จับประเด็นงานเสวนา”กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน”

บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้จัดงานเสวนา”กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน” โดยได้เชิญทั้งภาครัฐและเอกชนมาร่วมงานเสวนาถึงประเด็นสำคัญต่างๆของภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของตลาดในปัจจุบัน พร้อมทั้งชี้แจงถึงมาตรการที่คาดว่าจะมีการออกมาบังคับในปี

          นายศักดิ์ชัย บุญมา รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวในงานเสวนา “กรุงเทพฯจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน” ในหัวข้อ “ผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่กับแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯมีแผนพัฒนาที่ดินโดยกำหนดรูปแบบให้ใช้พื้นที่ได้ประโยชน์สูงสุด เพื่อพัฒนากรุงเทพฯให้มีความเจริญก้าวหน้า โดยร่างผังเมืองใหม่จะเน้นพัฒนาพื้นที่ระบบสาธารณูปโภค ในแนวคิดพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน และมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ด้วยการกำหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 , 600 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพิ่มมาตรการโอนสิทธิ์การพัฒนา เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามผังเมืองรวมในกรณีถูกกำหนดเป็นอาคารประวัติศาสตร์ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น พร้อมปรับผังเมืองกรุงเทพฯ ลดพื้นที่รับน้ำ (สีเขียวลาย) ลง ให้เป็นพื้นที่เพื่อการเกษตร(สีเขียว) โดยขุดปรับระบบระบายน้ำตามแนวคลองเดิม เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่ได้มากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการเพิ่มมาตรการโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการบนแปลงที่ดินขนาดใหญ่ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR) จาก 5 รูปแบบ เป็น 8 รูปแบบ

          ทั้งนี้อยากขอฝากให้ประชาชน และผู้ประกอบการ อย่ากังวลกับการเปลี่ยนสีผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่นี้  เพราะปรับเปลี่ยนผังเมืองจะทำให้พื้นที่ในกรุงเทพฯเกิดประโยชน์การใช้งานมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีแผนพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะ รถ-เรือ-ราง เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาในภาพรวมด้วย อย่างไรก็ดีตามแผนพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพฯ คาดว่าจะสามารถใช้ได้ช่วงปลายปี 2563  

          นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวในหัวข้อ “การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินใหม่” ว่า ปัจจุบันกรมธนารักษ์มีที่ดิน ที่มีเอกสารสิทธิ์ โฉนด และ นส.3 ก ประเมินราคาได้ทั้งสิ้น 33.4 ล้านแปลง หรือคิดเป็น 321 ล้านไร่ ซึ่งราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ ตั้งแต่ปี 2559-2562 อัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 8.34% หรือเฉลี่ย 2% ต่อปี โดยเป็นการปรับขึ้นที่มีความสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและค่าเงิน

           แต่ก็ต้องยอมรับว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ มีการซื้อขายจริงเพียง 15% จากจำนวนแปลงทั้งหมด เพราะส่วนใหญ่จะมีการขายตามราคาตลาดมากกว่า ซึ่งภาครัฐกำลังเร่งพัฒนาระบบ AI เพื่อกำหนดราคาที่ดิน เพื่อควบคุมราคาซื้อขายที่ดิน ให้สอดคล้องไม่ให้สูงเกินความเป็นจริงมากเกินไป 

          อย่างไรก็ดี กรุงเทพฯ ยังคงครองแชมป์ ราคาประเมินที่ดินราคาแพงที่สุด เฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อตร.วา. ซึ่งราคาที่ดินบนถนนสายสำคัญของกรุงเทพที่มีการประเมินราคาใหม่ อาทิ สีลม อยู่ที่ 750,000-1 ล้านบาท ต่อตร.วา. เพิ่มขึ้น 7.14% ,เพลินจิต อยู่ที่  900,000 บาท ต่อตร.วา. เพิ่มขึ้น 11.11%,พระราม 1 อยู่ที่  400,000 บาท – 1 ล้านบาท ต่อตร.วา. เพิ่มขึ้น 0-11%, สาทร อยู่ที่ 450,000-800,000 บาท ต่อตร.วา. เพิ่มขึ้น 6.67 % และสุขุมวิท อยู่ที่  230,000-750,000 บาท ต่อตร.วา. เพิ่มขึ้น 9.52-15.38%

          สำหรับราคาประเมินที่ดินในภูมิภาค ความน่าสนใจ อยู่ที่หลายจังหวัด อาทิ จังหวัดปทุมธานี ที่ราคาประเมินอยู่ที่ 100,000-60,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 7.07% ซึ่งจะอยู่บนทำเลถนนพหลโยธิน ถนนรังสิต-ปทุมธานี ,จังหวัดพิษณุโลก ที่ราคาประเมินอยู่ที่ 100,000 - 30,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 25.13%  และ จังหวัดชลบุรี ที่ราคาประเมินอยู่ที่ 220,000-200,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 28.23%

          นายฤทธิ์ ศยามานนท์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง กล่าวถึง ความพร้อมในการจัดเก็บภาษีใหม่ ภายใต้ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้มีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 และจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่  1 มกราคม 2563 ซึ่งจะช่วยปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีทรัพย์สินให้มีความทันสมัย เป็นสากล และแก้ไขปัญหาโครงสร้างภาษีเดิม และกระตุ้นการใช้ประโยชน์ในที่ดินจากเจ้าของที่ดินให้พื้นที่ได้รับการพัฒนา และช่วยให้ท้องถิ่นมีงบเพียงพอสำหรับพัฒนาพื้นที่ให้เกิดความเจริญในระยะยาว ซึ่งฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามอัตราที่รัฐบาลกำหนด โดยเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ผู้ครองครองทรัพย์สินของรัฐ(ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง) จะต้องเป็นผู้เสียภาษี

          ทั้งนี้ได้มีมาตรการดูแลผลกระทบ โดยมีข้อยกเว้นในบ้านหลังหลัก, ทรัพย์สินของรัฐ,ทรัพย์ส่วนกลาง,ศาสนสมบัติ,องค์กรระหว่างประเทศ ทรัพย์ของเอกชนที่ใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ และกลุ่มเกษตรกรรม ซึ่งปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ เมื่อ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บังคับใช้ จะได้รับยกเว้นภาษีในช่วง 3 ปีแรก และตั้งแต่ปีที่ 4 ขึ้นไป ได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีที่ดิน รวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท ทำให้กลุ่มเกษตรกรที่ต้องเสียภาษีในปัจจุบันจะได้รับการยกเว้นทั้งหมดส่วนกลุ่มบ้านพักอาศัย เช่น บ้านหลังหลัก ปัจจุบันสียภาษีบำรุงท้องที่ 834 บาท ตั้งแต่ปี 2563 จะได้รับการยกเว้น ส่วนบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จะเสียภาษีแบบขั้นบันได

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นเรื่องภาพรวมตลาดอสังหาฯ และสภาวะเศรษฐกิจในปี 2563 ว่า คงไม่ชะลอตัวไปกว่าปี 2562  ที่ประสบปัญหาจากปัจจัยลบรอบด้านหลายตัวเข้ามามีผลกระทบต่อกำลังซื้อ ทั้งนี้หากภาครัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะออกมาตรการด้านอสังหาฯ ความเหมาะสมในการออกมาตรการ และควรศึกษาควบคุมหรือกำกับดูแลเฉพาะจุดมากกว่า ส่วนการปรับปรุงผังเมืองนั้น ควรเน้นประโยชน์ใช้สอยในแต่ละพื้นที่ให้ได้มากที่สุด และผังเมืองที่ดีควรจะแก้ปัญหาให้กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

          นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเชื่อว่าตลาดยังมีผู้ซื้ออยู่ แต่อาจจะชะลอตัวลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความผันผวน ส่วนภายในประเทศ จะชะลอตัวลงบ้างจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจ และจากที่ผู้ถือครองที่ดินไม่เคยมีการขายที่ดิน กลับนำที่ดินมาขายมากยิ่งขึ้น เนื่องจากมาตรการภาษีที่ดินตัวใหม่ ซึ่งราคาที่ดินจะมีการปรับตัวมากยิ่งขึ้นไปจนถึงปีหน้า สำหรับในปี 2563 คาดว่าจะมีการร่วมลงทุนจากต่างประเทศกับผู้ประกอบการในไทยมากยิ่งขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการร่วมลงทุนมาอย่างต่อเนื่อง

          นอกจากนี้ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ยังให้ข้อแนะนำเพิ่มเติมไว้อีกว่าผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะต้องคำนึงถึง 3 ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ยอดขายไปได้ดี คือ

1.ต้องเลือกทำเลที่มีซัพพลายน้อย

2.ราคาต่ำกว่าราคาตลาดผู้ซื้อจึงจะสนใจ

3.มีจุดขายที่ดีในการนำเสนอกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่าแม้ตอนนี้ตลาดจะอยู่ในช่วงขาลง แต่มาตรการที่ออกมาจะส่งผลดีในระยะยาวต่อทั้งลูกค้าและผู้ประกอบการ ส่วนทางด้านการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าจะมีการผ่อนปรนสำหรับการกู้ร่วม  คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดดีขึ้น

          ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก ซึ่งมองว่ามาตรการ LTV มีผลกระทบด้านดีมานด์จากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง อย่างไรก็ตามในปี 2563 มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีปัจจัยต้องที่ติดตาม จากเศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตได้ที่ประมาณ 3.2%  และมาตรการ LTV อาจจะส่งผลถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยบวกมองว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยอาจจะยังทรงตัว ขณะที่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะเป็นผลดีต่อการเดินทางของผู้บริโภค