได้สะดวก แต่อีกหนึ่งทำเลที่มี demand ผู้เช่าสม่ำเสมอและเป็นที่นิยมในการลงทุนก็คือ ทำเลมหาวิทยาลัย นั่นเอง ซึ่งหนึ่งในทำเลที่มีสถาบันการศึกษาชั้นนำ เป็นกลุ่ม demand คุณภาพ ก็คือ U District (University District) ทำเลรังสิต เนื่องจากมีทั้ง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ มหาวิทยาลัยรังสิต
โดยในบทความนี้ TerraBKK ขอเจาะลึกในละแวกทำเล ม.ธรรมศาสตร์-ม.กรุงเทพ เนื่องจากเป็นมหาวิทยาลัยที่มีที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน
ภาพรวมของทำเลรังสิต
ว่ากันถึงเรื่องภาพรวมของศักยภาพทำเล ทำเลรังสิต กันก่อน TerraBKK มองว่าปัจจุบัน ทำเลรังสิต ได้เปลี่ยนผ่านจาก ทุ่งรังสิต มาเป็นทำเลที่มีความสำคัญและมีความครบครันของการอยู่อาศัยในทุกประการ TerraBKK ขอสรุปมาไว้ใน 3 ข้อ ดังนี้
- สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
เนื่องจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องในทำเลรังสิต ทำให้ปัจจุบันผู้คนไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าไปในกรุงเทพฯ เพื่อตอบสนอง Lifestyle Service อีกต่อไปแล้ว เพราะภายในย่านมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ครบทุกระดับ ไม่ว่าจะเป็น Index Living Mall, Big C, Tesco Lotus, Major Cineplex และศูนย์การค้า Future Park Rangsit & ZPELL ที่ยกระดับแบรนด์สินค้ามากขึ้นเทียบเท่าศูนย์การค้าใจกลางกรุงเทพฯ
- ทำเลเติบโตที่มีอนาคต
อนาคตอันใกล้นี้ ทำเลรังสิต จะถูกยกระดับทำเลมากขึ้น เนื่องด้วยการเข้ามาของ รถไฟฟ้าสายสีแดงชานเมือง รังสิต-ธรรมศาสตร์ ระยะทาง 8.84 ก.ม. วงเงินลงทุน 6,570 ล้านบาท ที่ปัจจุบันได้ถูกอนุมัติโดย ครม. แล้วเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2562 และคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2565 นี้ ซึ่งเป็นการสร้างทางเลือกการเดินทางระหว่างเมืองมากขึ้น ยกระดับมูลค่าที่ดินและศักยภาพทำเลรังสิตเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว
นอกจากนั้นยังมีโครงการระดับ Mega Project จากภาคเอกชนอย่าง Mega Rangsit และ Central M ที่ถึงแม้จะอยู่ในช่วงของการชะลอโครงการ แต่ก็มีการยืนยันแปลงที่ดินเรียบร้อบแล้ว คาดว่ากำลังรอโอกาสที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการต่อไป
- ตลาดการค้าและแหล่งสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่
ด้วยยุทธศาสตร์ด้านพื้นที่ ที่สามารถเชื่อมต่อไปยังภูมิภาคอื่นๆได้สะดวก เป็นทำเลที่ตั้งของ ตลาดไท ตลาดกลางการค้าส่งสินค้าที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ที่มีผู้ประกอบการกว่า 3,500 ราย ตอบสนองการจับจ่ายใช้สอยภายในย่าน และยังเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยชั้นนำหลายแห่ง โดย TerraBKK มองว่า ทำเลรังสิต เป็น U District ที่มีศักยภาพ
ทำไม U District ทำเลรังสิต ถึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพ?
ต้องบอกว่า U District ที่มีกลุ่ม demand หลักคือ นักศึกษาและบุคลากร โดยใน U District ย่าน มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มีจำนวนนักศึกษารวมกันกว่า 52,000 คน และมีบุคลากรรวมกันกว่า 10,000 คน TerraBKK ขอเจาะลึกข้อมูลของ Demand ศักยภาพจากทั้ง 2 มหาวิทยาลัย ดังนี้
- ปริมาณนักศึกษาและจำนวนคณะของแต่ละมหาวิทยาลัย
มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มีคณะที่เปิดการเรียนการสอนที่ศูนย์รังสิต จำนวน 21 คณะ นักศึกษาเฉพาะภาคปริญญาตรีมีจำนวน 38,554 คน และมีบุคลากรสายวิชาการในระดับ ผู้เชี่ยวชาญ, ผู้ช่วยศาสตราจารย์, รองศาสตราจารย์, ศาสตราจารย์ และอาจารย์ จำนวน 1,666 คน ยังไม่รวมบุคลากรสายสนับสนุนและด้านอื่นๆ ที่มีจำนวนรวมถึง 5,549 คน
นอกจากนั้น เมื่อย้อนดูสถิติจำนวนนักศึกษา มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ตั้งแต่ปี 2557-2561 พบว่ามีอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนนักศึกษาโดยเฉลี่ยประมาณ 3.21% ต่อปี โดยเฉพาะในปี 2561 ที่เพิ่มสูงถึง 9.53% แสดงให้เห็นถึงจำนวน demand ที่มีความคงที่
สำหรับ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มีคณะที่เปิดการเรียนการสอนที่ศูนย์รังสิต จำนวน 13 คณะ มีจำนวนนักศึกษาประมาณ 27,840 คน และมีจำนวนบุคลากรทั้งฝ่ายวิชาการและฝ่ายสนับสนุนจำนวน 1,537 คน
- แหล่งสถานศึกษาที่มีระดับค่าเล่าเรียนสูงกว่ามาตรฐาน สะท้อนความสามารถในการใช้จ่าย
ถึงแม้ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จะเป็นสถาบันอุดมศึกษาในสังกัดรัฐบาล โดยค่าเล่าเรียนของแต่ละคณะในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จะเฉลี่ยประมาณ 110,000-150,000 บาทต่อหลักสูตร (ประมาณ 13,750-18,750 บาท/เทอม) เช่นเดียวกับสถาบันอุดมศึกษาในสังกัดภาครัฐอื่นๆ แต่มีบางคณะที่มีค่าเทอมสูงกว่ามาตรฐาน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคณะที่เกี่ยวกับวิทยาศาสตร์ ได้แก่ คณะทันตแพทย์ศาสตร์, คณะแพทยศาสตร์, คณะเภสัชศาสตร์, คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง, วิทยาลัยแพทย์ศาสตร์นานาชาติจุฬาภรณ์ และ สถาบันเทคโนโลยีนานาชาติสิรินธร โดยมีค่าเล่าเรียนอยู่ที่ประมาณ 169,000-786,000 บาทต่อหลักสูตร มีจำนวนนักศึกษา 6,136 คน
สำหรับ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ เนื่องจากเป็นมหาวิทยาลัยเอกชนชั้นนำของประเทศ ทำให้ค่าเล่าเรียนของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ย่อมต้องสูงกว่ามหาวิทยาลัยที่สังกัดภาครัฐ โดย ค่าเล่าเรียนของแต่ละคณะในมหาวิทยาลัยกรุงเทพ จะอยู่ที่ประมาณ 250,000-470,000 บาทต่อหลักสูตร
โดยทั้ง 2 ปัจจัยข้างต้น สามารถทำให้เห็นภาพของกลุ่ม Demand ที่มีขนาดใหญ่และมีคุณภาพ ทั้งในด้านการอยู่อาศัยและอำนาจการจับจ่าย ทำให้ TerraBKK มองว่า มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ เป็นทำเล U District ที่มีศักยภาพสูง
เข้าใจไลฟ์สไตล์ คือโจทย์ใหญ่ของคอนโดมิเนียมทำเล U District
หากย้อนไปในอดีต นักศึกษาส่วนใหญ่จะอาศัยในหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาไม่สูงนัก ไม่ต้องมี Facilities มากมาย อาศัยแค่ใกล้มหาวิทยาลัย เดินทางสะดวกปลอดภัยก็เพียงพอ แต่ในปัจจุบัน ไลฟ์สไตล์และความต้องการของนักศึกษาเปลี่ยนไป จะสังเกตได้ว่าหอพักและอพาร์ตเม้นท์ทำเลมหาวิทยาลัยส่วนใหญ่ จะเริ่มมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับอ่านหนังสือและทำกิจกรรมเพื่อรองรับกลุ่มผู้เช่านักศึกษา โจทย์ข้อสำคัญของการเลือกคอนโดมิเนียมในทำเล U District ก็คือต้องเข้าใจไลฟ์สไตล์ของนักศึกษาเป็นอย่างดี ได้แก่
- การเดินทางไปเรียนและกลับบ้าน -หากไม่ใช่โครงการที่สามารถเดินไปเรียนได้อย่างสะดวก ควรมีรถรับ-ส่งระหว่างคอนโดมิเนียมกับมหาวิทยาลัย และสำหรับ U District นักศึกษาจำนวนไม่น้อย มักเใช้บริการ รถตู้ และ รถเมล์ เพื่อเดินทางระหว่างกรุงเทพ-มหาวิทยาลัยอยู่เสมอ ซึ่งเป็นไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างจาก U District ในย่านอื่นๆ
- พื้นที่ทำการบ้าน, อ่านหนังสือ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ - นักศึกษามักมองหาพื้นที่สำหรับการอยู่เป็นกลุ่ม โดยเฉพาะเมื่อมีงานกลุ่มหรือการติวหนังสือ ดังนั้นควรมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับอ่านหนังสือและทำงาน อาทิ Meeting Room, Co-working Space หรือห้องสมุด เป็นต้น
- พื้นที่สำหรับกิจกรรมกลุ่ม - เนื่องจากนักศึกษา้เป็นวัยที่มักติดอยู่กับเพื่อน ดังนั้นการมีพื้นที่ส่วนกลางแบบ Game room หรือ Entertainment แบบกลุ่มอื่นๆ ก็นับว่าน่าสนใจ
- พื้นที่สำหรับออกกำลังกาย - แน่นอนว่านักศึกษาก็ไม่ต่างกับวัยทำงานทั่วไปที่หันมาสนใจสุขภาพและการออกกำลังกายมากขึ้น การมีสระว่ายน้ำที่สามารถว่ายได้จริง รวมถึงฟิตเนสที่มีอุปกรณ์ครบและมีเทรนเนอร์ ก็นับเป็นอีกหนึ่งทางเลือกเช่นกัน
- บริการสั่งอาหาร ทำความสะอาด และซักอบรีด - ปฏิเสธไม่ได้ว่าบริการที่ช่วยอำนวยความสะดวกเล็กๆน้อยๆอย่าง บริการสั่งอาหาร, ทำความสะอาดห้อง หรือบริการซักอบรีด ล้วนเป็นบริการที่นักศึกษาทุกมหาวิทยาลัยเรียกใช้
- ความปลอดภัยคือหัวใจของผู้ปกครอง - แน่นอนว่าผู้ที่ยอมจ่ายเงินเพื่อให้ได้พักอาศัย ไม่ใช่ตัวนักศึกษา แต่เป็นผู้ปกครอง ซึ่งปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ปกครองทุกคนก็คือ ความปลอดภัยของบุตรหลาน
การเติบโตของ ราคาที่ดิน ย่านรังสิต
ตลอดช่วงเวลากว่า 8 ปีที่ผ่าน ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรังสิต (อำเภอคลองหลวง) มีช่วงราคาเริ่มต้นขยับขึ้นไม่น้อยกว่า 33.3 - 40% จากรอบปีก่อน สังเกตได้จากถนน 2 สายหลัก ที่พาดผ่านในทำเลนี้
- ถนนพหลโยธิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ 70,000-75,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2559-2562) ปรับขึ้นจาก 50,000-75,000 บาทต่อตารางว่า (รอบปี 2559-2562) กรอบล่างปรับขึ้นเฉลี่ย 40% จากรอบปีก่อน
- ถนนทางหลวง 3214 (คลองหลวง-บางขันธ์) ราคาประเมินทุนทรัพย์ 20,000-40,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2559-2562) ปรับขึ้นจาก 15,000-40,000 บาทต่อตารางว่า (รอบปี 2559-2562) กรอบล่างปรับขึ้นเฉลี่ย 33.3% จากรอบปีก่อน
การเติบโตของราคาที่ดินย่านรังสิต คงไม่หยุดที่ตัวเลขนี้เป็นแน่ เพราะอย่างที่ทราบว่าปี 2563 นี้ “ย่านรังสิต” จะมีโครงข่ายคมนาคมสาธารณะอย่าง รถไฟฟ้าสายแดง (บางซื่อ-รังสิต) เปิดให้บริการ นอกจากนี้ ครม. ลงมติเห็นชอบเดินหน้าโครงการ ส่วนต่อขยายสายสีแดงเข้ม (รังสิต-ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) ระยะทางกว่า 8.84 กิโลเมตร ภายใต้วงเงิน 6,570 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดบริการภายในปี 2565 ย่อมนำพาความคล่องตัวในการเดินทางมาสู่ผู้อยู่อาศัยย่านรังสิต ตามมาด้วยการปรับตัวของราคาที่ดิน รองรับความเจริญในอนาคต
สำรวจ โครงการแนวสูง โดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ
ความโดดเด่นของ “ทำเลรังสิต” อย่างที่กล่าวไปข้างต้น “ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ” และ " มหาวิทยาลัยกรุงเทพ " ล้วนตั้งอยู่ในทำเลนี้ แน่นอนว่า ปริมาณนักศึกษาของ 2 มหาวิทยาลัย รวมกันมากกว่า 52,000 คนต่อปี สะท้อนถึง โอกาสของการพัฒนาที่ดินเป็นหอพักและอพาร์ทเม้นท์ รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยชั่วคราว ได้ดีทีเดียว
ภาพรวม “ หอพัก/อพาร์ทเม้นท์ ” โดยรอบของ 2 มหาวิทยาลัยดังกล่าว หากเป็น โครงการไม่มีบริการส่วนกลางรองรับ มากนัก พบว่าบางโครงการเก็บค่าบริการเป็นรายครั้ง เช่น ฟิตเนส เป็นต้น อัตราค่าเช่าราว 4,000-6,000 บาทต่อเดือน โดยภายในห้องพักจะมีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน เช่น โต๊ะ,ตู้,เตียง เป็นต้น ขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร
ขณะเดียวกัน โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมอยู่ภายในห้องพักและส่วนกลางโครงการ เพิ่มความสะดวกสบายในการพักอาศัยของลูกบ้าน อัตราค่าเช่าต่างกันไปตามประเภทห้อง อาทิ ประเภทห้องสตูดิโอ ค่าเช่าเฉลี่ย 6,500-9,000 บาทต่อเดือน , ประเภท 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 9,500-12,000 บาทต่อเดือน และ ประเภท 2-3 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 12,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป โครงการเหล่านี้ ภายในห้องพักจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มมากขึ้น เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น, เคเบิ้ลทีวี, ทีวี, อินเตอร์เน็ต เป็นต้น ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางบริการฟรี เช่น ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, ห้องอ่านหนังสือ, สวนหย่อม เป็นต้น มีส่วนของร้านค้าและบริการเครื่องซักผ้า ขณะที่ด้านรักษาความปลอดภัย นอกเหนือจาก รปภ. และ CCTV แล้ว ยังมี Access key card เพิ่มความปลอดภัยในการเข้าออกโครงการ อีกด้วย
เมื่อลองสุ่มเปรียบเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของ “ หอพัก / อพาร์ทเม้นท์ ” อัตราเช่า 6,300-15,000 บาทต่อเดือน กว่า 10 แห่ง บริเวณ “ประตูเชียงราก” ซึ่งเป็นทางเข้าออกหลักของนักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พบว่า ความปลอดภัยเป็นสิ่งที่ทุกโครงการให้ความสำคัญที่สุด ไม่ว่าจะเป็น รปภ. , CCTV และ Access key card รองลงมาจะเป็น บริการเครื่องซักผ้า , ฟิตเนส และ ห้องนั่งเล่น
และด้วยขนาดนักศึกษากว่า 52,000 คนของทำเลนี้ ไม่แปลกใจหาก หอพัก/อพาร์ทเม้นท์ หลายแห่งจะมีผู้เช่าเต็มทุกห้อง และไม่สามารถตอบได้ว่าจะมีห้องว่างเมื่อไหร่ ส่วนใหญ่มักเป็นโครงการที่อยู่ใกล้ประตูเชียงราก ซึ่งเป็นทางเข้าออกของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ นอกเหนือจากแหล่งที่พักอาศัยชั่วคราวอย่าง หอพัก/อพาร์ทเม้นท์ ที่กล่าวไปข้างต้น มองว่า “ คอนโดมิเนียม ” เป็นอีกหนึ่งรูปแบบการอาศัยที่น่าสนใจไม่น้อย รองรับการพักอาศัยของบุตรหลานของผู้ปกครองที่มีกำลังซื้อ นอกจากจะเป็น “การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย” แล้ว ยังนับว่ามีโอกาสเป็น “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า” ได้อีกด้วย
ผลตอบรับ คอนโดมิเนียม ในทำเลนี้ค่อนข้างดีทีเดียว สังเกตได้จากอย่าง KAVE TOWN ของ Asset Wise บริเวณตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ เปิดตัวในปี 2017 ปัจจุบันปิดการขาย (Sold Out) เรียบร้อยแล้ว พร้อมส่ง 2 โครงการใหม่ KAVE Town Space และ KAVE Town Ship เปิดตัวในปีนี้ ส่วน ATTITUDE BU ที่เปิดตัวปี 2018 ที่ผ่านมา โดดเด่นด้วยรูปแบบห้องพิเศษ ขนาด 34.5 ตารางเมตร ที่ออกแบบรองรับการพักอาศัย 4 คน แปลกตาดีไม่น้อย ด้านคอนโดมิเนียมบริเวณมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พบว่า DCONDO CAMPUS ของแสนสิริ สามารถปิดการขายได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะเป็น เฟส 3 แล้วก็ตาม สะท้อนถึง Demand ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ได้ดีทีเดียว ล่าสุดทราบมาว่า บริเวณใกล้ปากทางเข้าออก “ประตูเชียงราก” กำลังจะมีการพัฒนาที่ดินเป็นคอนโดมิเนียมใหม่ COMMON TU จากผู้ประกอบการ The Creators HQ ที่เน้นจุดเด่นด้านสิ่งอำนวยความสะดวก กว่า 3,500 ตารางเมตร อย่างที่ไม่เคยเจอมาก่อน อาทิ Double Floor Fitness, Glass House, Cloud Box เป็นต้น ภายในโครงการยังมีรูปแบบบริการพิเศษสำหรับผู้เช่า เช่น House Keeping Daily, Food Delivery Services เป็นต้น น่าจะเป็นอีกหนึ่งคอนโดมิเนียมรองรับการอยู่อาศัยได้อย่างน่าสนใจ สำหรับรายละเอียดโครงการคงต้องรอดูกันต่อไป คาดว่าจะเปิดตัวภายในปีนี้
หากถามว่า ทำเลไหน ? สามารถเป็นทำเลศักยภาพที่มาพร้อม "ผู้เช่า" ตลอดไป หนึ่งในคำตอบนั้นต้องมี “ ทำเลรังสิต ” ผลจากการเป็นทำเลที่ตั้งของมหาวิทยาลัยชื่อดัง ขนาดนักศึกษารวมกันกว่า 52,000 คน หลายหลากคณะวิชา “ คอนโดมิเนียม ” ได้กลายเป็นหนึ่งรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาเติมเต็มความต้องการที่อยู่อาศัย โครงการที่มี Facilities พร้อมครบ ย่อมสามารถตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงตามความต้องการของกลุ่มคนวัยเรียนได้ และในอนาคตอันใกล้ ยังจะมีโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีแดงเปิดให้บริการ “ ทำเลรังสิต ” หนึ่งทำเลศักยภาพที่มีแนวโน้มความเจริญต่อเนื่อง นับจากนี้
