" หัวหิน " เมืองตากอากาศของไทยและต่างชาติ

" หัวหิน " เมืองตากอากาศของไทยและต่างชาติ

            เป็นที่ทราบกันอยู่แล้วว่า ‘หัวหิน’ ถือเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของคนไทย ซึ่งมักถูกตั้งเป้าเป็นจุดหมายปลายทางของคนกรุงเทพฯสำหรับการตากอากาศในช่วง long weekend มาเป็นเวลาหลายสิบปี แต่นอกเหนือจากหิวหินจะเป็นที่นิยมในหมู่คนไทยแล้ว สำหรับชาวต่างชาติเอง ‘หัวหิน’ ก็เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยว การพักผ่อน และการลงทุนของพวกเขาเช่นกัน

ศักยภาพด้านการท่องเที่ยวและแหล่งงานจากสายตาต่างชาติ

            ตัวเลขการท่องเที่ยว ‘หัวหิน’ เติบโตต่อเนื่องทุกปี ข้อมูลสถิติด้านการท่องเที่ยวของจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ปี 2560-2561 พบว่ามีอัตราเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอด โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเติบโต 1.41% ระยะเวลาพำนักเฉลี่ย 3 วัน ซึ่งมักเป็นช่วงวันหยุด Long weekend หรือนักขัตฤกษ์ โดยในปี 2561 มีนักท่องเที่ยวมาเยือนประจวบคีรีขันธ์จำนวนประมาณ 8 ล้านคน เป็นชาวไทย 5,94,000 คน ใช้จ่ายเฉลี่ย 2,395 บาท/คน/วัน และ ชาวต่างชาติ 1,230,000 คน ใช้จ่ายเฉลี่ย 3,620 บาท/คน/วัน อีกทั้ง อัตราการเข้าพักในโรงแรมยังสูงถึง 65.43% อีกด้วย ทำให้ปี 2560 ประจวบคีรีขันธ์ มีรายได้จากผู้เยี่ยมเยือนถึง 42,987 ล้านบาท

            นอกจากตัวเลขด้านการท่องเที่ยวแล้ว ตัวเลขด้านการเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติจาก สถิติจำนวนคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตทำงานคงเหลือทั่วราชอาณาจักร ประจำเดือนกันยายน 2562, กรมการจัดหางาน โดยฉพาะตัวเลขของแรงงานคุณภาพที่มีความสามารถทางการเงินในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ มีจำนวนทั้งสิ้น 818 คน โดยแบ่งเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 59 ประเภททั่วไป ที่มักจะเข้ามาทำงานโดยดำรงตำแหน่งผู้จัดการฝ่าย, ผู้ประกอบอาชีพด้านการสอน, กรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารระดับสูง จำนวน 746 คน และต่างด้าวมาตรา 62 ประเภทส่งเสริมการลงทุน ที่มักเข้ามาทำงานในตำแหน่ง ผู้จัดการฝ่าย, ช่างเทคนิคด้านต่างๆ, กรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารระดับสูง (คนต่างด้าวมาตรา 62 ประเภทส่งเสริมการลงทุน) จำนวน 72 คน ซึ่งนับว่าประจวบคีรีขันธ์นั้นเป็นอีกหนึ่งจุดหมายของการทำงานของชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน

เจาะตัวเลขหัวหิน โกยรายได้จากท่องเที่ยว 7,800 ล้านบาท

            เมื่อลองเจาะลึกไปที่ หัวหิน จาก สถิตินักท่องเที่ยวภายในประเทศ ปี 2561 , กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่าช่วงไตรมาสที่ 1 (มกราคม-มีนาคม) ปี 2561 (ข้อมูลล่าสุด) มีจำนวนนักท่องเที่ยวใน หัวหิน แล้วถึง 2,515,380 คน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 3.87% ระยะเวลาพำนักเฉลี่ย 2-3 วัน โดยคนไทยใช้จ่ายเฉลี่ย 2,565 บาท/คน/วัน ส่วนชาวต่างชาติ ใช้จ่ายเฉลี่ยถึง 3,984 บาท/คน/วัน เลยทีเดียว

            นอกจากตัวเลขของนักท่องเที่ยว ที่สามารถบ่งบอกถึง demand ที่หลากหลายใน หัวหิน แล้ว ยังพบว่า ข้อมูลของจำนวนห้องพักใน หัวหิน ที่มีจำนวน 11,896 ห้อง มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีถึง 68.74% โดยคนไทยมักใช้จ่ายค่าที่พักประมาณ 700-800 บาท/คน/คืน ส่วนชาวต่างชาติจะใช้จ่ายประมาณ 1,000-1,200 บาท/คน/คืน ประมาณโดยในปี 2561หัวหินมีรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 7,800 ล้านบาท

            ชาวต่างชาติประเทศ 10 อันดับแรกที่นิยมเที่ยว หัวหิน คือประเทศ จีน, เยอรมัน, นอร์เวย์, เนเธอร์แลนด์, ฟินแลนด์, เดนมาร์ก, ญี่ปุ่น, อังกฤษ, สวีเดน และ รัสเซีย โดยมองว่า หัวหิน คือสถานที่ที่ดีสำหรับการพำนักทั้งในระยะสั้นและระยะยาว สำหรับนักท่องเที่ยววัยเกษียณ    

ประจวบคิรีขันธ์ GPP โตเฉลี่ย 5.15% และ GPP Per Capita โตเฉลี่ย 5.12%

            ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา จังหวัดประจวบคิรีขันธ์  มีตัวเลข GPP โตเฉลี่ยกว่า 5.15%ต่อปี จากข้อมูลสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ล่าสุดปี 2017 มีตัวเลข 92,112 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยภาพรวมภาคตะวันตก ( ค่าเฉลี่ย GPP per capita ภาคตะวันตก = 89,852 ล้านบาท)  สะท้อนได้ถึงมูลค่าของสินค้าและบริการขั้นสุดท้ายที่ผลิตได้จากการประกอบการในขอบเขตพื้นที่ รายได้จากผลตอบแทนปัจจัยการผลิตต่าง ๆ เช่น ค่าตอบแทน, แรงงาน, ค่าเช่าที่ดิน, ดอกเบี้ย และกำไร ของจังหวัดประจวบคิรีขันธ์ได้อย่างดี

            ในแง่ GPP per capita สะท้อนรายได้เฉลี่ยประชากรประจวบคิรีขันธ์ปี 2017 ล่าสุดอยู่ที่ 198,433 บาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาคตะวันตกราว 32.4% เลยทีเดียว (ค่าเฉลี่ย GPP per capita ภาคตะวันตก = 149,827 บาท) และยังมีการเติบโตเฉลี่ย 5.21% มาตลอด 10 ปีที่ผ่านมาอีกด้วย

ราคาประเมินที่ดิน หัวหิน แตะหลักแสนบาทต่อตารางวา

            “หัวหิน” กลายเป็นเมืองท่องเที่ยวขวัญใจทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ และความเจริญของเมืองหัวหิน กลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อการประเมินราคาที่ดิน ทราบหรือไม่ว่า? ราคาประเมินที่ดินบริเวณชายทะเลหัวหินสูงแตะหลักแสนบาทต่อตารางวา ตั้งแต่รอบปีประเมิน 2555-2558 เรียบร้อยแล้ว อาทิ ถนนนเรศดําริห์ , ถนนเดชานุชิต , ถนนดําเนินเกษม และ ถนนแนบเคหาสน์ ที่มีราคาประเมินเฉลี่ย 60-120k บาทต่อตารางวา เทียบเท่าถนนสายหลักหลายพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร เช่น ถนนศรีนครินทร์ 94-110k บาทต่อตารางวา , ถนนพัฒนาการ 95-140k บาทต่อตารางวา, ถนนอ่อนนุช 45 - 120k บาทต่อตารางวา เป็นต้น

            เช่นเดียวกับ ถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 4 (ถนนเพชรเกษม) ถนนสายหลักในการเดินทางสัญจรสู่ภาคใต้ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตลอดทั้งเส้น และ “หัวหิน” ยังเป็นอำเภอที่มีราคาประเมินที่ดิน 7-140k บาทต่อตารางวา (รอบปีประเมิน 2555-2558) สูงสุดเมื่อเทียบรายอำเภอในจังหวัดประจวบคิรีขันธ์

คอนโดมิเนียม หัวหิน สู่การเป็น  “บ้านหลังที่สอง” และ “บ้านพักตากอากาศ”

            การมองหา “บ้านหลังที่สอง” หรือ “บ้านพักตากอากาศ” ในระดับราคาที่สามารถเอื้อมถึงได้ สำหรับ “คอนโดมิเนียม หัวหิน” นอกจากจะสามารถตอบโจทย์ชาวไทยได้แล้ว ชาวต่างชาติเอง ก็มีความน่าสนใจหัวหินด้วยเช่นกัน อาจมองไปไกลถึง “สถานที่อยู่อาศัยในวัยเกษียณ”  ด้วยเหตุผลหลายด้าน ค่าใช้จ่ายครองชีพต่ำ, สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบ, ความปลอดภัยในการอยู่อาศัย รวมทั้ง ความพร้อมด้านการแพทย์ ที่สามารถรองรับการรักษาได้ตลอด 24 ชั่วโมง เป็นต้น

            ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมมือสอง ทำเลหัวหิน ประกาศขายเฉลี่ย 82,000 - 95,000 บาทต่อตารางเมตร สร้างผลตอบแทนจากการถือครองคอนโดมิเนียมที่เรียกว่า Capital Gain เฉลี่ย 6.02% สะท้อนถึงการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องนับจากราคา Presale สู่ราคามือสองในปัจจุบัน

            โดยคอนโดมิเนียมเหล่านี้ เมื่อย้อนกลับไป 7 ปีที่ผ่านมา ในช่วงยังเป็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ พบการปรับตัวของราคา Presale เพิ่มขึ้นมาโดยตลอด  Average Presale Growth เฉลี่ยราว 4.72%  สะท้อนถึงการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ทำเลหัวหิน อย่างต่อเนื่อง

            นอกจากนี้ ยังพบ คอนโดมิเนียมที่มีรูปแบบบริหารร่วมกันโรงแรม ดูจะเป็นประโยชน์แก่ลูกบ้านที่เป็นนักลงทุนปล่อยเช่าไม่น้อย เพราะมีมืออาชีพตัวจริงเข้ามาช่วยบริหารการปล่อยเช่าพร้อมการันตีผลตอบแทนรายปี ทำให้การลงทุนคอนโดมิเนียมปล่อยเช่านั้นง่ายขึ้น อาทิ Carapace หัวหิน ของผู้ประกอบการ One Place Estate การันตีผลตอบแทน 5% ตลอด 5 ปี ฟรีส่วนกลาง 5 ปี เป็นต้น

            ภาพรวมคอนโดมิเนียมหัวหิน สามารถปล่อยเช่าสร้าง Rental Yield เฉลี่ย4.5-6.5%ต่อปี ซึ่งคำนวณจากฐานอัตราเข้าพัก 8 เดือนต่อปี เพราะคำนึงถึงฤดูกาลอย่างในช่วงฤดูฝน ( ก.ค.- ต.ค.) อาจมีผลต่อการเข้าพัก ปัจจุบันคอนโดมิเนียมหัวหิน ประกาศเช่าเฉลี่ย  450-670 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน  ตามแต่ประเภทห้องชุด เช่น ประเภท Studio ขนาด 25-30 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ย 13,000-18,000 บาทต่อเดือน , ประเภท 1 ห้องนอน ขนาด 30-45 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ย 15,000-30,000 บาทต่อเดือน และ ประเภท 2 ห้องนอน ขนาด 55-65 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ย 32,000-45,000 บาทต่อเดือน เป็นต้น 

            ทั้งหมดนี้ คือ ศักยภาพทำเลของ "หัวหิน"  ในแง่มุมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลพื้นฐานจังหวัดประจวบคิรีขันธ์ สะท้อนจากตัวเลข GPP และราคาประเมินที่ดิน  รวมทั้ง ข้อมูลการเติบโตด้านการท่องเที่ยวและโครงการลงทุนเอกชน ไม่แปลกใจ หากคอนโดมิเนียมหัวหิน จะกลายเป็นหนึ่งทำเลที่ถูกเลือกให้เป็น  “บ้านหลังที่สอง” และ “บ้านพักตากอากาศ” ของคนไทยและชาวต่างชาติ