สัมมา คีตสิน
กรรมการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

     ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการดำรงชีวิตของคนทุกชาติทุกภาษา เป็นพื้นฐานของการดำรงความเป็นครอบครัวหรือครัวเรือน ประเทศไทยมีประวัติศาสตร์มายาวนานและคนไทยมีการตั้งถิ่นฐานและชุมชนมาแต่โบราณกาล ปัจจุบันเรามีประชากรประมาณ 68 ล้านคน และมีจำนวนครัวเรือนรวมกันประมาณ 21.9 ล้านครัวเรือน มีประชากรหลากหลายชาติพันธุ์มาร่วมกันอาศัยอยู่ โดยเฉพาะในระยะหลังมีชาวต่างชาติอื่นๆมาร่วมอยู่อาศัยในสังคมไทยด้วยมากขึ้น เพราะการเปิดประเทศรับการค้าเสรีมากขึ้นเรื่อยๆ

     รัฐบาลในประเทศที่พัฒนาแล้วทั้งหลายจึงมีการจัดตั้งองค์กร หน่วยงาน ประเภทต่างๆ ขึ้นมา ทำหน้าที่สนับสนุนส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยของพลเมือง นอกจากภาครัฐแล้ว ยังมีองค์กรในภาคประชาชน ทั้งผู้ประกอบการ ผู้บริโภค และภาคการศึกษา ให้ความสนใจประเด็นต่างๆ ซึ่งเกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ในแง่นโยบายนั้นก็มีหลายประเทศที่พยายามดำเนินการจัดทำนโยบายด้านที่อยู่อาศัยที่เป็นแผนแม่บทรวม เพื่อให้การดำเนินการด้านที่อยู่อาศัยเป็นไปโดยมีทิศทางที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ต่อประเทศโดยรวม

     ในประเทศไทยก็มีความพยายามมานานหลายปีแล้ว ในการจัดให้มีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติขึ้น มีการแต่งตั้งคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติขึ้นมาหลายปีแล้ว  ประเด็นและข้อพิจารณาซึ่งเกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัยนั้นมีมากมาย ไม่ว่าจะแตะประเด็นทางเศรษฐกิจและสังคมเรื่องใดก็อาจกลายเป็นประเด็นเกี่ยวพันกับเรื่องที่อยู่อาศัยได้แทบทั้งสิ้น เราจึงควรจำแนกประเด็นที่อยู่อาศัยโดยตรงก่อนว่ามีมิติด้านใดบ้าง และมีประเด็นแยกย่อยอย่างไร ดังนี้

     มิติด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย ปรัชญาการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศต้องมุ่งไปสู่การทำให้ประชาชนทุกคนมีสิ่งปลูกสร้างสำหรับอยู่อาศัย และใช้ชีวิตประจำวันได้อย่างสมศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์ อย่างพอเพียงตามควรแก่อัตภาพ หรือตามความสามารถในการบำรุงรักษา หรือตามความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวพันกับการอยู่อาศัยนั้น และมีความเป็น “เจ้าของ” ที่อยู่อาศัย โดยอาจเป็นเจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือเป็นเจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์ในการเช่าระยะยาว หรือระยะสั้น หรือเป็นเจ้าของโดยได้รับสวัสดิการดูแลจากหน่วยงานภาครัฐ

     ที่อยู่อาศัยเพื่อการซื้อขาย ได้แก่ ที่อยู่อาศัยทั่วไปที่อยู่ในแนวราบ เป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยในแนวสูงเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมซึ่งมีทรัพย์ส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยต้องใช้ร่วมกัน

     ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่าระยะยาว เช่น สิทธิการเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติ ซึ่งโดยปกติไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่สามารถดำเนินการได้ตามเงื่อนไขอื่น หรือสิทธิการเช่าพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์สินของทางราชการ ซึ่งเน้นที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูงเป็นส่วนใหญ่ หรือที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว

     ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่าระยะสั้น เช่น การเช่าหอพัก อพาร์ตเม้นต์ เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ฯลฯ ซึ่งมีหนาแน่นในพื้นที่ใกล้สถาบันการศึกษา หรือใกล้โรงงานอุตสาหกรรม

     ที่อยู่อาศัยเพื่อการสังคมสงเคราะห์ เช่น สถานสงเคราะห์หรือบ้านพักเพื่อคนชรา เพื่อเด็กอ่อน เพื่อเด็กกำพร้า เพื่อคนจรจัดไร้ที่พึ่ง หรือเพื่อผู้ด้อยโอกาสอื่นๆ ซึ่งรัฐพึงยื่นมือเข้ามาช่วยเหลือตามหลักสวัสดิการนิยม เพื่อให้การอยู่ร่วมกันในสังคมมีความเป็นปกติสุข

     ที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทเหล่านี้ต่างต้องมีการกำหนดแนวทางเฉพาะในการพัฒนา โดยเมื่อนำมาผสานกันแล้วควรให้สอดคล้องกัน อนึ่ง การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังอาจมองได้จากมิติด้านภูมิศาสตร์ เช่น การพัฒนาเมืองหลวง และพื้นที่ในเขตปริมณฑล การพัฒนาเมืองบริวาร หรือเมืองใหญ่ประจำภูมิภาค เพราะการที่ประเทศไทยมีเมืองระดับ First-Tier โดดๆ เพียงเมืองเดียว ทำให้การพัฒนาในปัจจุบันเป็นการพัฒนาขยายตัวเมืองกรุงเทพฯออกไปสู่ปริมณฑลตลอดเวลา ไม่มีการพัฒนาเมืองระดับใกล้เคียง หรือเมืองระดับ Second-Tier ให้มีแหล่งงานเพียงพอ ทำให้แรงงานชนบทต้องอพยพเข้าสู่กรุงเทพฯ เป็นหลัก ก่อให้เกิดปัญหาและความจำเป็นในการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า หรือที่อยู่อาศัยเพื่อการซื้อขายราคาต่ำ

     มิติด้านกฎหมายและระเบียบปฏิบัติ ได้แก่ ประเด็นกฎหมายและระเบียบปฏิบัติด้านการจัดสร้างที่อยู่อาศัย ด้านการอยู่อาศัย ด้านการปกครองชุมชนที่อยู่อาศัย ด้านสิ่งแวดล้อม ฯลฯ นโยบายด้านที่อยู่อาศัยที่ดี ไม่ควรกำหนดให้มีการออกกฎหมายเพิ่มเติมอีกมากมาย แต่ควรเน้นให้มีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมาย กฎกระทรวง ประกาศ และระเบียบปฏิบัติต่างๆ ที่มีอยู่แล้ว ให้มีความสอดคล้องและเป็นไปได้ในทางปฏิบัติตามภาวะของสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งเรื่องการควบคุมอนุรักษ์ทรัพยากร และการควบคุมจำกัดหรือกำจัดภาวะสิ่งแวดล้อมเป็นพิษอันเกิดจากการก่อสร้างที่อยู่อาศัย การชำระหรือจัดหมวดหมู่ประมวลกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทั้งมวล เช่น กฎหมายที่เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร สิ่งแวดล้อมและมลภาวะ การกำจัดสิ่งปฏิกูล นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด การผังเมือง ฯลฯ การจัดวางผังเมืองของจังหวัดใหญ่จะต้องดำเนินไปโดยสอดคล้องกับผังเมืองของจังหวัดอื่นๆที่อยู่ใกล้เคียง จะเห็นได้ว่าในหลายประเทศที่พัฒนาแล้วในเอเชียตะวันออก เริ่มมีการสร้างเมืองใหม่ที่สามารถรองรับและใช้ประโยชน์จากสังคมสารสนเทศสมัยใหม่ได้ครบถ้วน

     ข้อสำคัญอีกประการหนึ่ง คือการกำจัดระเบียบวิธีต่างๆที่ซ้ำซ้อนหรือขั้นตอนที่ไม่จำเป็นในการขออนุญาตเกี่ยวกับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของประชาชน หรือให้ดำเนินการโดยเปิดเผยโปร่งใสเพื่อกำจัดปัญหาการทุจริตเรียกรับค่าตอบแทนที่ผิดกฎหมาย

     มิติด้านการเงินเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย มีประเด็นที่พึงพิจารณา เช่น การกำหนดให้ภาครัฐจัดหาแหล่งกู้เงินระยะยาวสำหรับสถาบันการเงิน สำหรับนำไปปล่อยให้แก่ผู้ประกอบการเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย และปล่อยกู้ให้ผู้บริโภคเพื่อการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย โดยให้เงินทุนที่ไหลเข้าและไหลออกจากสถาบันการเงินเพื่อการนี้ มีลักษณะสอดคล้องกันตามเงื่อนระยะเวลาและวัตถุประสงค์การใช้

ขณะเดียวกัน เราได้เห็นตัวอย่างจากข้อบกพร่องบางประการของระบบการเงิน และนวัตกรรมการเงินในตะวันตกที่นำไปสู่การเกิดปัญหาในโครงสร้างการซื้อขายที่อยู่อาศัย เพราะในสังคมเศรษฐกิจสมัยใหม่มีการใช้ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทหนึ่ง จึงควรมีการกำหนดระเบียบกฎเกณฑ์ที่เหมาะสม ในการสนับสนุนส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองตามอัตภาพและตามความจำเป็น   ยับยั้งหรือไม่ส่งเสริมให้เกิดการเก็งกำไรจนเกินควรในตลาดการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยกำหนดเงื่อนไขการส่งเสริมการซื้อขายที่แตกต่างกัน ระหว่างที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่างกันมาก หรือที่มีกลุ่มประเภทผู้ซื้อต่างกัน

นโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ควรส่งเสริมให้มีแหล่งข้อมูลสำหรับการตัดสินใจที่เพียงพอ โดยไม่มองเพียงแค่ว่าหน่วยงานใดมีข้อมูลเพียงพอหรือไม่ เพราะเรายังขาดการสนับสนุนส่งเสริมในด้านปัจจัยการผลิตข้อมูล การสร้างฐานข้อมูล ซึ่งต้องมีผู้ที่เข้าใจหลักการรวบรวม จัดเก็บ จัดทำ ประมวลผลข้อมูล และการนำข้อมูลไปใช้ให้เกิดประโยชน์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยในตัวของมันเองไม่ใช่สินค้าสำเร็จรูปสำหรับนำไปแก้ปัญหาได้ทุกเรื่อง แต่การที่เราสามารถระบุปัญหาที่ต้องแก้ไขจะนำไปสู่แนวทางในการจัดทำและกระบวนการผลิตข้อมูลที่ถูกต้องต่อไป