วิธีคิดโครงการแบบ “รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง!!!”

               จากครั้งที่แล้ว ที่ทาง Terrabkk สรุปเนื้อหาจาก Connect The Dots Podcast จากการสะสมประสบการณ์จริงมามากกว่า 15 ปี ของคุณภัทร ภัทรธราดล เกี่่ยวกับจุดเริ่มต้นของการทำการตลาดจากการตั้ง Target Group วันนี้จะขอนำเสนอเนื้อหาเกี่ยวกับโปรแกรมสำหรับการออกแบบ product ของโครงการ โดยต้องอาศัยข้อมูล 2 ส่วน ได้แก่ Target group และการศึกษาคู่แข่ง เราต้องรู้จักคู่แข่งให้ดีพอ เหมือนกับปรัชญาของซุนวู ที่กล่าวไว้ว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” 

               โปรแกรมการออกแบบโครงการประกอบไปด้วย Product ซึ่ง Product จะมีส่วนของ Package ขนาดและราคาของสินค้านั้นๆในโครงการ และ Proportion สัดส่วนของสินค้าแต่ละประเภทที่จะอยู่ในโครงการ และอีกอย่างที่เราต้องศึกษาก็คือ facility ที่อยู่ในโครงการควรจะเป็นอย่างไร ดังนั้นการที่เราจะรู้ว่า  Product จะเป็นอย่างไร และ facility ควรจะมีอะไรบ้าง เราจึงต้องเรียนรู้จากคู่แข่ง

               ในการศึกษา Package เราจะดูว่าโครงการของคู่แข่งเป็นอย่างไรบ้าง ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยว เราต้องศึกษาว่าในย่าน area ที่เราทำ โครงการนั้นๆ คู่แข่งมีบ้านกี่แบบ แต่ละแบบมีความกว้างกี่ตารางเมตร พื้นที่บ้านมีขนาดกี่ตารางวา การจัดสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยเป็นอย่างไร

               ในส่วนของทาวน์โฮม จะดูความกว้างของหน้าบ้าน สำหรับที่จอดรถ ซึ่งความแตกต่างของหน้ากว้างนั้น จะส่งผลต่อขนาดความใหญ่ของที่ดิน อีกทั้งเราต้องดูว่าที่ดินของโครงการคู่แข่งมีขนาดกี่ตารางวา และพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านมีการจัดสัดส่วนอย่างไร ข้อมูลเหล่านี้เราจะต้องเก็บมาให้หมดเพื่อจะได้เอามาคิด Product ของเรา 

               สำหรับคอนโด ซึ่งจะมี Package ที่มากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เพราะคอนโดมีหลาย Segmentation ตั้งแต่ City condo, Mid-class, Hi-end, Luxury , Super luxury ราคาเริ่มตั้งแต่ตารางเมตรละ 40,000 ไปจนถึง 500,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นโครงการในแต่ละ Segment จะมี Package ที่แตกต่างกัน เราต้องศึกษาว่าโครงการของเรา คู่แข่งรอบๆ มี Segment แบบไหนบ้าง แล้วโครงการของเราจะทำ Segmentation ใด และเราจะต้องมีห้องประเภทไหนบ้างและแต่ละห้องมีขนาดเท่าไหร่ การกำหนดขนาดและประเภทห้องขึ้นอยู่กับ Segmentation ของโครงการ อีกทั้งขึ้นอยู่กับคู่แข่งของคุณ ทั้งนี้ก็เพื่อกำหนด Stratgy ในการแข่งขัน ว่าจะทำ Product ชนกับคู่แข่งหรือคิดไอเดียใหม่เพื่อให้ product ของเราแตกต่างจากคู่แข่ง

               เมื่อเรารู้ในส่วนของ Package แล้ว เราต้องดู Proportion หรือสัดส่วนการแบ่ง Package ในโครงการ การปรับเปลี่ยนสัดส่วนต่างๆของ product ขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้าเป็นหลักจาก Target group เราสามารถนำข้อมูลของลูกค้าและคู่แข่งมาผสมกัน เพื่อออกแบบสัดส่วนของสินค้าต่างๆในโครงการ อย่างคอนโดมิเนียมให้กลับไปที่ Segmentation เช่น โครงการ City condo เมื่อเรารู้ว่า Target group มีรายได้ปานกลางและไม่ต้องการคอนโดที่มีราคาแพง เราอาจจะจัดสัดส่วนห้อง studio ให้มีสัดส่วนที่มากสุด ห้อง 1 bedroom มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันและห้อง 2 bedroom ที่มีสัดส่วนน้อยสุด ถ้าทำคอนโดใน Segment Mid-class, Hi-end, Luxury หรือ Super luxury สัดส่วนเหล่านี้ก็จะแตกต่างกันออกไป

               นอกจากนี้ เราต้องศึกษาในส่วนของ facility หรือสิ่งอำนวยความสะดวก การออกแบบทางเข้าเป็นอย่างไร พื้นที่ส่วนกลางประกอบไปด้วยอะไรบ้าง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน สนามเด็กเล่นฯ และปัจจุบันเพื่อตอบรับชีวิตประจำวันของลูกค้ามากขึ้น เราอาจจะมี coworking space, co kitchen space, ห้องสำหรับไลฟ์ขายของออนไลน์หรือห้องสตูโอ, ห้องโยคะ, ห้องที่ให้ personal trainer มาสอน เป็นต้น ในการออกแบบ facility นั้นขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้าในกลุ่มนั้น หรือความต้องการในการสร้างสิ่งใหม่ๆจากผู้พัฒนาฯ สิ่งสำคัญในการสร้าง facility จะต้องตอบสนองความต้องการของลูกค้าทั้งในส่วนของ  demographics และ psychographics

               อีกทั้งในการสำรวจคู่แข่ง ควรมีการศึกษา spec ในแต่ละห้องของคู่แข่ง วัสดุที่ใช้เป็นอย่างไร ทั้งพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ระบบไฟฟ้าต่างๆ นอกจากนี้มีระบบ IT หรือ Smart home รวมถึง gimmick ต่างๆ ภายในบ้าน สิ่งเหล่านี้จะทำให้เราเห็นภาพรวมของคู่แข่งซึ่งข้อมูลต่างๆที่เราเก็บรวบรวมมาได้นั้นจะนำมาใช้เพื่อพัฒนา Product ของเรา

สามารถติดตามตอนที่ 1 ก้าวสู่โลกอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายมา เมื่อลูกค้าชัด! (Click)