ทำเลพระราม9 ทำเลที่กระแสแรงไม่มีลดมาตลอด 3-4 ปี ที่หลายคนคงจะทราบกันดีอยู่แล้วว่า เป็นทำเล New CBD ที่เป็น Superstar ทั้งในด้านของอาคารสำนักงาน ระบบขนส่งมวลชน การเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน แต่ยังมีอีกด้านหนึ่งที่ยังไม่ค่อยได้รับการพูดถึงมากนัก.. เขยิบออกมาหน่อยจากพระราม9-รัชดา ช่วงระหว่างถนนพระราม9-เพชรบุรีตัดใหม่ ยังมีกลุ่ม Niche Market ทีมีรายได้สูงที่น่าสนใจ ซึ่งก็คือกลุ่ม โรงพยาบาล นั่นเอง

            กล่าวให้ชัดเจนยิ่งขึ้นก็คือ ย่านพระราม9-เพชรบุรีตัดใหม่ นี้ เป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลขนาดใหญ่และมีคุณภาพหลายแห่ง ได้แก่ โรงพยาบาลกรุงเทพ, โรงพยาบาลพระราม9 และ โรงพยาบาลปิยะเวท อีกทั้งถัดออกไปอีกนิดยังมี โรงพยาบาลคามิลเลียน, โรงพยาบาลคลองตัน และ โรงพยาบาลเพชรเวช อีกด้วย

            เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า demand กลุ่มโรงพยาบาลนั้น เป็นกลุ่ม demand ที่มีศักยภาพสูง ทั้งในด้านรายได้ และในด้านความมั่นคงในอาชีพ นอกจากนั้นโรงพยาบาลเอกชนชนั้นนำ ยังมีศักยภาพในการเป็นแม่เหล็กดึงดูด demand คุณภาพสูงอย่างคนไข้ที่มีกำลังจ่ายอีกด้วย ซึ่งในบทความนี้ TerraBKK ของเจาะกลุ่มโรงพยาบาลเอกชนชั้นนำที่อยู่ในละแวกเดียวกันอย่าง โรงพยาบาลกรุงเทพ, โรงพยาบาลพระราม9 และ โรงพยาบาลปิยะเวท

โรงพยาบาลกรุงเทพ

            ระยะเวลากว่า 40 ปี ที่โรงพยาบาลกรุงเทพได้ให้บริการมา พร้อมการรับรองมาตรฐานจากสถาบัน Joint Commission International (JCI) องค์กรกำกับมาตรฐานด้านการแพทย์ที่ใหญ่ที่สุดของโลก ซึ่งก็เพียงพอแล้วที่จะบอกว่า โรงพยาบาลกรุงเทพ เป็นโรงพยาบาลเอกชนชั้นนำของไทยอย่างแท้จริง

            โรงพยาบาลกรุงเทพ เป็นโรงพยาบาลขนาด 343 เตียง ประกอบด้วยศูนย์รักษาโรคเฉพาะทางและคลินิก 56 แห่ง พร้อมทั้งยังมีศูนย์บริการลูกค้าต่างประเทศ ที่ให้บริการผู้ป่วนชาวต่างชาติกว่า 160 ประเทศทั่วโลก และศูนย์บริการผู้ป่วยเฉพาะประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น, อาหรับ, พม่า, บังคลาเทศ, ผู้ป่วยต่างประเทศอื่น ๆ และ คลินิกเวชศาสตร์เดินทางและท่องเที่ยว

            โดย โรงพยาบาลกรุงเทพ สังกัดอยู่ใน บมจ.กรุงเทพดุสิตเวชการ ซึ่งยังมี โรงพยาบาลหัวใจกรุงเทพ โรงพยาบาลกรุงเทพหัวหิน โรงพยาบาลสมิติเวชไชน่าทาวน์ และ โรงพยาบาลวัฒโนสถ อยู่ด้วย โดยในปี 2560 บมจ.กรุงเทพดุสิตเวชการ มีรายได้กว่า 13,317 ล้านบาท เติบโตจากปี 2559 ถึง 19.3% โดยมีจำนวนผู้ป่วยเฉลี่ยต่อวันถึง 33,052 คน โดยเป็นชาวต่างชาติถึง 4,639 คน แสดงถึงความนิยมในการเข้ามาใช้บริการของชาวต่างชาติเป็นอย่างดี

โรงพยาบาลพระราม9

            ในบริเวณใกล้เคียงกัน โรงพยาบาลพระราม9 เป็นอีกหนึ่งโรงพยาบาลเอกชนที่มีคุณภาพ พร้อมการรับรองมาตรฐานจากสถาบัน Joint Commission International (JCI) ภายในโรงพยาบาลประกอบไปด้วย สถาบันทางการแพทย์ 2 สถาบัน และศูนย์การแพทย์ 20 ศูนย์ พร้อมทั้ง บุคลากรทางการแพทย์ในสายงานต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น แพทย์ประจำ, แพทย์ไม่เต็มเวลา, แพทย์ที่ปรึกษา, พยาบาล, บุคลากรทางการแพทย์ อื่นๆ และฝ่ายอื่นๆ รวมบุคลากรถึง 1,986 คน

            ด้านการให้บริการของโรงพยาบาลพระราม9 มีจำนวนเตียงจดทะเบียน 166 เตียง โดยมีผู้ป่วยนอกเข้ามารับบริการถึง 432,314 ครั้ง มีรายได้จากปี 2561 ถึง 2,733 ล้านบาท

โรงพยาบาลปิยะเวท

            โรงพยาบาลปิยะเวท เปิดให้บริการมากว่า 24 ปี และยังได้รับรอง มาตรฐานโรงพยาบาล (HA : Hospital Accreditation) และ มาตรฐานสากล ( JCI : The Joint Commission International) โดยได้เพิ่มจำนวนเตียงที่เปิดให้บริการจาก 150 เตียง เป็น 200 เตียง พร้อมทั้งศูนย์การแพทย์อีก 4 ศูนย์ ได้แก่ ศูนย์เวชศาสตร์การเจริญพันธุ์, ศูนย์รักษาแผลที่เท้าจากโรคเบาหวาน, ศูนย์ทารกแรกเกิดและปริกำเนิด และ ศูนย์บริการผู้ป่วยต่างประเทศ โดยสัดส่วนผู้เข้ารับบริการเป็น คนไทยและชาวต่างชาติ 50:50 โดยลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่เป็น จีน, ตะวันออกกลาง, แอฟริกา, ญี่ปุ่น และกลุ่มประเทศ CLMV

            ในด้านการเดินทาง แน่นอนว่าอยู่ในทำเลพระราม9 แล้ว ย่อมอยู่ใกล้กับความสะดวกสบายในทุกประการ ประการแรก ทางพิเศษศรีรัช เชื่อมทุกสารทิศในกรุงเทพฯ ประการที่สอง Airport Rail Link สถานีมักกะสัน และ สถานีคลองตัน เชื่อมสู่ตะวันออกของกรุงเทพและท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิอย่างง่ายดาย ประการที่สาม รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRT สถานีพระราม9 เส้นหลักของการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า และประการที่สี่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่พร้อมจะเปิดให้บริการในปี 2566 นี้

เหตุผล ? ทำไมมองว่า ทำเลพระราม 9 สามารถรองรับได้ทั้งการอยู่อาศัยจริง และการลงทุนปล่อยเช่า

            ต้องบอกว่า พระราม9-เพชรบุรีตัดใหม่ เป็นทำเลที่รวมโรงพยาบาลเอกชนชั้นนำทั้ง 3 แห่ง ทั้งยังอยู่ใกล้กันในรัศมี 1.5 กม. ซึ่งทำให้ พระราม9-เพชรบุรีตัดใหม่ เป็น “Medical Location” อีกทั้งยังดึงดูดให้ทำเลแห่งนี้กลายเป็น “Medical Tourism” อีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพ โดยมีทั้ง บุคลากรทางการแพทย์ที่มีจำนวนไม่ต่ำกว่า 7,000 คน รวมไปถึง ผู้เข้ารับบริการทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่หมุนเวียนเข้ามารับการรักษา เป็นสิ่งที่สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งในระยะสั้นและในระยะยาว แน่นอนว่า ย่อมส่งผลประโยชน์โดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลแห่งนี้

สถานการณ์ คอนโดมิเนียม ทำเลพระราม 9

            เดิมที คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ บน ทำเลพระราม 9-เพชรบุรีตัดใหม่ ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนักในช่วงก่อนปี 2558 เฉลี่ยเพียงปีละ 1 โครงการเท่านั้น แต่หลังจากนั้น กระแสตื่นตัวของทำเลนี้ก็เกิดขึ้นมากขึ้น บางปีเกิดคอนโดมิเนียมใหม่ถึงปีละ 3 โครงการเลยทีเดียว สะท้อนได้ว่า ผู้ประกอบการเองก็เห็นศักยภาพในการพัฒนาที่ดินในทำเลพระราม 9-เพชรบุรีตัดใหม่ เช่นกัน

           การปรับตัวของราคาเปิดตัวของคอนมิเนียม ทำเลพระราม9  เป็นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากตัวเลขเฉลี่ยเฉลี่ย 70,000-80,000 บาทต่อตาราวเมตร เมื่อปี 2555 ขยับขึ้นมาแตะหลักแสนบาทต่อตารางเมตรเรียกร้อยแล้วในปัจจุบัน ซึ่งเรียกได้ว่าไม่รุนแรงเหมือนกับทำเลใกล้เคียง อย่างคอนโดมิเนียมบนทำเลเพชรบุรี ที่ปรับตัวขึ้นจาก 60,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร มาแตะ 150,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา  หรืออย่างทำเลร้อนแรงที่สุดในช่วงปีก่อนอย่าง ทำเลทองหล่อ-เอกมัย ที่ทะลุหลัก 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ไปแล้ว 

            แน่นอนว่า การเติบโตของราคาเปิดตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนั้น ไม่ได้การันตีเลยว่า อนาคตยังจะคงแนวโน้มเช่นนั้นอยู่หรือไม่ ? คำตอบในการเลือกลงทุนคอนโดมิเนียม จึงจำเป็นต้องพิจารณาหลายส่วน ไม่ว่าจะเป็นศักยภาพทำเลที่จะเกิดขึ้นใหม่ๆ หลายคนให้ความสนใจในด้านผลตอบแทนจากการถือครองและการปล่อยเช่า ซึ่งก็ดูจะมีความสำคัญไม่น้อย เช่นกัน

            สำหรับ การลงทุนคอนโดมิเนียมแล้ว ย่อมต้องการทราบว่า การถือครองคอนโดมิเนียม จะสามารถสร้างผลตอบแทนในรูป Cap Gain อย่างไรบ้าง ? จากข้อมูลพบว่า การถือครองคอนโดมิเนียม ทำเลพระราม 9 สามารถสร้างผลตอบแทน Cap Gain เฉลี่ย 4.5%-8.5% ต่อปี อยู่ในกรอบตัวเลขที่ใช้ได้ทีเดียว และดูเหมือนจะมากกว่าเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบทำเลใกล้เคียงอย่างทำเลเพชรบุรี หรือทำเลร้อนแรงอย่างทองหล่อ-เอกมัย เสียด้วย

            ขณะเดียวกัน ผลตอบแทนค่าเช่าที่จะเกิดขึ้นจากการลงทุนคอนโดมิเนียมจะมากน้อยขนาดไหน ย่อมขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ห้องขนาดใหญ่ ย่อมมีระดับค่าเช่าที่สูงกว่า ห้องขนาดเล็ก ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ ข้อสำคัญคือ อย่าลืมเปรียบเทียบ “ค่าเช่า” ที่จะได้รับ กับ “ราคาคอนโดมิเนียม” ที่ได้จ่ายเงินลงทุนไป

            สำหรับ คอนโดมิเนียม ทำเลพระราม 9 ประกาศค่าเช่าเฉลี่ย 340-580 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ดูน้อยกว่าทำเลใกล้เคียงอย่างทำเลเพชรบุรี หรือทำเลร้อนแรงอย่างทองหล่อ-เอกมัย แต่เมื่อดูพิจารณาเปรียบเทียบค่าเช่ากับราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยแล้ว พบข้อมูลตัวเลข Rental Yield เฉลี่ย 5.0%-6.5%  อยู่ในกรอบตัวเลขที่ไม่ได้ต่างไปจากทำเลใกล้เคียงหรือทำเลร้องแรงข้างต้นเลย  นั้นเป็นเพราะ ราคาคอนโดมิเนียม ทำเลพระราม 9 ถูกกว่า จึงใช้เงินทุนน้อยกว่า ตามไปด้วย นั้นเอง

            นอกจากนี้  ที่ดินในเมือง ยิ่งนานวัน ยิ่งเหลือน้อยเต็มที เป็นเหตุผลให้การปรับตัวของราคาที่ดินเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา  ยิ่งทำเลใดมีศักยภาพสูง โอกาสปรับตัวของราคาที่ดินก็ยิ่งเพิ่มมากขึ้นไป สำหรับทำเลพระราม 9 -เพชรบุรีตัดใหม่ หากสังเกตการเปลี่ยนแปลงของ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จากถนน 3 สายหลัก ถนนพระราม 9 , ถนนรัชดาภิเษก และ ถนนเพชรบุรี  พบการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 18% จากรอบปีก่อน

            ทั้งหมดนี้ คือ ความโดดเด่นของทำเลพระราม 9-เพชรบุรี ทำเลที่ตั้งของโรงพยาบาลขนาดใหญ่และมีคุณภาพหลายแห่งอย่าง โรงพยาบาลกรุงเทพ, โรงพยาบาลพระราม9 และ โรงพยาบาลปิยะเวท  ตามมาซึ่งกลุ่ม demand ที่มีศักยภาพสูง ทั้งในด้านรายได้ และในด้านความมั่นคงในอาชีพ โอกาสของการเกิดความต้องการที่อยู่อาศัยจึงเป็นเรื่องน่าสนใจไม่น้อย ทั้งในแง่การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ด้วยอัตราค่าเช่าของคอนโดมิเนียมในโซนพระราม 9-เพชรบุรี กว่า 4 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยราว 340-580 บาทต่อเดือนต่อตารางเมตร

            ปัจจุบันพบ 6 โครงการคอนโดมิเนียม ที่กำลังเปิดเปิดขายอยู่ในขณะนี้ นอกจากโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าแล้ว พระราม9  (ศูนย์วิจัย) ยังเป็นทำเลท่ามกลางศักยภาพการเดินทางสะดวกสบาย และยังคงเติบโตไปได้อีกจากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต ทั้งหมดนี้ คือ คำตอบของคำถามว่า ทำไม ? พระราม9  (ศูนย์วิจัย) จึงกลายเป็นทำเล Niche Market รองรับกลุ่มรายได้สูง นั้นเอง