สัญญาเช่าหมดอายุ ระเบิดเวลากองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์มทรัพย์

กองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ มีรายได้หลักจากค่าเช่าที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองลงทุนให้แก่ผู้เช่า ซึ่งการเช่าพื้นที่เกือบทุกประเภทต้องมีการทำสัญญาเช่าเพื่อกำหนดข้อตกลงการเช่า เช่น ค่าเช่าและค่าบริการ ค่าน้ำและไฟฟ้า เงินมัดจำ เงื่อนไขการเลิกสัญญา และรวมถึงระยะเวลาในการเช่าพื้นที่

แน่นอนว่าในช่วงที่ธุรกิจได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้รายได้และกำไรของบริษัทของผู้เช่าส่วนมากลดลง บริษัทเหล่านี้จึงต้องปรับลดค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น การลดจำนวนพนักงาน ลดเงินเดือนผู้บริหาร และปรับลดสวัสดิการพนักงาน ซึ่งค่าเช่าก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายหลักอีกรายการหนึ่งในค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของบริษัท (SG&A)  ผมขอยกตัวอย่างผู้เช่ารายหนึ่ง เช่น บมจ. เอ็มเค เรสโตรองต์ กรุ๊ป มีค่าใช้จ่ายดำเนินการของบริษัทสูงสุดเป็นค่าใช้จ่ายพนักงานประมาณ 52% และค่าใช้จ่ายรองลงมาเป็นค่าเช่าประมาณ 20% ของ SG&A เป็นต้น

ดังนั้นหากบริษัทได้รับผลกระทบ ก็ย่อมต้องอยากลดค่าใช้จ่าย ซึ่งรวมถึงการลดค่าเช่า แต่เนื่องจากบริษัทได้ทำสัญญาเช่าไปก่อนหน้า การจะลดค่าเช่าทันทีอาจทำไม่ได้เพราะถือเป็นการผิดสัญญาเช่า ซึ่งอาจทำให้ถูกริบเงินมัดจำได้ รวมถึงอาจมีค่าปรับเพิ่มขึ้นหากชำระค่าเช่าล่าช้า แต่ถ้าสัญญาเช่าหมดอายุ เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่าย ผู้เช่าจะมีทางเลือกว่า

     - จะเช่าพื้นที่ต่อเหมือนเดิม

     - จะเช่าต่อ แต่มีการขอขอลดพื้นที่เช่าบางส่วนเพื่อลดค่าใช้จ่าย ซึ่งในบางกรณีก็ไม่อาจทำได้ เพราะรูปแบบของห้อง/อาคารของพื้นที่เช่านั้นไม่เหมาะที่จะแบ่ง ซึ่งจะทำให้พื้นที่ส่วนที่เหลือปล่อยเช่ารายอื่นยาก

     - จะไม่เช่าต่อ ซึ่งกรณีนี้จะเกิดขึ้น หากผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าหรือมีทางเลือกในการย้ายไปเช่าในพื้นที่อื่น

โดยปกติสัญญาเช่าพื้นที่ทั่วไปมักมีการกำหนดระยะไม่เกิน 3 ปี ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์บางอย่าง เช่น คลังสินค้าแบบ Built-to-Suit และห้องเย็น (Cold Storage) เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีการออกแบบและพัฒนาตามรูปแบบที่ผู้เช่าต้องการ ทำให้ระยะเวลาการเช่าอาจจะยาวกว่าสัญญาเช่าทั่วไป

ในการวิเคราะห์ความเสี่ยงที่สินทรัพย์ของกองจะมีรายได้ลดลงจากการที่ผู้เช่าไม่เช่าต่อ ผู้ลงทุนสามารถพิจารณาจากสัดส่วนของผู้เช่าที่จะหมดอายุในอนาคต (Lease Expiry Profile) โดยหาข้อมูลได้จากรายงานประจำปี หรือเอกสารเผยแพร่ซึ่งอยู่ในเว็บไซท์ของกองกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้หากสัดส่วนของสัญญาเช่าที่จะหมดอายุมีจำนวนมาก ยิ่งในช่วงนี้ที่ทางเศรษฐกิจได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ก็เป็นสาเหตุทำให้อัตราการเช่าพื้นที่รวมและรายได้ของกองลดลงได้

ซึ่งจากกรณีตัวอย่างต่อไปนี้จะแสดงให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ลงทุนของกองจะมีสัญญาเช่าที่จะหมดอายุในสัดส่วนเท่าไหร่

อย่างไรก็ดี การวิเคราะห์ข้อมูลการหมดอายุของสัญญาเช่าของผู้เช่าเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาในการลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน