Great Lockdown หรือ การปิดล็อกครั้งยิ่งใหญ่ของประเทศต่างๆ ทั่วโลก ซึ่งถูกดำเนินการโดยรัฐบาลเพื่อยับยั้งการแพร่กระจายของเชื้อ Covid-19 ซึ่งภายใต้ความพยายามดังกล่าว ปัจจุบันทั่วโลกก็มีจำนวนผู้ติดเชื้อแล้วเกินกว่า 10 ล้านคน ภายในระยะเวลาไม่ถึงครึ่งปีนับจากการเริ่มระบาดในเมืองอู่ฮั่น อีกทั้งการระบาดดังกล่าวยังไม่ยุติในหลายๆ ประเทศ ซ้ำยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดการระบาดรอบสองอย่างในประเทศจีนและเกาหลีอีกด้วย ซึ่งทาง IMF มองว่าเศรษฐกิจทั่วโลกจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงไม่แพ้เหตุการณ์ Great Depression เมื่อเกือบ100 ปีที่แล้ว ที่เศรษฐกิจตกต่ำ และอัตราการว่างงานได้เพิ่มจาก 3% เป็น 25% ในช่วงระยะเวลา 5 ปี ระหว่าง 1929 -1933

ในแง่ของธุรกิจของผู้เช่าและการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของProperty Fund และ REITก็ได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากแนวทางปฏิบัติตาม พ.ร.ก.ฉุกเฉินฯ เพื่อลดการแพร่ระบาดของ Covid-19ซึ่งทำให้เกิดการหยุดชะงักของภาคธุรกิจและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งสะท้อนได้จาก

  • เศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกในปี 2563 ถูกประเมินว่าจะชะลอตัวลง โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และ IMF ถึง 8.1% และ 4.9% ตามลำดับ (ตามข้อมูลประมาณการในเดือนมิถุนายน 2563 2 3)
  • การขอพักหนี้และปรับโครงสร้างหนี้ถึง 15 ล้านราย ในช่วงการระบาด ทำให้ความต้องการใช้จ่ายและท่องเที่ยวของคนไทยจะยังไม่กลับมาเต็มที่ในช่วงสั้น เนื่องจากยังต้องชำระหนี้เดิมและยังต้องใช้จ่ายอย่างระมัดระวังแม้ว่าการระบาดในไทยจะมีแนวโน้มคลี่คลาย
  • การลงทุนใหม่หรือการขยายธุรกิจของบริษัทและผู้เช่าจะยังมีข้อจำกัดในช่วงที่เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนสูงจากผลกระทบของCovid-19 ซึ่งสะท้อนจากดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (Business Sentiment Index) ที่ลดลงมาอยู่ที่ 32.6 ซึ่งต่ำสุดตั้งแต่เริ่มมีการทำดัชนีดังกล่าวในปี 25422

ดังนั้นเศรษฐกิจและธุรกิจโดยรวมอาจจะแย่ไปอีกสักระยะหนึ่ง แม้ว่าผลกระทบอาจมากหรือน้อยต่างกันสำหรับแต่ละประเภทธุรกิจของผู้เช่าและประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้หากการลงทุนของ Property Fundและ REITเป็นการลงทุนแบบซื้อขาดหรือกรรมสิทธิ์ประเภทกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold Interest) ซึ่งต่อให้เศรษฐกิจใช้เวลาหลายปีในการฟื้นตัว อสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีอายุแบบไม่จำกัดที่จะนำไปปล่อยเช่าเพื่อหาประโยชน์ให้กองและผู้ถือหน่วย รวมถึงสามารถขายต่อได้ง่ายกว่า

แต่การที่ Property Fund และ REITลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold Interest) ที่มีอายุกรรมสิทธิ์จำกัด ก็มีความเป็นไปได้ว่ากองอาจหาประโยชน์ตามอายุสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ได้ไม่นาน หากการฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติใช้เวลายาวนานเหมือนกรณี Great Depressionที่ใช้เวลาหลายปีในการฟื้นตัว แม้ว่าเราจะพอคาดหวังว่าการค้นพบวัคซีน Covid-19ที่น่าจะเกิดขึ้นในช่วงกลาง – ปลายปี 2564 และทำให้ธุรกิจกลับสู่ภาวะปกติในระยะถัดไป

ทั้งนี้การลงทุนใน Property Fund และ REITซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุสิทธิการเช่าใกล้หมด ทางผู้ลงทุนต้องไม่ลืมว่าเมื่ออายุสิทธิการเช่าหมด กองก็จะมีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value) เหลือ 0 โดยในอุตสาหกรรมมีโครงการที่อายุเหลือประมาณ 10 ปี หรือน้อยกว่า ดังนี้

อย่างไรก็ดีผู้ลงทุนต้องไม่ลืมว่าแต่ละกองอาจมีสินทรัพย์ลงทุนหลายชิ้น ซึ่งอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของกองอาจมากกว่าของสินทรัพย์บางตัวที่ใกล้หมดอายุสิทธิการเช่า โดยการวิเคราะห์ข้อมูลอายุสิทธิการเช่าที่เหลือของกองเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาในการลงทุนในProperty Fund และ REITทั้งนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน

1ที่มา: Economic History Association (2008). Economic Recovery in the Great Depression. 

2ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย (2020). สรุปประมาณการเศรษฐกิจและเงินเฟ้อในรายงานนโยบายการเงิน

3ที่มา:IMF (2020). World Economic Outlook Update, June 2020