โบรกฯ แนะจัดพอร์ตลงทุนอสังหาริมทรัพย์กระจายความเสี่ยง จังหวะการลงทุนที่ดีในช่วงดอกเบี้ยขาลง

นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด -19 ทิศทางการลงทุนต้องเผชิญกับความผันผวนขั้นรุนแรง นับตั้งช่วงเดือนมี.ค. 63 ที่ทั่วโลกพบการปรับตัวลงของตลาดหุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่งตลาดพันธบัตร ซึ่งมักถูกมองเป็นเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง อันเป็นเครื่องสะท้อนได้ดีถึงผลกระทบอันรุนแรงในระดับที่โลกไม่ได้เผชิญมาหลายทศวรรษ

แต่ถึงอย่างนั้นก็ตาม ระบบการเงินยังคงทำงานต่อเนื่อง มีฟันเฟืองสำคัญจากนโยบายการเงินของธนาคารกลางต่างๆที่ร่วมกันอัดฉีดเงินเข้าระบบ ปรับลดอัตราดอกเบี้ยจนเกือบ 0% พร้อมจัดหาแหล่งสินเชื่อฉุกเฉินให้แก่ภาคธุรกิจ ซึ่งทั้งหมดนี้ทำให้เกิดสภาพคล่องปริมาณมหาศาลในตลาดทุน ที่ไดส่งต่อมายังสินทรัพย์อื่นๆด้วย

เราจึงเห็นปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายคาดไม่ถึง นั่นคือในระยะเวลาอันสั้นหลังจากนักลงทุนขายสินทรัพย์เสี่ยงออกทั้งหมดเพื่อที่โยกย้ายมาถือเงินสด การใช้เครื่องมีการเงินต่างๆของธนาคารกลางทั่วโลก กอปรกับการที่นักลงทุนเริ่มคลายความกังวลว่าโรคระบาดไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด เราได้เห็นการกลับมาลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงประเภทต่างๆอีกครั้งหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นหุ้น และอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทิศทางปรับตัวดีขึ้นท่ามกลางเศรษฐกิจที่ทรุดตัวลง

สำหรับการลงทุนอสังหาฯในต่างประเทศ จากมุมมองของแหล่งข่าวในบริษัทหลักทรัพย์ชั้นนำในต่างประเทศ ระบุว่า ในช่วงแรกที่เกิดโควิด -19 ระบาด ธุรกิจอสังหาฯ ในต่างประเทศส่งสัญญาณชะลอตัว ทั้งจากฝั่งผู้ขายที่ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้ซื้อที่ขาดความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ และไม่ตัดสินใจซื้อทรัพย์ราคาสูงในช่วงนั้น ทำให้ราคาของอสังหาฯลดลงราว 15-30% จากราคาเดิม

แต่ด้วยมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ และธนาคารที่ผ่อนคลายเงื่อนไข ให้สินเชื่อดอกเบี้ยบ้านในระดับต่ำ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงทางด้านพฤติกรรม จากการทำงานที่สำนักงานมาเป็นการทำงานที่บ้าน ทำให้คนจึงต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่กว้างขวางมากขึ้น เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของคนทุกคนในบ้าน ทำให้ตั้งแต่ปี 2020 – 2021 เราจึงเห็นจุดสะท้อนของธุรกิจอสังหาฯ ในต่างประเทศอย่างมีนัยยะสำคัญ

ซึ่งในสหรัฐฯ นับตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส 3/63 เราเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องราคา ที่กลับมาปรับตัวสูงขึ้นในช่วงวิกฤตโควิด ครั้งที่ 2  นับเป็นตัวเลขการปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดในรอบ 15 ปี

ขณะที่ในปี 2021 มองว่า ธุรกิจอสังหาฯ ทั่วโลกถึงแม้ยังมีผลกระทบต่อเนื่อง แต่คาดว่าตัวเลขจะโตขึ้นจากในปี 2020 ที่ฐานเดิมติดลบ เพราะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อยังคงมีความต้องการหาสินทรัพย์ในการลงทุนระยะยาวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้านมือสองทั่วโลก ที่เราเห็นสัญญาณการพื้นตัวดีขึ้น 

ส่วนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ มองว่า จะมีการเปลี่ยนแปลงจากการฟื้นในลักษณะ V Shape ที่มักจะเกิดขึ้นในวิกฤติการเงินครั้งก่อน เปลี่ยนไปเป็นลักษณะ K Shape หมายถึงจะต้องมีทั้งธุรกิจที่สามารถเติบโตได้ดีในช่วงวิกฤต และมีธุรกิจที่ได้รับผลกระทบและอยู่ในช่วงขาลงซึ่งอาจจะฟื้นตัวได้ช้า หรืออาจมีผลต่อการปิดกิจการได้ เช่น ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน งานบริการต่างๆ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง

          สำหรับการลงทุนในช่วงนี้ แนะนำให้นักลงทุน จัดพอร์ต โดยเน้นไปที่สินทรัพย์เสี่ยงมากขึ้น ยกตัวอย่างการลงทุนในกลุ่มอสังหาฯ (จัดเป็นสินทรัพย์เสี่ยงปานกลาง-สูง) ซึ่งได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพราะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเงินในการซื้ออสังหาฯถูกลง โดยมองว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกจะยังมีทิศทางทรงตัวในระดับต่ำเป็นเวลานาน โดยมีรัฐบาลต่างๆเป็นผู้เล่นสำคัญ เนื่องจากไม่ต้องการเพิ่มภาระการคลังหลังจากที่ได้มีการกู้ยืมเงินฉุกเฉินมาใช้พยุงเศรษฐกิจ และอีกมุมหนึ่งยังถือว่าเป็นการรักษาเสถียรภาพของระบบการเงินในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเปราะบาง

          นอกเหนือจากนี้ การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโลก ซึ่งมีให้เห็นตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ของปี 2020 ที่ผ่านมา ทำให้เชื่อว่าโลกจะเริ่มเห็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินเฟ้อในช่วงระยะเวลา 2 ปีหลังจากนี้ สู่ระดับราว 3% จาก 1% ในปัจจุบัน ซึ่งสภาวะเงินเฟ้อที่คาดว่าจะเกิดขึ้น คาดว่าจะส่งผลดีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะที่เป็นสินทรัพย์คงทน (real asset) ที่มีอุปทานจำกัด เมื่อปริมาณเงินเพิ่มขึ้นและไม่สามารถหาอุปทานอื่นมาทดแทนได้ จึงมักเห็นราคาอสังหาฯปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อได้ดี จึงแนะนำการลงทุนในอสังหาฯในระยะ 2-5 ปีหลังจากนี้

ในโลกหลังการระบาดใหญ่ของ Covid-19 นั้น การลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯ แบบที่อยู่อาศัย (Residential) ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ ดูมีความน่าสนใจมากที่สุด เพราะประโยชน์ใช้สอยยังคงอยู่ตามเดิมไม่เปลี่ยนไป (หรือเพิ่มขึ้นจากการปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานเป็นทำงานจากทางไกล หรือ work from home) ต่างจากอสังหาฯในกลุ่มเชิงพาณิชย์ (อาคารสำนักงาน อาคารพื้นที่ค้าปลีก) และการท่องเที่ยว (โรงแรม ศูนย์ประชุมสัมมนา) ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะโควิด -19 แบบถาวร อาทิการเติบโตของ e-commerce มาทดแทนการค้าปลีกรูปแบบเดิม หรือการลดพื้นที่ใช้สอยในอาคารสำนักงานหลังจากปรับให้พนักงาน work from home ซึ่งเทรนด์เหล่านี้ ถึงแม้จะเพิ่งเกิดขึ้นและอาจพบความนิยมไม่เท่ากันในแต่ละภูมิภาค แต่มองว่าน่าจะเป็นปรากฎการณ์ใหม่ที่จะได้รับความนิยมทั่วถึงมากขึ้น และอยู่กับเราไปอีกนานหรือถาวร (new normal) ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัย จะยังคงได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของรายได้ค่าเช่า (rental income) และการปรับเพิ่มมูลค่า (capital gain) อยู่ตามเดิม ตรงกันข้ามกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่พบว่าในหลายๆส่วนอาจไม่สามารถกลับมาเก็บค่าเช่าได้ตามเดิมอีก