ตลาดบ้านผันแปรตามรุ่นคน

สัมมา คีตสิน

กรรมการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

นักสังคมศาสตร์ได้แบ่งผู้คนในสมัยนี้ออกเป็นรุ่นต่างๆตามช่วงอายุหรือตามปีที่เกิด ซึ่งอาจมีความแตกต่างกันบ้างในรายละเอียดโดยเฉพาะการตัดช่วงปีเกิด เพื่อความสะดวกในการพิจารณาประกอบบทความนี้ ผู้เขียนขอแบ่งกลุ่มคนโดยเริ่มจากช่วงคนอายุมากที่สุดถึงช่วงคนอายุน้อยที่สุด ดังนี้

Traditionalists

แยกเป็น 2 รุ่นย่อยๆ คือรุ่น The Greatest Generation และรุ่น Silent Generation

รุ่นย่อยแรก The Greatest Generation คือผู้ที่เกิดในปี 1927 (พ.ศ. 2470) หรือก่อนหน้า ปัจจุบันคงเหลือมีชีวิตอยู่ไม่มากแล้ว คือผู้ที่เกิดในสมัยรัชกาลที่ 6 ถึงต้นรัชกาลที่ 7 หรือเกิดในช่วงสงครามโลกครั้งที่หนึ่งจนถึงประมาณ 9 ปีหลังสิ้นสุดสงคราม ปัจจุบันจึงมีอายุอย่างน้อย 93 ปี คนรุ่นนี้อยู่บ้านที่ก่อสร้างกันเองง่ายๆหรือช่วยกันสร้างในชุมชน ไม่มีอาคารสูงมากๆ ไม่มีหมู่บ้านจัดสรรที่ผู้ประกอบการสร้างขาย

รุ่นย่อยถัดมาคือ Silent Generation เป็นผู้ที่เกิดระหว่างปี 1928 (พ.ศ. 2471) ถึงปี 1945 (พ.ศ. 2488) ซึ่งเป็นปีสิ้นสุดสงครามโลกครั้งที่สอง ปัจจุบันคนรุ่นนี้มีอายุระหว่าง 75-92 ปี เป็นรุ่นอนุรักษ์จารีตประเพณี สื่อสารกันปากต่อปาก หรือการเขียนหนังสือหรือจดหมาย ต่อมาก็ใช้โทรศัพท์บ้าน เป็นนักเก็บออมเงิน การศึกษายังไม่สูง อยู่บ้านที่ก่อสร้างกันเองง่ายๆหรือช่วยกันสร้างในชุมชน หรือในเมืองใหญ่ก็มีบ้านกลุ่มที่รัฐบาลก่อสร้างให้ เริ่มรู้จักอาคารสูงระฟ้ายุคแรกๆ เพราะในนครนิวยอร์กมีการเริ่มก่อสร้างอาคาร Empire State Building ในปี 1930 (พ.ศ. 2473) และสร้างเร็วมากคือใช้เวลาก่อสร้างไม่ถึง 14 เดือนก็สร้างเสร็จ ขณะที่ในญี่ปุ่นเริ่มเปิดให้บริการรถไฟฟ้าโดยสารใต้ดินสายแรกคือสาย Ginza Line ที่นครโตเกียวในปี 1927 (พ.ศ. 2470)

Baby Boomers

เป็นรุ่นของผู้ที่เกิดระหว่างปี 1946 (พ.ศ. 2489) ถึงปี 1964 (พ.ศ. 2507) คือปีที่สงครามโลกครั้งที่สองสิ้นสุดจนถึงปีที่นครโตเกียวเป็นเจ้าภาพการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกฤดูร้อนครั้งแรก ปัจจุบันมีอายุระหว่าง 56-74 ปี เป็นกลุ่มคนที่ส่วนใหญ่เกษียณอายุการทำงานแล้ว

คนรุ่นนี้เกิดในช่วงที่ทั่วโลกมีความสงบสุขปราศจากสงครามใหญ่ เพราะเพิ่งผ่านพ้นศึกสงครามใหญ่ จึงค่อนข้างมีวินัย อดทน ขยันขันแข็ง ทำงานสร้างตัว คนรุ่นนี้เป็นผู้ก่อให้เกิดตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่แบบที่เราเห็นกันอยู่จนทุกวันนี้ เพราะเมื่อทหารนับหลายล้านคนทั่วโลกเดินทางกลับบ้านเกิดก็เริ่มสร้างครอบครัวและมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก หากใช้วิธีการก่อสร้างแบบตัวใครตัวมันเหมือนเดิมหรืออาศัยบ้านกลุ่มที่รัฐบาลสร้างให้อยู่อาศัยย่อมไม่เพียงพอ ประกอบกับรัฐบาลในหลายประเทศเริ่มมีการก่อสร้างสาธารณูปโภคและระบบการคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่มากมาย เช่น ในสหรัฐมีการก่อสร้างทางหลวงระหว่างเมืองทั่วทุกภาคของประเทศภายใต้นโยบายเร่งด่วนของประธานาธิบดี Dwight D. Eisenhower ส่วนในญี่ปุ่นและในยุโรปก็มีการบูรณะประเทศต่างๆครั้งใหญ่จากความเสียหายที่เกิดขึ้นในระหว่างสงครามโลก ทำให้เกิดชุมชนใหม่ๆทั่วประเทศและแผ่ขยายพื้นที่ออกไปมากมาย เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากในแต่ละเมืองใหญ่ จึงเริ่มเกิดหมู่บ้านจัดสรร (Housing Developments) มากมายในหลายประเทศโดยเฉพาะในสหรัฐ ส่วนในประเทศไทยก็เริ่มเกิดหมู่บ้านจัดสรรไม่กี่โครงการ เช่น หมู่บ้านเศรษฐกิจ หมู่บ้านพิบูลย์เวศม์ หมู่บ้านมิตรภาพ หมู่บ้านประชานิเวศน์ของการเคหะแห่งชาติ ฯลฯ และพัฒนามากขึ้นในช่วงต่อมา คนรุ่นนี้เมื่อเติบโตมีอายุมากขึ้นในช่วงวัยกลางคนก็เริ่มเป็นหนี้มากขึ้น แต่ก็เป็นหนี้ที่มีคุณภาพเพราะส่วนใหญ่กู้ยืมจากธนาคารมาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและผ่อนชำระระยะยาว

Gen X

คือรุ่นของผู้ที่เกิดระหว่างปี 1965 (พ.ศ. 2508) ถึงปี 1980 (พ.ศ. 2523) ในปัจจุบันมีอายุระหว่าง 40-55 ปี บางตำราอาจบอกว่าเป็นรุ่นคนที่เกิดระหว่างปี 1960-1976 แต่นั่นไม่ใช่สาระสำคัญนัก เพราะข้อจำแนกของคนรุ่นนี้และรุ่นหลังถัดๆไปอยู่ที่ข้อแตกต่างระหว่างการใช้เทคโนโลยีการสื่อสารและวัฒนธรรมหรือแนวคิดที่แตกต่างไปจากรุ่นต่อรุ่น 

คนรุ่นนี้เริ่มมีความอยากเป็นอิสระจากกรอบคิดในอดีต ไม่ได้เรียนรู้จากห้องเรียนเท่านั้น แต่ค้นคว้าหาความรู้จากภายนอก ต้องการความมั่นคงในชีวิตเพราะเห็นคนรุ่นพ่อแม่ทำงานหนักทั้งชีวิต เป็นรุ่นที่เริ่มมีการเปลี่ยนงานใหม่ในระหว่างช่วงชีวิต (เทียบกับรุ่นก่อนหน้าที่มักทำงานที่เดียวอาชีพเดียวตลอดชีวิต) คนรุ่นนี้รับและปรับตัวได้ง่ายขึ้นกับรูปแบบการอยู่อาศัย และคนรุ่น Gen X ที่เกิดในช่วงท้ายๆ คืออายุ 40 ต้นๆ เติบโตมาพร้อมๆกับพัฒนาการของเทคโนโลยี Personal Computers ยุคแรกๆ

คนรุ่น Gen X ในสังคมเมืองเป็นกลุ่มที่ในปัจจุบันได้ก้าวขึ้นสู่ระดับผู้บริหาร มีครอบครัวขนาดเล็ก ไม่มีลูกมากเหมือนคนรุ่นก่อนหน้า เป็นกลุ่มคนที่ได้ซื้อบ้านหลังแรกไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ ปัจจุบันอาจกำลังมองหาบ้านหลังที่สองสำหรับตนเองหรือสำหรับลูก

Gen Y

เป็นคนรุ่นใหม่แต่ไม่ใช่ใหม่ล่าสุด (เพราะยังมีรุ่นหลังที่ใหม่กว่า) คนรุ่น Gen Y เกิดในช่วงระหว่างปี 1981 (พ.ศ. 2534) ถึงประมาณปี 2000 (พ.ศ. 2543) คนรุ่นนี้ในปัจจุบันมีอายุระหว่าง 20-39 ปี ในสหรัฐนิยมเรียกคนรุ่นนี้ว่ารุ่น Millennials เป็นรุ่นที่กำลังก้าวขึ้นมารับธงต่อจากรุ่นก่อนหน้า คนรุ่นนี้เปลี่ยนงานบ่อยหรือมีอาชีพอิสระ ทำงานหลายอย่างไปพร้อมกันในขณะเดียวกัน เติบโตมากับความก้าวหน้าของเทคโนโลยีการสื่อสาร ขาดเทคโนโลยีไม่ได้ ไม่ค่อยอดทนต่อการรอคอยข้อมูล ต้องการทราบอะไรต้องสามารถสืบค้นให้ได้คำตอบในทันที เรียนรู้แบบ Network จากกลุ่มคนที่มาสัมพันธ์กันในแนวระนาบ ไม่ใช่จากบนสู่ล่างเหมือนในอดีต

คนรุ่น Gen Y มักอยู่อย่างอิสระ มีครอบครัวช้า มีลูกช้า หากมีก็จะมีน้อยเพียง 1-2 คน ขนาดของที่อยู่อาศัยที่คนรุ่นนี้ต้องการจึงไม่ต้องใหญ่โต คนรุ่นใหม่นี้ไม่ชอบมีภาระในการดูแลบำรุงรักษาสิ่งที่มากับที่อยู่อาศัยมากมายนัก เช่น ไม่ต้องการสนามหญ้าเพราะไม่อยากตัดหญ้า หรือหากมีสนามหญ้าก็ต้องจ้างคนอื่นมาดูแล รวมไปถึงการจ้างซักผ้า การซื้ออาหารจากร้านสะดวกซื้อหรือบริการส่งอาหารแทนการเข้าครัวปรุงอาหารเอง คนรุ่นนี้จึงน่าจะต้องการอยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก เนื่องจากต้นทุนและภาระในการดูแลบำรุงรักษาต่ำกว่า (มีผู้ทำการสำรวจคนรุ่นนี้และสรุปว่าคนรุ่นนี้อยากได้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว แต่ในความเป็นจริงเมื่อมีการสำรวจผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นคนรุ่นใดก็มักได้คำตอบเหมือนกันว่าอยากได้บ้านเดี่ยวด้วยกันทั้งสิ้น ผู้เขียนเรียกความต้องการนี้ว่า “ความต้องการในอุดมคติ”)

ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่ทำให้คนรุ่นนี้ต้องเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮ้าส์ก็เนื่องมาจากงบประมาณในกระเป๋า เพราะราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี ศักยภาพในการซื้อบ้านเดี่ยวของคนรุ่นนี้ลดลงกว่าคนรุ่นก่อนหน้า (ยกเว้น Gen Y ประเภทลูกหลานผู้มีอันจะกิน)

มีการศึกษาในสหรัฐพบว่าคนรุ่นนี้ประมาณครึ่งหนึ่งยังต้องเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ เนื่องจากมีภาระหนี้สินจาก Student Loan จำนวนมาก และเด็กจบใหม่จำนวนมากยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่ซึ่งเป็นเรื่องไม่ปกติในสังคมอเมริกันรุ่นก่อนหน้า

ในประเทศไทยก็มีปัญหาหนี้จากการกู้ยืมเพื่อการศึกษาดังกล่าวเช่นกัน โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้กู้ยืมยังไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ยืมได้ ส่งผลสืบเนื่องถึงความสามารถที่ต่ำในการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มคนในรุ่นนี้อาจมาจากครอบครัวที่มีฐานะแตกต่างกันมาก อีกทั้งกลุ่มคนในรุ่นนี้มีทั้ง Gen Y รุ่นใหญ่ คืออายุประมาณ 30-39 ปี และ Gen Y รุ่นเล็ก คืออายุประมาณ 20-29 ปี  ดังนั้น จึงต้องใช้ความละเอียดมากขึ้นในการวิเคราะห์ความต้องการซื้อและศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่สิ่งที่เหมือนกันคือคนรุ่นนี้มีข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับตัวสินค้าที่อยู่อาศัยมากมาย สามารถเปรียบเทียบที่อยู่อาศัยที่มีขายหรือมีให้เช่าในตลาดได้ง่ายจากเทคโนโลยีมือถือและ Applications ต่างๆ จึงต้องตอบสนองผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยของคนรุ่นนี้ด้วยความจริงใจและมีบริการที่มากกว่าด้านข้อมูล อีกทั้งคนรุ่นนี้ให้ความสำคัญกับเพื่อนมากกว่าครอบครัวเมื่อต้องการตัดสินใจเรื่องใดๆ ดังนั้นการสร้างความประทับใจให้ลูกค้ารายหนึ่งจะได้รับการบอกเล่าปากต่อปากหรือผ่านสื่อ Social Network

Gen Z หรือ iGen

คือผู้ที่เกิดหลังจากรุ่น Gen Y ทั้งหมด ปัจจุบันยังเป็นนักเรียนนักศึกษา เกาะติดเทคโนโลยีใหม่ๆมากกว่าทุกรุ่นที่ผ่านมาและต้องเป็นแบบพกพา ใช้ชีวิตอยู่ยากหากไม่มีอินเตอร์เน็ตเพราะเกิดมาก็มีสิ่งเหล่านี้แล้ว เติบโตมากับความเจริญของเทคโนโลยีการสื่อสารที่พัฒนาเร็วขึ้นทุกขณะ คนรุ่นนี้ follow trends ต่างๆตลอดเวลาเหมือน Gen Y แม้จะมีโลกส่วนตัวสูงกว่ารุ่นใดๆ แต่ในบางครั้งก็อดไม่ได้ที่จะเปิดเผยตัวตนในแบบแฝง เช่น ใช้นามแฝงในการแสดง Profile

คนรุ่นนี้ยังไม่มีอิทธิพลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนี้ โดยหากเป็น Gen Z ที่ครอบครัวบิดามารดามีฐานะดีก็อาจได้อยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ครอบครัวจัดหาให้เพื่อการเดินทางไปสถานศึกษาได้สะดวกขึ้น อย่างไรก็ตาม ในอีกประมาณ 5-10 ปีข้างหน้า คนรุ่นนี้จะเริ่มมีบทบาทในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

โดยสรุป ช่วงอายุที่มีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุประมาณ 26-35 ปี โดยน้ำหนักค่อนไปทางระหว่าง 30-35 ปีมากกว่า (ซึ่งก็คือช่วงอายุของคนรุ่น Gen Y) เนื่องจากเป็นช่วงอายุที่มีประสบการณ์เพียงพอ และมีรายได้เติบโตขึ้นมาอยู่ในระดับที่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย ลำดับรองจากนั้นคือช่วงอายุประมาณ 36-45 ปี (ซึ่งเป็นช่วงอายุคาบเกี่ยวของคนรุ่น Gen X และ Gen Y)

คนรุ่น Gen Y จึงเป็นกลุ่มคนในรุ่นที่จะมีบทบาทต่อตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้นในช่วงจากนี้ไป ก่อนที่กลุ่มคนรุ่นถัดไปจะมารับช่วงต่อ อย่างไรก็ตาม ในแต่ละรุ่นคนนั้น แม้จะมีคุณลักษณะร่วมหลายประการ แต่เนื่องจากในแต่ละรุ่นยังมีช่วงอายุที่กว้าง อีกทั้งคนรุ่นเดียวกันก็อาจมีสถานะทางเศรษฐกิจและสังคมแตกต่างกัน (เช่น Gen Y ในเมืองใหญ่ และ Gen Y ในเมืองรอง เมืองชนบท หรือ Gen Y ที่ครอบครัวมีฐานะดี และ Gen Y ที่ครอบครัวมีฐานะด้อยกว่า) ดังนั้น การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคในคนรุ่นนี้หรือรุ่นใดๆก็ตาม จึงอาจต้องกำหนดโดยเฉพาะเจาะจงให้เหมาะกับสินค้าที่อยู่อาศัยนั้นๆ