Cloud Sukhumvit 23: “your private haven in the heart of Asoke"

 

            ถ้าจะให้นึกถึงสุดยอด ทำเลใจกลางเมืองและศูนย์กลาง (Urban Center) ที่มีความเคลื่อนไหวและพลุกพล่านของกรุงเทพฯ แน่นอนว่า ทำเลอโศก ต้องผุดขึ้นมาในหัวเป็นอันดับแรกๆ อย่างแน่นอน ถึงแม้ TerraBKK จะเคยกล่าวถึงทำเลอโศกมาแล้วหลายครั้ง แต่ต้องขอบอกว่าเมื่อมีเหตุจะต้องมารีวิวทำเลอโศกอีกกี่ที ก็มีข้อมูลที่น่าสนใจอัพเดทใหม่ทุกครั้ง เช่นเดียวกับครั้งนี้

            Risland Thailand บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ worldwide ที่ได้เข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มาแล้วหลายโครงการ ก็ได้ร่วมปักหมุดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บน ทำเลอโศก นี้เช่นกัน โดยอยู่บริเวณซอยสุขุมวิท 23 ภายใต้แบรนด์ CLOUD Residences SKV 23 แบรนด์คอนโดมิเนียม High-Rise ที่ประสบความสำเร็จมาแล้วจากโครงการ Cloud Thonglor-Phetchaburi เพียงแค่แง้มข้อมูลมาเพียงนิดหน่อย ก็เรียกกระแสตอบรับได้เป็นอย่างดี

 

ทำไมทำเลอโศกถึงเป็น ‘ ใจกลาง ’ กรุงเทพฯ (The Heart of Bangkok)

            รู้หรือไม่ว่าในโลกนี้มีเกณฑ์การกำหนดบทบาทของย่านในเมือง โดยมีการไล่ลำดับความหนาแน่นของเมืองเรียกว่า Transaction (T1-T6) โดยเป็นการให้คาแรคเตอร์ของทำเลต่างๆ ตั้งแต่ใจกลางเมือง ไล่เรียงจนถึงระดับชนบท

 

 

สำหรับเกณฑ์ตำแหน่งที่ตั้งและการเชื่อมต่อที่ชาญฉลาด (Smart Growth) ทำเลอโศก ถือว่าอยู่ใน ย่านพาณิชยกรรมผสมผสานที่อยู่อาศัย Urban Center Zone (T5) ซึ่งเป็นย่านที่ถูกวางให้มีความหนาแน่นของกิจกรรมสูง เป็นศูนย์กลางในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แหล่งงาน สิ่งอำนวยความสะดวกของเมือง โดยย่าน Urban Center Zone (T5) สังเกตง่ายๆ คือเป็นย่านที่มีความครบครันแบบ ย่านกระชับ (Compact) หรือเป็นย่านที่มีทุกอย่างครบในตัวเอง และเป็นย่านที่จะมีโครงสร้างพื้นฐานหนาแน่นที่สุด เช่น เป็นย่านที่มี สถานีขนส่งหลายประเภทการเดินทาง (Multimodal Transportation Center) มีตลาด ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่สาธารณะรองรับบริการ

 

5 ประเด็นที่ให้ ทำเลอโศก เป็นทำเลศักยภาพสูง

1. ทำเลที่มีหลายประเภทการเดินทาง (Multimodal Transportation Center)

         สำหรับ ย่านพาณิชยกรรมผสมผสานที่อยู่อาศัย Urban Center Zone (T5) ที่ถูกกำหนดบทบาทของย่านให้มีความหนาแน่นและความเข้มข้นของการใช้พื้นที่สูง จำเป็นจะต้องมี mode การเดินทางที่หลากหลาย เพื่อรองรับการเดินทางของประชากรจำนวนมากที่เข้ามาทำกิจกรรมในพื้นที่ โดย ทำเลอโศก นอกจากจะเป็น Interchange ของ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และ รถไฟฟ้าสายสีเขียว แล้ว ยังใกล้กับ แอร์พอร์ตลิ้งค์มักกะสัน อีกทั้งยังเป็นทำเลตัดผ่านของถนนเส้นสำคัญ อาทิ ถนนอโศกมนตรี, ถนนสุขุมวิท, ถนนรัชดาภิเษก และ ถนนเพชรบุรี ยังสามารถเดินทางโดย เรือคลองแสนแสบ ได้อีกด้วย

 

 

2. ทำเลที่สามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ด้วยการเดินเท้า (Walkability)

         ทำเลอโศก เป็นย่านที่มีการเชื่อมต่อที่ชาญฉลาด เนื่องจากสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก โครงสร้างพื้นฐาน และแหล่งงานได้ด้วยการเดิน โดยหลักเกณฑ์สากลคือสามารถเดินเข้าถึงสถานที่เหล่านี้ได้ภายในระยะ 400 เมตร ซึ่งเป็นระยะความสามารถของการเดินถึง

 

 

3. ศูนย์รวมออฟฟิศและศูนย์การค้าชั้นนำ

            ด้วยความเป็นย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย (Urban Center Zone) จึงมีความโดดเด่นด้านการใช้ประโยชน์ในด้านศูนย์การค้าและแหล่งงาน เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์ที่มีความเข้มข้น และใน ทำเลอโศก ก็เป็นที่ตั้งของแหล่งงานกว่า 500,000 ตารางเมตร คาดปริมาณพนักงานมากกว่า 30,000 คนต่อวัน และมีมากกว่า 100 บริษัทที่มีที่ตั้งสำนักงานอยู่ในทำเลนี้

            นอกจากนั้น ยังสามารถเข้าถึงศูนย์การค้าชั้นนำได้อย่างสะดวก โดยความหนาแน่นของศูนย์การค้าที่สามารถเดินทางจาก ทำเลอโศก มีมากถึง 1.3 ล้านตารางเมตร ได้แก่ Siam Center, Siam One, Siam Discovery, Siam Paragon, Gaysorn Village, The Em District, Central Embassy และ Terminal 21

 

 

4. ทำเลอโศก สามารถเข้าถึงสถานศึกษาได้สะดวก

            เชื่อหรือไม่ว่าในกรุงเทพมหานคร มีจำนวนชุมชนถึง 1,000 ชุมชนที่เข้าถึงสถานศึกษาได้อย่างยากลำบาก แต่สำหรับ ทำเลอโศก ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง ทำให้สามารถเข้าถึงสถานศึกษาชั้นนำได้อย่างสะดวก ไม่ว่าจะเป็น มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ, โรงเรียนสาธิตประสานมมิตร, โรงเรียนเซนต์ดอมินิก, โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย, NIST International School และ Bangkok Prep School

 

 

5. ทำเลอโศก เป็นทำเลที่สามารถมอบ สุขภาวะ (Wellness) ที่ดีได้

            สำหรับการเป็น ย่านสุขภาวะ หรือ ย่านที่สามารถสร้างภาวะแห่งการมีความสุขให้กับประชากรเมือง ไม่ว่าจะเป็นด้านสุขภาพกายหรือสุขภาพใจ โดยเกณฑ์เบื้องต้นที่ใช้ชี้วัดการเป็นย่านสุขภาวะดี เริ่มจากการสามารถเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกได้ด้วยการเดิน ภายในย่านสามารถเดินและปั่นจักรยานเพื่อสร้างกิจกรรมทางกายได้ สามารถเข้าถึงพื้นที่สาธารณะหรือพื้นที่สีเขียวได้สะดวก มีความปลอดภัยทั้งในเวลากลางวันและกลางคืน และมีพื้นที่ปฏิสัมพันธ์ในสังคมที่ดี ซึ่งแน่นอนว่าทุกข้อเหล่านี้สามารถพบได้ใน ทำเลอโศก

 

 

สถานการณ์ คอนโดมิเนียม ย่าน MRTสุขุมวิท- BTS อโศก

            จากศักยภาพทำเลดังที่กล่าวไปข้างต้น สะท้อนความสมบูรณ์เสมือนเป็น The Heart Of Bangkok อีกย่านหนึ่งของกรุงเทพมหานคร จากแหล่งรวมออฟฟิศ แหล่งงานสำคัญของคนกรุงเทพฯ ย่อมตามมาซึ่งความต้องการด้านที่อยู่อาศัย เป็นแน่

            ภาพรวม การเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บริเวณโดยรอบ MRT อโศก – BTS สุขุมวิท อาทิ สุขุมวิท 12, สุขุมวิท 16, สุขุมวิท 19, สุขุมวิท 21, สุขุมวิท 23 เป็นต้น ในรอบกว่า 10ปี ที่ผ่านมา พบว่าจำนวนยูนิตเปิดตัวรวมรายปีอยู่ในระดับหลักร้อยยูนิต ด้วยราคา Presale ช่วงแรกปี 2551 อยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ก่อนปรับตัวมาแตะหลักแสนบาทต่อตารางเมตรในช่วงปี 2555 และนับจากปี 2560 เป็นต้นมา ราคา Presale บางโครงการขยับมาแตะหลัก 2 แสนบาทต่อตารางเมตรแล้ว กล่าวได้ว่าคอนโดมิเนียม ย่าน MRT อโศก – BTS สุขุมวิท มีการเติบโตของราคาเปิดตัว Presale Growth Average เฉลี่ย 12.2% ในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา

 

 

               ด้านผลตอบแทนการลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นไปได้ทั้งในแง่ “การปล่อยเช่า” และ “การถือครอง” รองรับความต้องการของนักลงทุน ภาพรวมการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในย่านนี้ มักประกาศเช่าราว 570-900 บาทต่อตารางเมตร ตามแต่สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องและขนาดห้อง โดยมีช่วงราคาประกาศเช่าดังนี้

  • ประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 25,000-38,000 บาทต่อเดือน
  • ประเภท 2 ห้องนอน เฉลี่ย 45,000-70,000 บาทต่อเดือน
  • ประเภท 3 ห้องนอน เฉลี่ย 60,000-100,000 บาทต่อเดือน

   กล่าวได้ว่า ภาพรวมผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าของคอนโดมิเนียมย่าน MRT อโศก – BTS สุขุมวิท สร้าง Rental Yield เฉลี่ยราว 4.2-5.5%ต่อปี

ขณะเดียวกัน นอกจากรองรับการอยู่อาศัยแล้ว ยังเป็นทรัพย์สินรักษามูลค่าอนาคตได้ด้วยการถือครองคอนโดมิเนียม สามารถสร้างผลตอบแทนในรูปแบบ Cap Gain เฉลี่ย 4.5-6.5%ต่อปี ปัจจุบันราคาประกาศขายคอนโดมิเนียมมือสองในย่านนี้ เฉลี่ยราว 150,000-240,000 บาทต่อตารางเมตร

 

 

ปัจจุบันที่ดินกลางเมืองในซอยสุขุมวิท 23 ยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด ผู้ประกอบการ RISLAND จับจองที่ดินในซอยสุขุมวิท 23 พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม High Rise สูง 43ชั้น ในนาม CLOUD Residences SKV23 ทราบมาว่าสามารถรองรับการพักอาศัยราว 372 ยูนิต ด้วยขนาดห้องเริ่มต้น 29 sq.m. เป็นต้นไป ซึ่งเป็นขนาดห้องเริ่มต้นที่ค่อนข้างหาได้ยากแล้วสำหรับคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ แน่นอนว่าขนาดห้องที่เล็กกว่า ส่งผลให้ราคารวมเริ่มต้นถูกกว่าเมื่อเปรียบเทียบราคาต่อยูนิต เป็นจุดเด่นของ size ห้องที่นักลงทุนอาจมองหา ด้าน Facilities เปิดบริการบนพื้นที่ถึง 3ชั้น คือ ชั้น 28, 29 และ 30 ซึ่งเป็นรูปแบบของ Triple Floating Facilities หรือส่วนกลางลอยน้ำ และยังมีความสะดวกสบายในการเดินทางกลายเป็นหนึ่งจุดเด่นสำคัญของโครงการนี้ เพราะสามารถเดินทางได้ 2 เส้นทาง ด้วยระยะราว 650 เมตร ไปปากทางซอยสุขุมวิท 21 สู่ถนนอโศกมนตรี และ 650 เมตร ไปปากทางสุขุมวิท 23 สู่ถนนสุขุมวิท นอกจากนี้ยังอยู่ในระยะเดินเท้าราว 850 เมตรจาก MRT สุขุมวิท และ BTS อโศกอีกด้วย ด้านราคาเปิดตัว Presale ยังคงต้องติดตามดูกันต่อไป

 

 

            ทั้งหมดนี้คือ ความน่าสนใจของ ทำเลอโศกสุขุมวิท ทำเล Urban Center Zone (T5) ที่มีบทบาทในการเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมและการใช้ประโยชน์เข้มข้นของเมือง ตามมาด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม ไม่แปลกใจหากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเลือกพัฒนาที่ดินขึ้นโครงการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัย ล่าสุดเป็นโครงการ High Rise สูง 43ชั้น ในนาม CLOUD Residences SKV 23 ของผู้ประกอบ RISLAND เชื่อว่าจะเป็นหนึ่งโครงการสร้างประโยชน์ทั้งในแง่ซื้ออยู่อาศัยและซื้อลงทุนปล่อยเช่า หากใครสนใจรายละเอียดโครงการนี้ คงต้องอดใจรอสักนิด เชื่อว่าผู้ประกอบน่าจะบอกรายละเอียดในอีกไม่ช้านี้

 

ของคุณข้อมูลจาก RISLAND