อรอนงค์ ชัยธง
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด
ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT)
 

ก่อนการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใด นักลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนการลงทุนเสมอ ไม่เว้นแม่แต่การลงทุนในกองทรัสต์ นักลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะของกองทรัสต์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน ต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง ผลตอบแทนของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง ตลอดจนนโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน โดยมีตัวชี้วัดที่ต้องพิจารณา ดังนี้

1.ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน
อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนเป็นการขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) หรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองนั้นเป็น Freehold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆมีการพัฒนาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น
ส่วน Leasehold ระยะเวลาในการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลา โอกาสในการเก็บค่าเช่าจะลดลงไปด้วยเช่นกันมูลค่าจึงลดลงจนสิ้นสุดสัญญาเช่า กองทุนประเภทนี้จึงมักให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า

2. ลักษณะทรัพย์สิน
นักลงทุนควรพิจารณาว่ากองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะแบบไหน เช่น ค้าปลีก (Retail) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสากรรม (Industrial) อาคารสำนักงาน (Office) โรงแรม (Hospitality) ศูนย์นิทรรศการและการประชุม (Exhibition center) เป็นต้น ซึ่งแต่ละแบบจะรับรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น กอง Industrial กอง Office จะมีสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยโดยตรง กอง Hotel จะมีผู้เช่าหลักที่เช่าเหมารวมโดยแบ่งเป็นค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) และค่าเช่าแปรผัน (Variable rent) ซึ่งจะมีความผันผวนของรายได้ที่แตกต่างกัน

3. ทำเลและศักยภาพในการสร้างรายได้ของ อสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์นั้นๆ
พิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ มีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงหรือไม่ สัดส่วนผู้เช่า (Tenant Mix) มีประเภทธุรกิจหลากหลายและเป็นธุรกิจที่ดีหรือไม่ เหล่านี้จะพอให้นักลงทุนทราบถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของกองทรัสต์ได้

4. ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามารถในการ บริหารจัดการ
บุคคลากรที่บริหารกองทรัสต์จะต้องทำหน้าที่สำคัญต่างก็ มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์สินนั้นในอนาคต จึงควรมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์ที่เคยบริหารกองทรัสต์มาก่อน และมีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการนั้นๆ เป็นอย่างดี

5. สัดส่วนการถือครองหน่วยทรัสต์โดยกลุ่ม บุคคลใดบุคคลหนึ่ง
ผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) หลังจากจำหน่ายทรัพย์สินเข้ากองแล้ว มักจะกลับมาถือหน่วยของกองทรัสต์ และกลับมามีส่วนร่วมในการบริหาร นักลงทุนจึงสามารถนำพิจารณาได้ว่า กองทรัสต์นั้นยังมีเจ้าของเดิมหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจในทรัพย์สินนั้นๆเข้ามาเกี่ยวข้องอยู่ พอจะทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะได้รับการบริหารงานอย่างต่อเนื่องในช่วงระยะเวลาจัดตั้งกอง ในกรณีที่กองไม่มีกลุ่มผู้จำหน่ายทรัพย์สิน (Sponsor) กลับมาถือหน่วย แต่มีผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังถือว่าสัดส่วนการถือหน่วยนั้นมีบทบาทน้อยลงได้

6. พิจารณาผลการดำเนินงานย้อนหลัง
พิจารณาผลประกอบการในอดีตนั้นมีรายได้ ค่าใช้จ่าย กำไรเป็นอย่างไร มีการเติบโตของรายได้และกำไรหรือไม่ ถ้ากำไรมีการเติบโตก็จะส่งผลให้เงินปันผลที่จ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินปันผล 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว

7. อัตราเงินปันผลตอบแทน (Yield %)
เงินปันผลต่อปีที่จ่ายนักลงทุน เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรือ อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกองทรัสต์ออกใหม่) ผู้ลงทุนต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่

8. มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value: NAV)
มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ เป็นมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดของกองที่หักค่าใช้จ่ายและหนี้สินของกองทรัสต์ โดยปกติจะทำการคำนวณทรัพย์สินตามราคาตลาด (Mark to market) โดยอัตราส่วนนี้จะพอชี้วัดได้ว่ากองทรัสต์ มีมูลค่าตลาดเกินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Overvalued) หรือ ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Undervalued)

ติดตามข่าวสารล่าสุดจาก บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ที่
เว็บไซต์ : www.prospectrm.com
Facebook: https://facebook.com/ProspectRM
Email : info@prospectrm.com