การประเมินมูลค่าโรงแรมเบื้องต้น #1

              โรงแรมเป็นกลไกสำคัญหนึ่งของธุรกิจท่องเที่ยวซึ่งหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจของประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จนกระทั่งเกิดวิกฤตโรคระบาด COVID-19 เมื่อช่วงต้นปี พ.ศ. 2563 ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยวและลุกลามมาถึงธุรกิจโรงแรม จึงมีโรงแรมที่ประกาศขายทยอยเข้าสู่ตลาดมาเป็นระยะ บทความนี้จึงขอนำเสนอหลักการประเมินมูลค่าโรงแรมเบื้องต้น เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาสำหรับผู้ที่กำลังสนใจจะเข้าซื้อกิจการโรงแรม

              สำหรับธุรกิจโรงแรมโดยทั่วไปแล้วรายได้ห้องพักมักจะเป็นสัดส่วนรายได้หลักของกิจการ ดังที่ปรากฎในแบบ รายการข้อมูลประจำปี (56-1) ของหลายโรงแรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เช่น SHANG และ ROH เป็นต้น ดังตารางที่ 1

ตารางที่ 1: ตัวอย่างโครงสร้างรายได้โรงแรม ปี 2562

จากข้อมูลในตารางที่ 1 แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของรายได้ห้องพัก ซึ่งรายได้ห้องพักนี้จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าโรงแรมอย่างยิ่งโดยเฉพาะเมื่อประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) ซึ่งเป็นวิธีที่ได้รับการยอมรับมากที่สุด (Rushmore and deRoos, 1999) เนื่องจากเป็นการคำนวณมูลค่าของโรงแรมจากผลการดำเนินงานในอนาคต และเพื่อให้เข้าใจเกี่ยวกับรายได้ห้องพักมากขึ้นจึงจำเป็นต้องทำความเข้าใจคำสำคัญที่เกี่ยวข้องกับรายได้ห้องพักจำนวน 3 คำ ก่อนได้แก่

              1) ADR (Average Daily Rate) รายได้ห้องพักเฉลี่ยของห้องพักที่ขายได้ทั้งหมด เป็นค่าที่แสดงให้เห็นว่าโรงแรมสามารถขายห้องพักได้ในราคาเฉลี่ยเท่าไรโดยไม่คำนึงถึงจำนวนที่ขายได้ ทั้งนี้ราคาห้องพักที่นำมาคำนวณ ADR จะต้องไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และ ค่าบริการ (Service Charge) เนื่องจากเป็นเงินที่ทางโรงแรมเก็บมาจากลูกค้าแล้วส่งต่อไปยังสรรพากร และ พนักงานของโรงแรมเลย จึงไม่นับรวมเป็นส่วนหนึ่งของรายได้ สมการในการคำนวณ ADR สามารถเขียนได้ ดังนี้

คือการนำรายได้ห้องพัก ณ ช่วงเวลาหนึ่ง จะเป็น รายปี รายเดือน หรือ รายวันก็ได้ นำมาหารด้วย จำนวนห้องพักที่ขายได้ ณ ช่วงเวลาเดียวกันกับรายได้ ADR มีหน่วยเป็น บาท/ห้อง

              2) OR (Occupancy Rate) อัตราการเข้าพัก มีสมการในการคำนวณดังนี้

คือการนำ จำนวนห้องพักที่ขายได้ ณ ช่วงเวลาหนึ่ง จะเป็น รายปี รายเดือน หรือ รายวันก็ได้ นำมาหารด้วย จำนวนห้องพักที่เปิดขายทั้งหมด OR จึงอยู่ในรูปของอัตราส่วนมักแสดงเป็น %

              3) RevPAR (Revenue Per Available Room) รายได้ห้องพักเฉลี่ยของห้องพักที่เปิดขายทั้งหมด เป็นค่าที่แสดงให้เห็นว่าโรงแรมสามารถนำห้องพักที่มีมาสร้างรายได้เฉลี่ยต่อห้องได้เท่าไร ดังนั้น ตัวเลขนี้จึงไม่ได้สะท้อนราคาขาย มีสมการในการคำนวณดังนี้

คือการนำรายได้ห้องพัก ณ ช่วงเวลาหนึ่ง จะเป็น รายปี รายเดือน หรือ รายวันก็ได้ นำมาหารด้วย จำนวนห้องพักที่เปิดขายทั้งหมด ณ ช่วงเวลาเดียวกันกับรายได้ ทั้งนี้ RevPAR มีหน่วยเป็น บาท/ห้อง เช่นเดียวกับ ADR และหากสังเกต สมการคำนวณของ RevPAR จะพบว่าแท้ที่จริงแล้วหากนำ ADR มาคูณกับ OR ก็จะได้ RevPAR เช่นกัน ดังสมการ

เมื่อพิจารณาด้วยหลักการทางคณิตศาสตร์จะพบว่า ADR จะมีค่าสูงกว่า RevPAR เสมอ เว้นแต่กรณีที่ Room Occupied มีค่าเท่ากับ Room Available เท่านั้น ที่จะทำให้ ADR มีค่าเท่ากับ RevPAR และเพื่อเป็นการเสริมสร้างความเข้าใจขอให้พิจารณาตัวอย่างการคำนวณ นี้

              ตัวอย่างที่ 1   โรงแรมขนาด 200 ห้อง มีรายละเอียดการขายห้องพักคืนที่ผ่านมาดังนี้

              ขั้นตอนที่ 1        คำนวณรายได้ห้องพักโดยนำราคาของแต่ละห้องที่ขายได้คูณกับจำนวนห้องที่ขายได้แล้วนำทั้งหมดมารวมกัน ซึ่งในที่นี้ถือเป็นรายได้ต่อวัน

              รายได้ห้องพัก = (1,950x30) + (2,100x45) + (2,400x72) + (3,050x14) + (3,200x12)

                                    = 406,900 บาท/วัน

              ขั้นตอนที่ 2      คำนวณ ADR โดยการนำรายได้ห้องพักจำนวน 406,900 บาท/วัน หารด้วยห้องพักที่ขายได้จำนวน 173 ห้อง/วัน คิดเป็น ADR เท่ากับ 2,352 บาท/ห้อง (ห้องที่ขายได้)

              ขั้นตอนที่ 3      คำนวณ OR โดยการนำจำนวนห้องพักที่ขายได้จำนวน 173 ห้อง/วัน หารด้วยจำนวนห้องพักที่มีขายทั้งหมดจำนวน 200 ห้อง/วัน คิดเป็น OR 86.50%

           ขั้นตอนที่ 4      คำนวณ RevPAR โดยการนำรายได้ห้องพักจำนวน 406,900 บาท/วัน หารด้วยห้องพักที่เปิดขายทั้งหมดจำนวน 200 ห้อง/วัน คิดเป็น RevPAR เท่ากับ 2,034 บาท/ห้อง (ห้องที่เปิดขาย) หรือ หากคำนวณด้วยการนำ ADR จำนวน 2,352 บาท/ห้อง (ห้องที่ขายได้) คูณกับ OR 86.50% มีค่าเท่ากับ 2,034 บาท/ห้อง (ห้องที่เปิดขาย) เช่นกัน

             ตัวอย่างที่ 2   โรงแรมขนาด 200 ห้อง มีรายละเอียดการขายห้องพักปีที่ผ่านมาดังนี้

               ขั้นตอนที่ 1        คำนวณรายได้ห้องพักโดยนำราคาของแต่ละห้องที่ขายได้คูณกับจำนวนห้องที่ขายได้แล้วนำทั้งหมดมารวมกัน ซึ่งในที่นี้ถือเป็นรายได้ต่อปี

รายได้ห้องพัก    = (1,950x20,000) + (2,100x15,000) + (2,400x10,000) + (3,050x5,000) + (3,200x4,000)

                        = 122,550,000 บาท/ปี

               ขั้นตอนที่ 2      คำนวณ ADR โดยการนำรายได้ห้องพักจำนวน 122,550,000 บาท/ปี หารด้วยห้องพักที่ขายได้จำนวน 54,000 ห้อง/ปี คิดเป็น ADR เท่ากับ 2,269 บาท/ห้อง (ห้องที่ขายได้)

              ขั้นตอนที่ 3      คำนวณ OR โดยการนำจำนวนห้องพักที่ขายได้จำนวน 54,000 ห้อง/ปี หารด้วยจำนวนห้องพักที่มีขายทั้งหมดจำนวน 73,000 ห้อง/ปี ซึ่งคำนวณจาก ห้อง พัก 200 ห้อง คูณด้วย จำนวนวันที่เปิดดำเนินการตลอดทั้งปี คือ 365 วัน คิดเป็น OR 73.97%

              ขั้นตอนที่ 4      คำนวณ RevPAR โดยการนำรายได้ห้องพักจำนวน 122,550,000 บาท/ปี หารด้วยห้องพักที่เปิดขายทั้งหมดจำนวน 73,000 ห้อง/ปี คิดเป็น RevPAR เท่ากับ 1,679 บาท/ห้อง (ห้องที่เปิดขาย) หรือ หากคำนวณด้วยการนำ ADR จำนวน 2,269 บาท (ห้องที่ขายได้) คูณกับ OR 73.97% มีค่าเท่ากับ 1,679 บาท/ห้อง (ห้องที่เปิดขาย) เช่นกัน

              หลังจากทราบถึงความหมายของคำสำคัญทั้ง 3 แล้ว ก็จะสามารถประมาณการรายได้ห้องพักได้จากราคาห้องพักของโรงแรมที่เปิดขายอยู่ตามช่องทางต่างๆ และข้อมูลอื่นๆที่เกี่ยวข้องนำมาประกอบกัน เช่น หากเรากำลังจะประเมินมูลค่าของโรงแรม MIRED ซึ่งเป็นโรงแรมขนาด 120 ห้อง เราก็อาจหาราคาขายห้องพักจากเว็บไซต์ OTA (Online Travel Agency) ซึ่งเป็นช่องทางที่เชื่อได้ว่าราคาต่ำที่สุดสำหรับลูกค้ารายย่อยทั่วไป โดยอาจลองสุ่มหาราคาขายห้องทุกประเภทของโรงแรม ในทุกเดือนเนื่องจากในแต่ละช่วงเวลาราคาห้องพักอาจไม่เท่ากันได้ตามฤดูกาลท่องเที่ยว ทั้งนี้ต้องระวังไม่นำ อาหารเช้า VAT และ Service Charge มารวมในราคาห้องพักด้วย จากนั้นนำข้อมูลที่ได้มาคำนวณ ADR คร่าวๆ จากนั้น ต้องสำรวจข้อมูลว่าโรงแรมในบริเวณนั้นมี OR (อัตราการเข้าพัก) ประมาณเท่าไร ซึ่งอาจดูจากรายงาน 56-1 ของโรงแรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน หรือ ข้อมูลทางสถิติ ข้อมูลวิจัยตลาดที่มีเผยแพร่กันอยู่ เมื่อได้ ADR OR และ จำนวนห้องพักของโรงแรม ก็จะสามารถประมาณการรายได้ห้องพักแบบคร่าวๆได้แล้ว

              สำหรับการนำรายได้ห้องพักไปคำนวณต่อจนนำไปสู่รายได้ กำไรจากการดำเนินงาน กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน และ มูลค่าโรงแรมในท้ายที่สุดนั้นจะขอนำไปกล่าวในบทความลำดับถัดไป อย่างไรก็ตาม การหาข้อมูลเกี่ยวกับรายได้ห้องพักโรงแรมและการประเมินมูลค่าโรงแรมโดยละเอียดนั้นได้มีการสอนอยู่ในรายวิชา การศึกษาความเป็นได้ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ของหลักสูตร วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ด้วยเช่นกัน

รายการอ้างอิง

Rushmore, S. & deRoos, J. (1999). Hotel Valuation Techniques. Hotel Investments Issue & Perspectives, USA, Education Institute of the American Hotel & Motel Association.

บริษัท แชงกรี-ลา โฮเต็ล จำกัด (มหาชน): SHANG (2563). แบบรายการข้อมูลประจำปี (56-1) สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2562.

บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): ROH (2563). แบบรายการข้อมูลประจำปี (56-1) สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2562.