สรุป "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ที่ทุกคนต้องรู้
“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ประเด็นที่หลายคนกำลังพูดถึงกันอยู่ขณะนี้ จากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2563 และกำหนดวันสุดท้ายของการชำระภาษีในวันที่ 31 ส.ค.2563 เนื่องจากเป็นภาษีฉบับใหม่จึงมีประเด็นข้อสงสัยต่างๆ วันนี้ TerraBKK จะขอสรุปประเด็นสำคัญเกี่ยวกับภาษีฉบับนี้ว่า ใครจะต้องเสียภาษีบ้าง จะต้องจ่ายภาษีในอัตราเท่าไหร่ และแนวทางในการจ่ายเก็บภาษีเป็นอย่างไร
ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลายคนอาจจะคิดว่าเป็นภาษีตัวใหม่แต่จริงๆแล้ว “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” มาแทนที่ภาษีโรงเรือนและภาษีบํารุงท้องที่ เพื่อช่วยลดความเหลื่อมล้ำในสังคม กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์จากที่ดิน สามารถลดการถือครองที่ดินเพื่อการเก็งกำไรและเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) เพื่อนำไปใช้พัฒนาพื้นที่ท้องถิ่น
เหตุผลที่นำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้จัดเก็บแทนที่ภาษีแบบเดิม เพราะภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีอัตราภาษีที่สูงเกินไปตั้ง 12.5% ต่อปี ส่วนภาษีบำรุงท้องที่มีฐานภาษีไม่เป็นปัจจุบันใช้ราคากลางของที่ดินที่ปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี อีกทั้งอัตราภาษีมีลักษณะถดถอยโดยที่ดินมูลค่าสูงมีอัตราภาษีเฉลี่ยต่ำกว่าที่ดินที่มีมูลค่าต่ำ จากปัญหาและข้อจำกัดในการเก็บภาษีแบบเดิมทำให้ อปท.มีรายได้ไม่พอที่จะนำมาในการพัฒนาท้องถิ่น
ประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ?
Source : สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
- ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย บ้านหลังแรกจะดูจากการที่มีชื่ออยู่ในทะเบียน (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะถือเป็นบ้านหลังรอง) สำหรับบ้านหลังแรกกรณีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนบ้านหลังอื่นๆ ต้องเสียภาษีทุกกรณี ในอัตราเริ่มต้นที่ 0.02%
- ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เป็นที่ดินการเกษตรกรรมเพื่อจำหน่ายหรือบริโภค จะเสียภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ แต่สูงสุดไม่เกิน 0.15%ต่อปี โดยจะยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดา ในปี 2563-2565 เป็นเวลา 3 ปี จากนั้นตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไปจะต้องเสียภาษีแต่ได้รับการยกเว้นในกรณีที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษี 0.01% ส่วนนิติบุคคลจะไม่ได้รับการยกเว้นใดๆ
- ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม นำมาใช้เพื่อการพาณิชย์หรือเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินธุรกิจ เช่น โรงแรม ร้านอาหาร ร้านค้า โรงงานต่างๆ ฯลฯ รวมไปถึงผู้ที่ให้เช่าอสังหาฯ ประเภทต่างๆด้วย โดยจะเสียภาษีในอัตรา 0.3%
- ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ จะถูกเก็บภาษีในอัตรารกร้างว่างเปล่า 0.3% และหากเสียภาษีต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน ในปีที่ 4 จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% และจะเสียเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 3% การเก็บภาษีในลักษณะนี้จะช่วยกระตุ้นให้มีการนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์มากขึ้น
กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น กรณีอาคาร 2 ชั้น ที่เปิดเป็นร้านค้าที่ชั้นล่าง ชั้น 2 ใช้เป็นที่อยู่ จะเสียภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์จริง
ภาระภาษีที่ต้องเสียแต่ละปี มีวิธีการคำนวณอย่างไร?
ฐานภาษี คือ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
วิธีการคำนวณภาษี
- กรณีที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี (มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินที่ดิน/(ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน)
เช่น ที่ดินราคา 300 ตร.ว. ราคาประเมินที่ อปท. แจ้ง 100,000 บาท/ตร.ว เป็นที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ทำประโยชน์อะไร (อัตราภาษีประเภทรกร้างว่างเปล่า 0.3%)
วิธีคิดคือ มูลค่าที่ดิน 300 x 100,000 = 30,000,0000 ล้านบาท
ภาษีที่ต้องจ่าย = 30,000,0000 x 0.3% = 90,000 บาท
- กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน+มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี (มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน/ตร.ว. x ขนาดพื้นที่ดิน) (มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง/ตร.ม. x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง – ค่าเสื่อมราคา)
เช่น ร้านอาหารบนที่ดิน 50 ตร.ว. เป็นอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น พื้นที่อาคารทั้งหมด 300 ตรม. (อัตราภาษีประเภทที่ดินพาณิชยกรรม 0.3%)
วิธีคิดคือ มูลค่าที่ดิน 50 x 100,000 = 5,000,000 ล้านบาท มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง 300 x 7,750 (ราคาประเมินจากอปท.) = 2,325,000
ภาษีที่ต้องจ่าย = (5,000,000+2,325,000)*0.3% = 21,975 บาท
ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อทป.จะเป็นผู้ประกาศรวมถึงรายละเอียดการจัดเก็บภาษีในแต่ละปีที่สำนักงาน อปท. หรือสามารถดูราคาประเมินได้ที่ กรมธนารักษ์
ระยะเวลาในการเสียภาษีและต้องเสียที่ไหน?
อปท.จะแจ้งการประเมินภาษีให้ภายในเดือนก.พ.และผู้เสียภาษีจะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี และสามารถเสียภาษีได้ที่สำนักงานหรือที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จะจ่ายผ่านไปรษณีย์หรือธนาคารก็ได้
ถ้าไม่เสียภาษีจะถูกปรับเท่าไหร่?
ไม่จ่ายภาษีภายในเดือนเม.ย (เสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือน ของจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย) และจะมีหนังสือแจ้งเตือนภายในเดือน พ.ค.
- ถ้าจ่ายภาษีหลังเดือน เม.ย. แต่ก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือนเสียเบี้ยปรับ 10%
- ถ้าได้รับหนังสือแจ้งเตือนแล้วจ่ายภายในวันที่กำหนดตามในหนังสือแจ้งเตือน เสียเบี้ยปรับ 20%
- ครบกำหนด 15 วัน ตามวันในหนังสือแจ้งเตือนแล้วยังไม่มาจ่ายภาษี เสียเบี้ยปรับ 40%
และถ้าไม่เสียภาษีภายใน 90 วันหลังจากได้รับหนังสือแจ้งเตือน อปท.สามารถอายัดและขายทอดตลาดทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาจ่ายภาษีได้ และสามารถนำทรัพย์สินอื่นๆ ของผู้เสียภาษี เช่น เงินในบัญชีธนาคาร พันธบัตร ฯ มาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาจ่ายภาษีที่ค้าง ส่วนที่เหลือก็ให้คืนกับผู้เสียภาษี
มาตรการดูแลผลกระทบ
ตามกฎหมายแล้วในการบรรเทาภาระภาษีนี้ สามารถบรรเทาภาระภาษีโดยลดค่าภาษีได้ไม่เกินร้อยละ 90 ของภาระภาษีที่ต้องเสีย สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น
- บ้านพักอาศัยหลังหลักที่ได้กรรมสิทธิ์จากการรับให้มรดกก่อนที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลใช้บังคับ
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับกิจการสาธารณะ เช่น โรงเรียน พิพิธภัณฑ์ ฯลฯ
- ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อทำโครงการพักอาศัยหรือนิคมอุตสาหกรรม (3 ปีตั้งแต่ยื่นขออนุญาต)
- ทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินเป็นเวลา 5 ปี เป็นต้น
การผ่อนปรนภาษี ผู้ที่ต้องเสียภาษีมากขึ้นเมื่อเทียบกับที่เสียในปัจจุบันสามารถทยอยเสียภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นได้ สามารถเสียเป็นขั้นบันไดปีที่ 1-3 ในอัตราร้อยละ 25, 50, 75 ตามลำดับ
จากเดิมที่มีการกำหนดให้จ่ายภาษีที่ดินภายใน ส.ค. 63 หากไม่จ่ายภายในเวลาที่กำหนดจะมีค่าปรับตั้งแต่ 10-40 % แต่คนจำนวนมากยังไม่ได้รับหนังสือแจ้งภาษีที่ดินฯ และเป็นที่ถกเถียงกันสรุปต้องจ่ายหรือไม่? ล่าสุดเมื่อวันที่ 28 ส.ค.ที่ผ่านมา มีการประกาศขยายระยะเวลาในการชำระภาษีได้จนถึง 31 ต.ค. 2563 โดยไม่เสียค่าปรับหรือเงินเพิ่มใดๆ
สำหรับคนที่ไม่ได้รับเอกสารแจ้งการประเมินภาษี ให้นำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์กับบัตรประชาชนไปติดต่อที่ฝ่ายรายได้สำนักงานเขตที่ตั้งของที่ดิน เพื่อขอรับการประเมินภาษีได้ ส่วนคนที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีไปแล้วเมื่อเดือน ก.ค. 63 ที่ผ่านมา เมื่อคิดว่าประเมินไม่ถูกต้อง สามารถยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพฯ ที่ฝ่ายรายได้สำนักงานเขตที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้
และจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ระบบเศรษฐกิจทั่วโลกรวมทั้งไทยหดตัวลงอย่างรุนแรง ทำให้ในรอบปีภาษี 2563 นี้ มีการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถึง 90% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้ง 4 ประเภท จ่ายเพียง 10% เท่านั้น แต่เหตุผลที่ไม่ยกเลิกหรือเลื่อนการจ่ายภาษีออกไปก็เพื่อต้องการรู้ว่าใครบ้างที่ต้องเสียภาษีหรือฐานภาษีมีใครบ้าง
