ปี 63 ผู้ประกอบการอสังหาฯเร่งระบายสต๊อค หั่นราคาคอนโดฯ ลงจากที่เปิดพรีเซลล์ 7 – 15% ถือเป็นโอกาสทองของนักลงทุนที่มีความพร้อมซื้อของถูก แม้ภาพรวมภาวะอสังหาฯ โดยรวมไม่คึกคักแต่คาดว่าตลาดเช่ายังไปต่อได้

 

         

         นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาฯ ปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลงเมื่อเทียบกับในอดีต จากปัจจัยหลายด้านทั้งภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เร่งระบายสินค้าเก่า และกำลังซื้อภายในประเทศยังซบเซา รวมถึงปัจจัยจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ชะลอลงจากสภาพเศรษฐกิจโลกและส่วนหนึ่งเนื่องจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และผลกระทบของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ระดับราคาคอนโดฯ ปัจจุบันปรับลดลง ซึ่งระดับราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7-15% สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562 ดังนั้นช่วงที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงจากระดับปกติเช่นในตอนนี้จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว โอกาสในจังหวะนี้อยู่ที่ได้ห้องที่มีราคาถูกพร้อมสามารถปล่อยเช่าได้ทันที

 

        จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า แม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาแต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะคอนโดฯยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ซึ่งพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1%

จากการสำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจำนวนคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จและเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิต ลดลงจากปีก่อน จากอุปทานที่ถูกดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ ทั้งนี้ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563 - 2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย

       พิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯชั้นใน ครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม, สีลม-สาทร และสุขุมวิท มีคอนโดฯ สร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ดันให้ราคาของคอนโดฯสูงขึ้นตาม และสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0%

       ส่วนพื้นที่ กรุงเทพฯชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม3, พญาไท, อนุสาวรีย์, สะพานควาย, จตุจักร, ลาดพร้าวและรัชดาฯ มีคอนโดฯ สร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ เป็นโซนที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร 

       โดยโครงการที่สร้างเสร็จกว่า 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และ รัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% จากอานิสงส์การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายส่งผลให้ลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต่าง ๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 4.5% 

        พื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดฯสร้างเสร็จ 127 โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30-40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท

“แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของการเพิ่มขึ้นของส่วนต่างราคาในอนาคต ตลอดจนรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต นอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ดีการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัดจะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้”

 

ข้อมูลจาก : บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด