การประเมินราคาทรัพย์สินในสภาวะเศรษฐกิจถดถอย

โดย นายฐปนันท์  เอกอินทร์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและผู้ประเมินราคาหลัก บริษัทซาลแมนน์(ฟาร์อีสท์) จำกัด

เศรษฐกิจมหภาค

จากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกที่รุนแรงเพิ่มขึ้นมาก ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศไทยมากกว่าที่คาด ทำให้อีไอซี หรือ Economic Intelligence Center : EIC ซึ่งเป็นหน่วยงานภายใต้ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของไทยจะหดตัวลงเหลือ -5.6% (ข้อมูล ณ วันที่ 2 เมษายน 2020) จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ที่ -0.3% ถือว่าประเทศไทยเข้าสู่สภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 1998

จากบทเรียนในอดีต ทุกครั้งที่เกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอย จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์หดตัวลง โดยในส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงิน มีหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) หรือหนี้ด้อยคุณภาพขึ้นอย่างรวดเร็ว ในอดีตหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่า หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในระบบสถาบันการเงิน ณ เดือนมิถุนายน 1999 มีจำนวนทั้งสิ้น 443,246 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 72.5 ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างของสถาบันการเงินทั้งระบบ

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยรายไตรมาส iระหว่างปี 2013-2019 พบว่า ยอดคงค้าง NPL ประเภทธุรกิจที่อยู่อาศัย มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ถึงแม้สัดส่วนยังไม่เกินร้อยละ 20 ของNPL ก็ตาม แต่ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 ในปี 2020 นั้น ได้ขยายวงกว้างไปยังประชาชนและธุรกิจในทุกภาคส่วน มีโอกาสที่ตัวเลขการว่างงานจะสูงขึ้น สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะเกิดปัญหาหนี้คงค้างเพิ่มขึ้น ประกอบกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงอย่างกระทันหัน ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันชำระหนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว จนอาจเกิดกรณีหลักประกันมูลค่าปัจจุบันต่ำกว่ามูลหนี้ก็เป็นได้ สภาพการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบต่อวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

วิธีการประเมินราคา

โดยทั่วไปวิธีการประเมินราคามี 3 วิธีคือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach) วิธีต้นทุนทดแทน(Cost Approach) และวิธีรายได้(Income Approach) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั่วไป การทำงานของนักประเมินราคาส่วนใหญ่จะเลือกใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และวิธีต้นทุนทดแทน (ในส่วนการประเมินราคาที่ดินในวิธีต้นทุนทดแทน ก็จะนำวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดมาใช้) ซึ่งในขั้นตอนการทำงานเปรียบเทียบราคาตลาด นักประเมินราคาจะไปดำเนินการสำรวจและสอบถามข้อมูลในพื้นที่ ข้อมูลที่ใช้ประกอบไปด้วยข้อมูลราคาเสนอขาย และข้อมูลราคาซื้อ-ขาย โดยรวบรวมข้อมูลจำนวนประมาณ 3-4 แปลง เพื่อนำมาวิเคราะห์ประกอบการแสดงความคิดเห็นของนักประเมินในรายงาน

ประเด็นคำถามสำคัญ

จากที่กล่าวมาข้างต้นจะเห็นว่า กว่าที่นักประเมินราคาจะสามารถวิเคราะห์และแสดงความเห็นในรายงานได้ ต้องอาศัยการอ้างอิงข้อมูลในอดีตมาประกอบการพิจารณา แต่เมื่อเจอสถานการณ์ภาวะเศรษฐกิจถดถอย และการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ชะงักงัน ข้อมูลที่ได้จากการลงพื้นที่สำรวจ ส่วนใหญ่จึงเป็นราคาเสนอขาย และอาจจะเป็นราคาที่เสนอขายมาตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอยซะด้วยซ้ำ ส่วนข้อมูลซื้อ-ขายจริงก็เกิดขึ้นน้อยมาก จึงเป็นประเด็นคำถามสำคัญสำหรับนักปะเมินราคาว่า ในสถานการณ์ที่ไม่มีข้อมูลซื้อ-ขาย มีเพียงแค่ราคาเสนอขายและเป็นราคาเสนอขายที่เกิดขึ้นในอดีตก่อนเศรษฐกิจถดถอย ข้อมูลที่สำรวจได้มา จะสามารถใช้เป็นตัวแทนข้อมูลตลาดปัจจุบันได้จริงหรือไม่ ?

หัวใจสำคัญการประเมินราคา

จริงๆแล้ว ปัญหาการขาดแคลนข้อมูลราคาตลาดไม่ว่าจะเป็นข้อมูลเสนอขายหรือข้อมูลซื้อ-ขายที่กล่าวมาข้างต้น เป็นเรื่องปกติที่นักประเมินราคามีโอกาสพบเจอได้ตลอดเวลา ถึงแม้จะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ปกติก็ตาม  เมื่อมีข้อมูลตลาดไม่เพียงพอ หรือข้อมูลตลาดที่สำรวจได้มา ไม่ตอบโจทย์กับสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน การควรหันไปใช้วิธีการประเมินราคาอื่นได้แก่ วิธีห์ต้นทุน วิธีรายได้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าคงเหลือ หรือใช้เครื่องมืออื่นเข้ามาช่วย เช่น วิธีนำข้อมูลราคาตลาดมาวิเคราะห์ วิธีวิเคราะห์การลงทุน วิธีวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุน ก็ยังเป็นทางออกในสถานการณ์แบบนี้ได้ แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าทรัพย์สินจะเป็นที่ดินว่างเปล่า หรือมีที่ดินพร้อมอาคาร หัวใจสำคัญในการวิเคราะห์คือ การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด(Highest and best use) ซึ่งประกอบไปด้วยประเด็นหลัก 3 ประเด็นคือ ประเด็นทางกฎหมาย ประเด็นทางกายภาพของทรัพย์สิน และประเด็นในเรื่องความคุ้มค่าต่อทางเลือกที่จะลงทุนเชิงพาณิชย์ โดยที่ทั้งสามประเป็นต้องมีความเป็นไปได้ครบทั้งสามประเด็น จะขาดประเด็นหนึ่งประเด็นใดไม่ได้

การเลือกใช้วิธีการประเมินราคาในสภาวะเศรษฐกิจถดถอย

• กรณีนำวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดมาใช้ในการประเมินราคา

การนำข้อมูลราคาตลาดมาเปรียบเทียบกับทรัพย์สิน โดยเทียบปัจจัยหลายๆปัจจัยแบบหมัดต่อหมัด อาจจะไม่เพียงพอ นักประเมินราคาต้องวิเคราะห์เพิ่มด้วยว่า ข้อมูลราคาซื้อ-ขายและราคาเสนอขายที่ได้มานั้น มีความเป็นไปได้ในสถานการณ์ปัจจุบันหรือไม่ จำนวนข้อมูลที่สำรวจ จากเดิมเคยเก็บแค่ 3-4 ข้อมูล เพียงพอต่อการนำมาวิเคราะห์หรือไม่ ความกว้างไกลและข้อมูลเชิงลึกของแต่ละข้อมูลมีมากน้อยแค่ไหน ถ้าไม่พอก็ควรขยายรัศมีในการลงพื้นที่สำรวจ และเจาะลึกข้อมูลที่ได้มาให้มากขึ้น เพราะนักประเมินต้องคำนึงเสมอว่า ข้อมูลราคาเสนอขายและราคาซื้อ-ขายที่สำรวจได้ในช่วงเวลานี้ อาจจะเป็นข้อมูลในอดีตที่เกิดขึ้นก่อนที่จะเกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอย

• กรณีนำวิธีต้นทุนทดแทนมาใช้ในการประเมินราคา

การประเมินราคาวิธีนี้เป็นการนำมูลค่าของที่ดินตามการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน ที่ได้จากวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด มารวมกับต้นทุนทดแทนของสิ่งปลูกสร้างหลังจากหักค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งข้อจำกัดของวิธีนี้จะเห็นได้ชัดว่า มีเพียงส่วนของมูลค่าของที่ดินเท่านั้น ที่สะท้อนมูลค่าตลาดปัจจุบัน ส่วนต้นทุนสิ่งปลูกสร้างกลับเป็นส่วนที่ไม่ได้คำนึงถึงสภาพตลาดปัจจุบันใดๆเลย การที่นักประเมินจะนำวิธีต้นทุนทำแทนมาใช้ในสภาพเศรษฐกิจถดถอย จึงต้องคำนึงถึงประเด็นนี้เป็นสำคัญ

• กรณีนำวิธีรายได้มาใช้ในการประเมินราคา

การประเมินราคาวิธีนี้หลักเกณฑ์พื้นฐานในการวิเคราะห์คือ มองแนวโน้มของตลาด วิเคราะห์ผลประโยชน์ที่จะได้รับจากทรัพย์สินในอนาคตในรูปของผลตอบแทน เช่น ผลตอบแทนจากค่าเช่า 10% ต่อปี นำไปสู่การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตและสะท้อนกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน แต่ก็มีบางปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าแต่ยากต่อการคำนวณเป็นตัวเงิน กล่าวคือ ผลประโยชน์ที่ได้รับค่าเช่ารายปี ปัจจัยนี้เราสามารถนำมาวัดเป็นตัวเลขได้ แต่ผลประโยชน์ประเภทความพึงพอใจ ความสะดวกสบาย หรือความรู้สึกภูมิใจในความเป็นเจ้าของ ปัจจัยนี้ยากต่อการคำนวณเป็นตัวเงิน ซึ่งถือว่าเป็นข้อจำกัดของวิธีนี้ แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากวิธีรายได้เป็นการนำปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ กฏหมาย สังคม กายภาพ มาร่วมพิจารณา ในการประเมินราคา จึงถือว่าวิธีรายได้เป็นวิธีที่กำจัดจุดบกพร่องในเรื่องปัญหาการขาดแคลนข้อมูลอในวิธีเปรียบเทียบตลาดไปได้เป็นอย่างดี

สรุป

การประเมินราคาทรัพย์สินแต่ละประเภท แต่ละวิธี แต่ละสภาวะเศรษฐกิจ มีข้อดี ข้อจำกัด และมีความเหมาะสมแตกต่างกันไปตามแต่ละสถานการณ์ แต่ไม่ว่าจะอยู่ในสภาวะเศรษฐกิจแบบใด นักประเมินราคาต้องประเมินราคาโดยอิสระ ปราศจากแรงกดดัน มีความรู้ความเข้าใจในทรัพย์สินเป็นอย่างดี ใช้ดุลพินิจเลือกใช้วิธีการให้เหมาะสมต่อทรัพย์สิน รายงานประเมินราคาที่สรุปมา จึงเป็นรายงานที่น่าเชื่อถือและเป็นที่ยอมรับของผู้ใช้รายงาน ไม่ว่าจะอยู๋ในช่วงเศรษฐกิจถดถอยหรือไม่ก็ตาม