การทำธุรกิจกรรมซื้อขายที่ดินถ้าไม่ระวังให้ดีอาจถูกหลอกเอาได้ง่ายๆ   ฉะนั้นการจะเลือกซื้อต้องตรวจสอบรายละเอียดให้รอบคอบ สำหรับกลโกงต่าง ๆในการซื้อขายที่ดินหรือบ้านพอจะยกตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ และใช้เป็นข้อควรระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ เช่น

 

1.กรณีซื้อที่ดินจัดสรร ขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่าผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจากโครงการแทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายได้ที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง

 

     ดังนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่า ได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอดลวงได้ และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ แปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุหรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้านอาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่างๆ ติดตามมากมาย

 

2.สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะขายหรือไม่ เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว

 

3.ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้งสอง มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น

 

4.กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่เพราะผู้ขายบางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากรโดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือนร้อนภายหลัง

 

คำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร

1.ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดินเฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น

2.ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดในท้องที่

3.ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่างๆ เช่น ถนน สโมสร สนามเด็กเล่น สวนหย่อม

โรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่

4.ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงชอบด้วยกฎหมาย

5.การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายให้เฉพาะที่ดิน

ไม่ขายบ้าน และท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง

 

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง

                1.เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

                2.อย่างทำสัญญากู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม

                3.อย่างหลงเชื่อมอบโฉนดให้ผู้อื่น อาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้

                4.อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้

                5.ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

                6.อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก

                7.การซื้อที่ดินควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร

                8.หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียนและที่ดิน

                9.การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้

                10.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

                11.อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจสอบที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนนและสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

SOURCE : www.reic.or.th