คอนโดฯทำเลไหนราคามาแรงสุด ฉุดไม่อยู่ในปีนี้
อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา กลุ่มอสังหาฯเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ส่วนหนึ่งเกิดจากผู้บริโภคชะลอการซื้อเพื่อดูสภานการณ์เศรษฐกิจ สำรองเงินเก็บกันมากขึ้น ประกอบกับตลาดอสังหาฯถูกแรงฉุดจากมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มบังคับใช้ ทำให้บรรยาการศการซื้อขายอสังหาฯช่วงครึ่งปีแรกไม่สดใสเท่าที่ควร ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯก็ปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง และเร่งระบายสินค้าค้างสต๊อกกันมากขึ้น
โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มีมูลค่าราว 1.9 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) โดยแยกเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม ประมาณ 7-8 แสนล้านบาทต่อปี หรือสัดส่วน 5% ของจีดีพี
เมื่อยอดขายหลายโครงการลดลง จึงส่งผลต่อเนื่องมาสู่ราคาอสังหาฯในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ (คอนโดฯใหม่) ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลช่วงไตรมาส 2/2562 ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น แต่น่ากังวลเพราะเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว จากแนวโน้มอุปทานห้องชุดใหม่ ที่เหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้น และอัตราดูดซับลดลงรวมถึงมาตรการ LTV ที่บังคับใช้ส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า โดยดัชนีราคาห้องชุดในไตรมาส 2/2562 มีค่าดัชนี เท่ากับ 150.5 จุด จากปี 2555 เท่ากับ 100 จุด เพิ่มขึ้น 8.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนเพราะผู้ประกอบการได้เร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ด้วยการจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขาย โดยดัชนีกรุงเทพฯมีค่าดัชนี เท่ากับ 151.9 จุด เพิ่มขึ้น 9.1% และปริมณฑลมีค่าดัชนี เท่ากับ 143.7 จุด เพิ่มขึ้น 4.7%
5 ทำเล ที่คอนโดราคาพุ่งแรงแซงโค้งในปีนี้
ไตรมาส 2/2562 ทำเลโครงการคอนโดฯสร้างใหม่ ที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกคือ พญาไท-ราชเทวี เพิ่มขึ้น 20.2% ,บางซื่อ-ดุสิต เพิ่มขึ้น 19.2% ,สุขุมวิทตอนปลาย เพิ่มขึ้น 16.2% ,สุขุมวิทตอนต้น เพิ่มขึ้น 13.4% ,ชานเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ เพิ่มขึ้น 10% ทั้งนี้หากเทียบกับไตรมาส1/2562 จะเห็นว่าราคาอาคารคอนโดฯ ในไตรมาส 2/2562 ได้เติบโตในลักษณะชะลอตัวลงโดยทำเลที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ บางซื่อ-ดุสิต เพิ่มขึ้น 38.5% ,ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เพิ่มขึ้น 30.2% ,สุขุมวิทตอนปลาย เพิ่มขึ้น 24.3% ,เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เพิ่มขึ้น 16.3% และ แนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ้ง เพิ่มขึ้น 12.9%
รถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำเลยอดนิยมของคอนโดฯครองใจคนกรุงเทพฯ
แน่นอนว่าที่ดินในกรุงเทพและปริมณฑล ทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่านยังคงเป็นเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ซึ่งทำเล 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงด้านราคา เพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาส 2/2562 คงจะหนีไม่พ้นสายสีเขียว ซึ่งปัจจุบันได้ขยายเส้นทางไปถึงคูคต และสมุทรปราการ ทำให้ทำเลตามแนวรถไฟฟ้ากำลังปรับเปลี่ยนบริบทมาเป็นโครงการคอนโดฯกันมากขึ้น โดย สายสีเขียว ช่วงคูคต-ลำลูกกา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 33.5% ,สายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.3% ,สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 22.7% ,สายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.8% ,สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย4 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.8%
ด้านพฤติกรรมของลูกค้าในการเลือกซื้ออสังหาฯ ปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนแปลง โดยส่วนใหญ่จะเน้นของแถมมากกว่าส่วนลด ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับโปรโมชั่นให้ตรงใจลูกค้ากันมากขึ้น
โปรโมชั่นยอดนิยมของกลุ่มลูกค้า
Q1/62 Q2/62
ให้ของแถม (เฟอร์นิเจอร์,เครื่องใช้ไฟฟ้า) 38.5% 59.7%
ส่วนลดเงินสด 46.2% 27%
ช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าทำเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ 15.4% 13.3%
จะเห็นว่าการเติบโตของราคาคอนโดที่ชะลอตัวลงเป็นสัญญาณถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีอุปสรรคอยู่พอสมควร ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่รัฐบาลได้ออกกฎเกณฑ์ออกมาตรการควบคุมกลุ่มผู้เก่งกำไรทำให้นักลงทุนที่เคยบอกว่าบ้านหรือคอนโดเป็นแหล่งลงทุนและเก่งกำไรที่ให้ผลตอบแทนดีอาจจะต้องมองอีกครั้งเพื่อกำหนดทิศทางการลงทุนในแง่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องคำนึงถึงปัจจัยบวกต่อผู้บริโภคที่ต้องการบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงโดยทำให้ราคาอสังหาได้สะท้อนความเป็นจริงรวมถึงการจัดโปรโมชั่นต่างๆเพื่อดึงดูดกำลังซื้อให้มากขึ้น
