สำหรับตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2-3 ปีมานี้ นับเป็นช่วงปีที่ตลาด Luxury segment เติบโตขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งก่อนหน้านี้ ชาวกรุงเทพฯ ไม่เคยจินตนาการถึงคอนโดมิเนียมในระดับราคาเฉลี่ย 550,000 บาท/ตารางเมตร แต่ก็เกิดขึ้นมาแล้วในที่สุด แต่เหตุผลอะไรกันล่ะ? ที่ทำให้เหล่า Developer หลายเจ้าต่างตบเท้าอย่างพร้อมเพรียงกัน เข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับ Super Luxury อย่างนี้? คำตอบก็คือการแข่งขันด้านราคาที่น้อยกว่านั่นเอง

แค่ไหนถึงเรียกว่า Super Luxury?

            CBRE ได้เคยจำกัดความของคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury ว่าอยู่ในช่วงราคาตั้งแต่ 250,000-300,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป ทำให้กลุ่มลูกค้าก็ไม่ใช่คนที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นปัจจัยหลักในชีวิตอีกต่อไป แต่เป็นการซื้อเพื่อเป็นเครื่องหมายแสดงถึงสถานะทางสังคมที่เหนือชั้นกว่าคนทั่วไป แน่นอนว่าเมื่อเป็นกลุ่มผู้ซื้อในลักษณะนี้ การตีความคำว่า Super Luxury นั้นต้องมอบ Emotional benefit ให้กับผู้ซื้อ มากกว่านั้นคือจะต้องพิเศษ หรูหรา เหนือชั้น และสามารถทำให้ผู้ซื้อรู้สึกถึงคำว่า Super Luxury อย่างแท้จริง ซึ่งส่วนใหญ่เหล่าผู้ประกอบการจะแสดงความหรูหราออกมาเป็น ความพิเศษและแตกต่าง, ทั้งในด้านการออกแบบ (Product) และ ทำเล (Location)


 

ความพิเศษและแตกต่าง

            แน่นอนว่าลูกค้าที่มีอำนาจซื้อที่อยู่อาศัยในระดับ Super Luxury ย่อมต้องมองหาประสบการณ์ ที่ไม่สามารถปรากฎได้ในที่อยู่อาศัยระดับทั่วไป โดยส่วนมากผู้ประกอบการมักสร้าง value added ด้วยการ Co-branding กับแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในระดับโลก ทั้งในเชิง Lifestyle หรือในด้านอื่นๆ อีกทั้งยังมีการลงลึกถึงไลฟ์สไตล์ และความต้องการของลูกค้ากลุ่ม Super Luxury และทำการ personalized ให้สอดคล้องกัน ทั้งในด้านการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง หรือในด้านการบริการ ทั้งนี้ก็เพื่อสื่อถึง Emotional benefit ให้ลูกค้าสัมผัสถึงความเหนือชั้นทางสังคม

 

การออกแบบ (Product)

            โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อมักยึดติดอยู่กับแบรนด์ ในด้านการออกแบบโครงการก็เช่นกัน ที่อยู่อาศัยในระดับ Super Luxury มักออกแบบโดยดีไซน์เนอร์ชั้นนำ หรือเป็นที่ยอมรับในวงกว้าง ผลงานมีแนวคิดและเรื่องราว เช่นเดียวกับวัสดุและเฟอร์นิเจอร์ของโครงการ ที่คัดสรรวัสดุและเฟอร์นิเจอร์ที่เป็นที่รู้จัก หรือเป็นแบรนด์ดังในระดับโลก

            นอกจากนั้น ภายในโครงการต้องมอบความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัว เช่น จำนวนยูนิตน้อย, มีพื้นที่จอดรถที่มากกว่าจำนวนยูนิต หรือมีที่จอดรถสำหรับ super car โดยเฉพาะ, กระจกบานใหญ่รอบด้าน มองเห็นวิวได้ทุกยูนิต เป็นต้น



ทำเล (Location)

            อย่างที่เคยได้ยินว่าหลักการของการพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้น ขึ้นอยู่กับ Location, Location, Location โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการระดับ Super Luxury ที่จะต้องตั้งอยู่บน Prime area อย่างแท้จริง โดยต้องเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พัฒนาจนไม่มีทำเลอื่นเทียบเคียงได้ อีกทั้งยังต้องมอบ สภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย หรูหรา ทั้งในด้านไลฟ์สไตล์และสังคมเพื่อนบ้านในทำเล หรือเป็นทำเลที่มีที่ดินเหลือน้อย ไม่สามารถหาที่ดินอื่นมาทดแทนได้

ทำเลไหนบ้างที่มีการเกาะกลุ่มของโครงการระดับ Super Luxury

            ถ้าหากมาทบทวนดูปัจจัยทั้ง 3 ข้อด้านบนแล้ว จะเห็นได้ชัดว่า ทำเล (Location) นั้น เป็นสิ่งที่พัฒนาได้ยากที่สุด และเป็นปัจจัยหลักที่จะชี้เป็นชี้ตายได้ว่า โครงการนั้นจะสามารถพัฒนาเป็น โครงการระดับ Super Luxury ได้หรือไม่ เพราะปัจจัยด้านอื่นๆนั้น เป็นสิ่งที่สามารถพัฒนาได้เอง แต่สำหรับทำเลนั้นไม่ใช่...

            การมองหาคอนโดมิเนียมระดับ 20-30 ล้าน แน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจตั้งแต่ทำเลไปจนถึงภายในโครงการ แม้โครงการระดับ 20-30 ล้านบาท  หรือที่เราเรียกว่าระดับ Super Luxury จะถูกคัดกรองตั้งแต่ทำเลสุด Prime ซึ่งในกรุงเทพฯเราก็มีเพียงไม่กี่ทำเลที่เรียกว่าเป็นจุดที่เหมาะแก่การเป็นที่ตั้งคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury จากข้อมูลใน TerraByte พบว่าคอนโดมิเนียมระดับ 20-30 ล้านบาท จะปักหมุดใน 3 โซนหลักๆคือ “หลังสวน-ต้นสน”, “ทองหล่อ” และ “ริมแม่น้ำเจ้าพระยา”

 

ทองหล่อ Luxury of Lifestyle

            ยากที่ปฏิเสธความจริงว่า ทองหล่อ เป็นทำเลที่เติบโตอย่างโดดเด่นที่สุดบนเส้นสุขุมวิท ทั้งนี้ก็เพราะเสน่ห์ของการเป็นแหล่งรวม High-End ไลฟ์สไตล์ครบจบทั้ง กิน ดื่ม เที่ยว รองรับประชากรตั้งแต่เช้าจรดดึก (หรือแม้แต่เช้าของอีกวัน) นอกจากนั้นยังคราคร่ำไปด้วยเศรษฐีของเมืองไทยที่มีที่อยู่อาศัยอยู่ในทำเลนี้ด้วย เพราะฉะนั้นจึงไม่น่าแปลกใจว่า ทำไมทองหล่อถึงมีแต่ร้านอาหารและร้านค้าระดับพรีเมียม เรียงรายตลอดสองฝั่งถนน นั่นก็เพราะทองหล่อนั้นทำเลที่กลุ่มคนมีระดับของเมืองไทย นิยมมาใช้เวลานอกบ้านที่นี่นั่นเอง

ริมแม่น้ำเจ้าพระยา Luxury of View

            หากจะตัดถนนสักอีกกี่เส้น หรือสร้างรถไฟฟ้าสักกี่สาย ก็คงไม่ยากเกินกว่าจะทำได้ แต่หากจะให้ขุดแม่น้ำอันทรงเสน่ห์สายใหม่ เรื่องนี้คงไม่มีใครจินตนาการถึง เพราะฉะนั้นภาพวิวจุดโค้งของแม่น้ำเจ้าพระยา จึงกลายเป็นวิวหายากที่ใครๆก็ต่างอยากได้มาครอบครอง เพราะไม่สามารถมองหาวิวแบบนี้ได้ที่ไหนอีก จึงไม่น่าแปลกใจเลยว่าทำไมสองฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยา จึงเป็นที่ตั้งของโครงการหรูและโรงแรมในระดับ 4-5 ดาว เพราะทำเลนี้เป็นทำเลเดียวที่มอบประสบการณ์ แบบที่ทำเลอื่นแทนให้ไม่ได้

หลังสวน-ต้นสน Luxury of Neighborhood

            ทำเลที่จะไม่พูดถึงคงไม่ได้ เพราะในปัจจุบัน หลังสวน-ต้นสน นั้นเป็นเหมือน Icon of Bangkok Super Prime Area ไปแล้ว พิสูจน์ได้จากโครงการเกิดใหม่ของทำเลนี้ที่มีแต่จะทุบสถิติราคาและเรียกเสียงฮือฮาได้ทุกครั้งไป เพราะด้วยแปลงที่ดินที่แทบจะไม่เหลือให้พัฒนา ทำให้โครงการในทำเลนี้จึงกลายเป็น Rare item ล้ำค่าของผู้มีอำนาจเหนือกว่าในสังคม

           

            นอกจากความยากเย็นของการมองหาที่ดินในการพัฒนาแล้ว การเป็น Super Prime Area ของทำเลนี้ก็ยังได้มาจาก การรายล้อมไปด้วยสังคมเพื่อนบ้านที่เหนือระดับ เพราะที่นี่คือที่ตั้งของสถานทูตหลายแห่ง อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับ High-End ในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นในด้าน Residential, Hotel, Office, Lifestyle หรือ Hospitality ต่างก็เป็นโครงการระดับ Flagship ของแต่ละภาคธุรกิจทั้งนั้น ทั้ง Central Embassy, BDMS Wellness หรือ อาคารสำนักงานเกรด A อย่าง Park Ventures เป็นต้น และคงต้องบอกว่า ไม่สามารถมองหาทำเลที่มอบให้ทั้งสังคมและสิ่งแวดล้อมที่เหนือระดับขนาดนี้ได้ที่ทำเลอื่นอีกแล้วใน กรุงเทพมหานคร

            นอกจากความต่างในเรื่องของสิ่งแวดล้อมของทำเลแล้วนั้น สิ่งหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือ Surrounding ของโครงการอื่นๆ เพื่อเป็นการยืนยันว่าทำเลนี้เป็น Super Luxury ทั้งทำเล ไม่ได้เพียงแค่หรูเป็นโครงการๆไป จากทั้ง 3 ทำเล TerraBKK มองว่า หลังสวน-ต้นสน เป็นโซนเดียวที่แวดล้อมไปด้วยโครงการระดับ Super Luxury ขึ้นไปทั้งนั้น รวมไปถึงเป็นโซนที่มีแปลงที่ดิน Rare item มากที่สุดจนเกิดเป็นโครงการ Leasehold ขึ้นมา



            จากข้อมูลใน TerraByte พบว่าคอนโดมิเนียมในโซน “หลังสวน-ต้นสน” เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาตารางเมตรละ 300,000 บาทขึ้นไป หากเป็นโครงการ Leasehold ก็จะมีราคาต่ำกว่าโครงการ Freehold ประมาณ 20-30% ในทำเลเดียวกัน แต่กลับกันหากเรามองในเรื่องมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต จากกราฟด้านล่างจะเห็นได้ว่าโครงการ Leasehold ราคาขายต่อจะเติบโตช้ากว่าโครงการ Freehold โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเวลาล่วงเลยไปเข้าใกล้วันหมดสัญญา 30 ปี จะพลิกกลับกลายเป็นราคาลงทันที

            ในขณะที่โครงการ Freehold ที่ไม่ได้มีข้อผูกมัดทางด้านสัญญาใดๆ บวกกับทำเลที่เป็น Super Prime area ของหลังสวน-ต้นสนแล้วนั้น ทำให้ราคาขายต่อยิ่งทวีคูณชึ้นไปแบบปีต่อปี ซึ่ง TerraBKK เองก็แนะนำว่า หากยังมีโครงการ Freehold ที่ราคาไม่ได้แรงมากนักบนทำเลหลังสวน-ต้นสนนี้ก็ควรรีบคว้าเอาไว้



            ล่าสุดกับโครงการ TONSON ONE Residence โครงการ Freehold ล่าสุดบนแปลงที่ดินผืนงามในซอยต้นสน ที่สงวนความ Exclusive ไว้เพียง 80 ยูนิตเท่านั้น ในราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทสำหรับห้องขนาด 57 ตารางเมตร เป็นคอนโดมิเนียม High Rise 29 ชั้น ที่มีจุดเด่นอยู่ที่ ทุกยูนิตเป็น “ห้องมุม” ที่ให้คุณสามารถ take view เมืองได้อย่างเต็มที่ รวมถึงมีที่จอดรถที่ให้มากถึง 146% หรือประมาณ 117 คัน ซึ่งถือว่าเป็นโครงการระดับ Super Luxury ที่ให้ที่จอดรถมากที่สุดเป็นอันดับต้นๆของคอนโดฯ Segment นี้เลยทีเดียว



            TerraBKK มองว่าโครงการ Tonson One Residence โดดเด่นในเรื่อง “ความเป็นส่วนตัวสูง” ไม่ว่าจะเป็นจำนวนยูนิตที่ไม่มาก มีแค่ 80 ยูนิตเท่านั้น และทุกยูนิตมี Private Lift ไม่ต้องใช้ลิฟท์ปะปนกับลูกบ้านห้องอื่น รวมถึง Private Living Space สำหรับการทำกิจกรรมของลูกบ้านที่ต้องการความเป็นส่วนตัว ทั้งหมดนี้เพื่อรองรับความต้องการเรื่อง Private ของลูกบ้านระดับ Super Luxury ที่จัดว่าเป็นความต้องการอันดับต้นๆของลูกบ้าน Segment นี้



            สำหรับใครที่สนใจโครงการ Tonson One Residence โครงการจะเริ่มเปิดพรีเซลในวันที่ 9 มิถุนายนนี้ สามารถลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษที่ http://tonsonone.com/ หรือโทร 091-979-6161