Interview CEO HABITAT คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ “Lifestyle Investment”

 เป็นอีกหนึ่งโมเดลของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ

“Lifestyle Investment Model” หลายคนอาจจะไม่ค่อยคุ้ยเคยกับคำนี้สักเท่าไหร่ แต่ถ้าเป็นกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ เชื่อว่าหลายคนอาจจะหลงใหลกับการลงทุนประเภทนี้ก็ได้ เพราะ “Lifestyle Investment” เป็นอีกหนึ่งโมเดลของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ แต่การพัฒนาโครงการด้วยโมเดลนี้ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องพัฒนาให้โครงการคอนโดฯ หรือ บ้านพักตากอากาศ ให้ออกมาในสไตล์เดียวกับโรงแรม ทั้งรูปแบบอาคาร งานบริการ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวก และที่สำคัญต้องสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจให้กับนักลงทุนด้วย

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา TerraBKK ได้มีโอกาสพูดคุยกับ คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ หรือ คุณเชน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้ที่ผันตัวจากนักธุรกิจในวงการไอที ก่อนจะมาเป็นนักลงทุนอสังหาฯรายย่อย มาจนถึงวันนี้ก็เข้าสู่ฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่างเต็มตัว 

จุดเริ่มต้นจากนักธุรกิจไอที มาเป็นนักลงทุนอสังหาฯรายย่อย ของ ชนินทร์ วานิชวงศ์

เรื่องราวความเป็นมา จากเมื่อ 16 ปี ที่แล้ว จนกลายเป็นฮาบิแทท กรุ๊ปในวันนี้ คุณเชนได้บอกเล่าออกมาได้อย่างน่าสนใจเลยทีเดียวค่ะ เพราะใครจะเชื่อว่าจากจุดเริ่มต้นเล็กๆ ที่คุณเชน ต้องการซื้อคอนโดฯไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง จนเกิดเห็นเป็นช่องทางการลงทุนในอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ตอนนั้นราคาเฉลี่ยอยู่ที่ราว 50,000-80,000 บาท ต่อตร.ม. ทำให้ตัดสินใจซื้อได้ไม่ยาก โดยแบ่งการลงทุน ให้บางส่วนมีการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าถึง 7-8% ต่อปี และหลังจากให้เช่า 1-2 ปี ก็ถึงเวลาปล่อยขายเพื่อสร้าง Capital Gain ซึ่งได้กำไรดีพอสมควร 

แต่หลังจากในปี 2553 ตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯก็เริ่มมีการเปลี่ยนแปลง ทั้งจำนวนคอนโดฯที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ดันราคาคอนโดฯให้สูงขึ้นเรื่อยๆ แตะ 200,000 บาทต่อตร.ม. ทำให้ผลตอบแทนที่เคยได้รับลดลงมาเหลือแค่ 4-5% เท่านั้น และยังต้องสู้กับนักลงทุนคู่แข่งที่เข้ามาในตลาดอย่างดุเดือด ก็เลยเห็นว่าการลงทุนแบบเดิม ทั้งการปล่อยเช่า หรือเพื่อขายต่อทำได้ยากขึ้น

เมื่อการลงทุนปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนลดลง จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

“พอผลตอบแทนจากการลงทุนแบบเดิมเริ่มลดลง และคู่แข่งในตลาดก็เยอะขึ้น ผมเลยมองหาโอกาสใหม่ๆ หาช่องทางที่จะเข้ามาเป็นดีเวลลอปเปอร์เพื่อพัฒนาโครงการเอง”

ผมใช้ประสบการณ์ที่เคยเป็นนักลงทุนรายย่อยที่ทำทั้งคอนโดฯปล่อยเช่า และซื้อ-ขายต่อ มาไม่ต่ำกว่า 80 ห้อง มาวิเคราะห์ดูแล้วพบว่า ถ้าจะเป็นดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการให้ตรงใจลูกค้าได้ จะต้องทำให้สินค้ามีดีไซน์ที่ดี ฟังก์ชั่นครบ มีสไตล์ชัดเจน ซึ่งเชื่อว่าถ้าทำออกมาดีแล้วก็จะขายให้ลูกค้ากลุ่มลักชัวรี่ได้แน่นอน

ผมใช้เวลาศึกษาตลาดอสังหาฯนานกว่า 2 ปี จึงพบว่าอสังหาฯตามหัวเมืองท่องเที่ยวยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะ “พัทยา” เมืองท่องเที่ยวสำคัญของภาคตะวันออก มีจุดเด่นด้วยทำเลอยู่ใกล้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เที่ยวได้ตลอดทั้งปี มีนักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและชาวต่างชาติเดินทางไปเที่ยวอย่างต่อเนื่อง และมีอัตราการเข้าพักในโรงแรมสูงถึง 80%

ทำให้ในปี 2555 ผมคิดว่าเป็นจังหวะที่ดี จึงตัดสินใจขายทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ที่มีอยู่ออกไปทั้งหมด และเอาเงินก้อนแรกมาเริ่มลงทุนทำโครงการที่พัทยา จึงเกิดเป็น “ Habitat Group ” ขึ้นตั้งแต่วันนั้น

“ Habitat Group ” ทำอะไร

หลายคนอาจจะไม่ทราบว่า ฮาบิแทท กรุ๊ป ทำอะไรอยู่ในวันนี้ ผมอยากจะบอกว่า ฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นดีเวลลอปเปอร์ ที่มีความแตกต่างจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯทั่วไปในตลาด เพราะจุดยืนของฮาบิแทท กรุ๊ป จะโฟกัสไปที่อสังหาฯเพื่อการลงทุน ซึ่งเราเรียกโมเดลนี้ว่า “Lifestyle Investment” เน้นเจาะกลุ่มตลาดที่ทำเลพัทยา โดยลูกค้าจะได้คอนโดฯ ที่ตกแต่งพร้อมลงทุนปล่อยเช่า และได้รับบริการจากเชนโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ซึ่งฮาบิแทท กรุ๊ป จะการันตีค่าเช่าในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจะเป็นแบบ Profit Sharing

ส่วนโมเดลในกรุงเทพฯ ได้ดีไซน์ให้เป็นคอนโดฯ เพื่อการเช่า โดยมีพาร์ทเนอร์จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีประสบการณ์และเข้าใจความต้องการของลูกค้าผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ที่คอยบริหารจัดการการเช่าให้ทั้งหมด ซึ่งการเช่าในกรุงเทพฯจะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว

จะเห็นว่าโมเดลของ ฮาบิแทท กรุ๊ป จะไม่เน้นเรื่องการอยู่อาศัยของเจ้าของ แต่เน้นไปที่การลงทุน ภายใต้บริการที่ดี เพราะผมเชื่อว่าการลงทุนบนโซลูชั่นที่ดี จะทำให้สินค้ามีมูลค่าเพิ่ม มี Capital Gain ที่ดี ให้กับผู้ซื้อในระยะยาวได้ ถือเป็นคอนเซปต์ ของ ฮาบิแทท กรุ๊ป ที่มีความแตกต่างจากดีเวลลอปเปอร์เจ้าอื่นในตลาด

 

“Lifestyle Investment” โมเดลธุรกิจนี้เกิดได้อย่างไร

การเริ่มต้นโมเดลธุรกิจนี้ ผมได้ลองคิดถึงประสบการณ์การลงทุนของผมจริงๆ ทั้งในฐานะที่เป็นซื้ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน เคยเป็นนักลงทุนรายย่อยที่ ซื้อ-ขาย ปล่อยเช่าคอนโดฯมาไม่ต่ำกว่า 80 ห้อง จึงเห็นปัญหาของนักลงทุนมาเยอะ

            จึงเอามาคิดต่อว่าการเริ่มธุรกิจช่วงแรกของ ฮาบิแทท กรุ๊ป คือหน้าใหม่ในวงการนี้ ดังนั้นการทำสินค้าแบบเดิมๆ ไปในตลาดเดิมที่มีการแข่งขันสูง ผมว่าจะไปต่อยาก จึงต้องคิดว่า

ต้องทำโมเดลธุรกิจที่มีความแตกต่าง จึงเกิดเป็นโมเดลที่เราจะสร้างสินค้าที่มาพร้อมกับโซลูชั่นบริการเช่าให้ลูกค้าไปเลย โดยโครงการแรกของ ฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นพูลวิลล่า ชื่อว่า The Ville Jomtien Pool Villa

เป็นโครงการเป็นพูลวิลล่า แบบ Fully Furnish จำนวน 80 หลัง ภายในบ้านแต่ละหลังจะ

มีสระว่ายน้ำขนาด 15 เมตร พร้อมของใช้ในบ้านครบครัน ซึ่งลูกค้าสามารถซื้อและพร้อมปล่อยเช่าได้ทันที

โดยช่วงแรกได้มีการทดลองไอเดียด้วยแบ่งเปิดเป็นเฟส ซึ่งเฟส 1 ได้เปิดให้สำหรับลูกค้าที่ซื้อสำหรับอยู่อาศัยเอง ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ อีกกลุ่มคือลูกค้านักลงทุน โดยออกเป็นแคมเปญการันตีผลตอบแทนค่าเช่าในช่วง 3 ปีแรก โดยคอนเซปต์ ก็คือ หลังจากที่ลูกค้าโอนรับบ้านแล้ว ฮาบิแทท กรุ๊ป จะนำบ้านมาปล่อยเช่าให้ ผ่านทางเอเจนซี่เน็ตเวิร์คที่ได้ประสานงานไว้แล้วทั้งในและต่างประเทศ พร้อมจัดโควต้าให้เจ้าของบ้านเข้าอยู่อาศัยได้ 14 วันต่อปี

ซึ่งการทำโมเดลปล่อยเช่าลักษณะนี้ทำให้ลูกค้านักลงทุนไม่ต้องกังวลปัญหาเรื่องการปล่อยเช่า เพราะ ฮาบิแทท กรุ๊ป ได้ดูแลตั้งแต่เรื่องการปล่อยเช่า การดูแลบ้าน การันตีผลตอบแทน และลูกค้ายังสามารถเข้าอยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนได้ 14 วันต่อปี จึงกลายเป็นการลงทุนอสังหาฯในรูปแบบใหม่ ที่ดึงดูดใจลูกค้านักลงทุนที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ สามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่า และยังมี Capital Gain เพิ่มขึ้นราว 5-6% ต่อปีอีกด้วย

จากโครงการแรก ที่ The Ville Jomtien Pool Villa ถือว่าเป็นการทดสอบไอเดียที่ประสบความสำเร็จได้เป็นอย่างดี หลังจากนั้นจึงเกิดเป็นโครงการที่ 2 โดยดีไซน์ให้เป็นรูปแบบโรงแรม 100% โดยฮาบิแทท กรุ๊ป ได้เริ่มปรึกษากับเชนโรงแรมชั้นนำระดับโลก เพื่อเข้ามาดูแลดีไซน์ โครงการให้เป็นระบบของโรงแรมทั้งหมด ซึ่งจะเห็นว่าในชื่อของโครงการแต่ละแห่ง จะมีชื่อแบรนด์ของเชนโรงแรมเข้ามาด้วย อย่างเช่น X2 ,WYNDHAM,BW Premier COLLECTION เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันในพัทยามีโครงการของ ฮาบิแทท กรุ๊ป ถึง 7 โครงการ และในช่วงครึ่งหลังของปี 62 เตรียมเปิดอีก 3 โครงการ

มองภาพความเสี่ยงของโมเดลธุรกิจนี้ไว้ยังไงบ้าง

ต้องบอกว่าคอนโดฯ ส่วนใหญ่ในพัทยา สร้างกันโครงการละเป็นพันยูนิต ซึ่งการสร้าง Supply จำนวนมาก มักมีความเสี่ยงสูงที่จะขายไม่หมด และสุดท้ายก็ต้องเอามาขายแบบมีการันตีปล่อยเช่า แต่ปัญหาคือ Supply เหล่านั้น ไม่ได้ถูกดีไซน์เพื่อทำเป็นโรงแรมมาก่อน ดังนั้นอาจจะไม่ตอบโจทย์การปล่อยเช่าได้ 100% ซึ่งผมได้มองแล้วว่า “Lifestyle Investment Model” มีความเสี่ยงน้อย เพราะจริงๆแล้ว Business Model ของ ฮาบิแทท กรุ๊ป ก็คือ การสร้างโรงแรมเป็นหลัก ในกรณีที่ขายห้องไม่หมด เราก็เก็บห้องไว้ทำเป็นโรงแรมเพื่อปล่อยเช่าต่อไปได้ เพราะโรงแรมก็สามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่า ราว 6-7% ต่อปีได้อยู่แล้ว

จากประสบการณ์ลงทุนโดยตรงของผม ทำให้การเลือกพัฒนาแต่ละโครงการของ ฮาบิแทท กรุ๊ป จึงต้องเฟ้นหาเลือกทำเลที่เหมาะกับการปล่อยเช่า พร้อมทำสินค้าให้มีดีไซน์ ฟังก์ชั่น รวมถึงเลือกแบรนด์พาร์ทเนอร์เชนโรงแรม การบริการค่าเช่าระยะยาว

“ผมไม่เคยกังวลเลยว่าโมเดลนี้จะไม่ประสบความสำเร็จ เพราะถ้าขายหมดก็สบายใจ แต่ถ้าขายไม่หมดก็ปรับให้ห้องที่เหลือทำเป็นโรงแรมไป แต่จากที่ผ่านมาด้วยการที่ ทำแต่ละโครงการขนาดไม่เกิน 200 ยูนิต ทำให้ฮาบิแทท กรุ๊ป ขายห้องได้ 100% ทั้งหมด”

ซื้อคอนโดฯแค่ห้องเดียว ก็ได้ร่วมเป็นเจ้าของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว

ที่ผ่านมา ฮาบิแทท กรุ๊ป จะสร้างโครงการอยู่ในทำเลนาจอมเทียน และจอมเทียน เป็นหลักทำให้กลุ่มเป้าหมายเป็นคนไทย ราวๆ 70-80% แต่ปัจจุบันได้เริ่มขยับเข้ามาทำโครงการในเขตเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะในโซนพัทยาเหนือ เพื่อจับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ที่สนใจซื้ออสังหาฯไว้อยู่อาศัยเอง หรือซื้อไว้ลงทุนได้ด้วย ปัจจุบันกลุ่มนักท่องเที่ยวหันมาซื้ออสังหาฯค่อนข้างเยอะ ถ้าจะแบ่งเป็นสัดส่วน พบว่า ลูกค้าคนไทยมีอยู่ราว 60% และลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน อยู่ที่ราว 40%

โดยลูกค้าส่วนใหญ่ก็เข้าใจโมเดลธุรกิจ ของ ฮาบิแทท กรุ๊ป ว่าเป็นอสังหาฯเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ ทำให้การอธิบายรายละเอียดเพื่อขายโครงการง่ายขึ้น เพราะลูกค้าทุกคนจะรู้ว่า ฮาบิแทท กรุ๊ป สร้างโรงแรม และเชิญให้ลูกค้าทุกคนมาซื้อเพื่อร่วมเป็นหนึ่งในเจ้าของโรงแรม แค่นั้นเอง นอกจากจะเป็นเจ้าของโรงแรมแล้วแต่ละปียังสามารถเข้าพักได้ 14 วัน พร้อมผลตอบแทนเป็นรายเดือน โดย 3 ปีแรก ฮาบิแทท กรุ๊ป จะให้ผลตอบแทนที่ 6% ต่อปี หลังจากนั้นก็มีการแบ่งผลกำไรกันตามข้อตกลง

ผลตอบแทนที่ลูกค้าของ ฮาบิแทท กรุ๊ป จะได้รับ

สำหรับการซื้อ-ขายของ ฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นเหมือนการซื้ออสังหาฯทั่วไป มีการผ่อนดาวน์ ตามปกติ หลังจากโครงการสร้างเสร็จก็การันตีผลตอบแทนให้ในช่วง 3 ปีแรก แต่สำหรับลูกค้าที่มีเงินสำรอง ไม่ต้องการผ่อนดาวน์ อยากจ่ายเงินก้อนก็สามารถรับผลตอบแทนได้ทันทีตั้งแต่ช่วงก่อสร้าง แบ่งเป็น 2 แบบคือ ถ้าลูกค้าจ่ายเงินก้อนได้ 50% ของราคาซื้อขาย จะได้ผลตอบแทนทันที 4% ต่อเดือน แต่ถ้าลูกค้าจ่ายครบ 100% ของราคาซื้อขาย ลูกค้าจะได้ผลตอบแทน 5% ต่อเดือนเลยทีเดียว

สำหรับกลยุทธ์การทำตลาด ก็มีการทำทั้งช่องทางออฟไลน์แบบเดิม และเข้าสู่ช่องทางออนไลน์มากขึ้น รวมถึงเข้าร่วมงานแสดงสินค้าที่ต่างประเทศด้วย เพราะอสังหาฯไทย ยังมีความน่าสนใจในกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติมาก ด้วยราคายังไม่สูงมากนัก ในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่เมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา ราคาเฉลี่ย ตร.ม. อนยู่ที่ราว แสนกว่าๆ ติดหน้าหาดราคาไม่เกิน 1.5-1.6 แสนต่อตร.ม. และยังมีมูลค่าเพิ่ม กำไร และสร้างผลตอบแทนค่าเช่าที่น่าสนใจมาก

คู่แข่งเยอะขึ้น มีวิธีปรับกลยุทธ์ธุรกิจยังไงบ้าง

ต้องยอมรับว่าปัจจุบันมีดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่ เข้ามาทำโมเดลธุรกิจเดียวกันมากขึ้น แต่ในเชิงการแข่งขัน ฮาบิแทท กรุ๊ป ก็ไม่ได้กังวลอะไรมากนัก เพราะหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่แค่โมเดลธุรกิจเพียงอย่างเดียว แต่ต้องกลับมามองถึงการสร้างสรรค์สินค้าที่มีมูลค่าในตัวเอง บนทำเลที่โดดเด่น ซึ่งสินค้าที่ทำออกมานั้นตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าจริงๆหรือไม่ ซึ่งคอนโดฯทั่วไปก็จะสู้กับคอนโดฯที่ได้รับการออกแบบโรงแรมไม่ได้อยู่แล้ว แต่มองอีกมุมถ้าคู่แข่งใช้โมเดลธุรกิจเดียวกัน ก็ต้องลงไปดูว่าพาร์ทเนอร์อย่างเชนโรงแรม ที่มาร่วมบริหารมีโปรไฟล์น่าเชื่อถือแค่ไหน

แม้ว่าตอนนี้คดีเวลลอปเปอร์เจ้าอื่น จะมีการันตีผลตอบแทนสูงกว่า ฮาบิแทท กรุ๊ป แต่ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาเลือกซื้อ เพราะมั่นใจว่าโมเดลของ ฮาบิแทท กรุ๊ป ทำได้จริง มีการรันตีผลตอบแทนที่น่าสนใจ ตอบโจทย์การลงทุน ด้วยการออกแบบที่สร้างประสบการณ์และความน่าเชื่อถือให้ลูกค้าด้วย เลยทำให้โครงการได้รับการยอมรับในกลุ่มนักลงทุนและมีการบอกต่อๆ อีกด้วย

“สุดท้ายการแข่งขันในธุรกิจไม่ใช่มองแค่โมเดลนี้เพียงอย่างเดียว แต่จำเป็นต้องทำความเข้าใจทั้งกระบวนการ เรียนรู้อย่างลึกซึ้ง ว่าคนซื้อต้องการอะไรในโครงการเพื่อลงทุนปล่อยเช่า จึงจะประสบความสำเร็จในธุรกิจได้” ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด

 ขอบคุณข้อมูลจาก www.habitatgroup.co.th