ปีพุทธศักราช 2563 และ 2564 2 ปีนี้ เป็นช่วงเวลาที่วงการอสังหาริมทรัพย์ ได้เข้าใจกับคำว่า New Normal อย่างลึกซึ้ง จากการวิเคราะห์โดยใช้ประสบการณ์และความคิดเห็นของผู้เขียน ผู้เขียนขอเสนอผลกระทบของ New Normal ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ดังนี้ครับ (ทั้งนี้ เป็นความคิดเห็นส่วนตัว ไม่ควรนำไปใช้อ้างอิงใด ๆ นะครับ) รวมถึงวิธีการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ให้อยู่รอดปลอดภัยผ่านช่วงวิกฤติ COVID 19 ไปด้วยกันครับ

1. อาคารสำนักงาน Office Building   จากการระบาดของ COVID 19 ที่เกิดขึ้นนั้น ทำให้ประชากรในวัยทำงานส่วนหนึ่งต้องทำงานที่บ้าน (Work From Home)  อาคารสำนักงานที่เปิดให้บริษัทต่าง ๆ เช่า อาจต้องคิดใหม่ในเรื่องการเช่าและจัดแปลนพื้นที่อาคาร Office Building เพราะบริษัทต่าง ๆ ไม่สามารถเข้ามาใช้พื้นที่ได้ หรือใช้พื้นที่ไม่สมกับราคาเช่า พนักงานบริษัทผู้เช่าส่วนหนึ่งทำงานอยู่ที่บ้าน และเนื่องจากระบบการสื่อสารอินเตอร์เนทต่าง ๆ พัฒนาขึ้น มีการใช้โปรแกรมทำงานและประชุมต่าง ๆ มากขึ้น การมาร่วมทำงานกันที่ Office อาจจะลดลง  บริษัทนั้น ๆ อาจจะลดความจำเป็นในเช่าพื้นที่ (แต่ทั้งนี้ต้องดูลักษณะของบริษัทนั้นด้วยนะครับ)  และไปใช้วิธีการ Satellite Office (พนักงานทำงานที่บ้านหรือจุดทำงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ Office ใหญ่) Office ใหญ๋ อาจจะเหลือแค่ห้องผู้บริหาร ห้องประชุมในการพบลูกค้า เท่านั้น

หากท่านใดประกอบการ Office Building ท่านควรมองลูกค้าประเภทสำนักงานของราชการ หรือรัฐวิสาหกิจ ที่ต้องติดต่อประสานงานกับลูกค้าตลอด เช่น สรรพากร สรรพสามิต หรือแม้กระทั่ง สำนักงานหนังสือเดินทาง กระทรวงต่างประเทศ ฯลฯ เป็นผู้เช่าหลัก คือมาทั้งส่วนบริการประชาชน และส่วน Back of the house ก็อาจจะลดผลกระทบ New Normal ได้บ้าง  หรือท่านริเริ่มอยากทำอาคารสำนักงาน ท่านควรเข้าหาลูกค้าผู้เช่าล่วงหน้าอย่าง 3-4 ปี ก่อนที่ตัวอาคารจะเริ่มสร้างด้วยซ้ำ เพื่อเป็นการประกันว่าในวันเปิดใช้อาคาร อย่างน้อย จะมีผู้เช่าที่ผู้ประกอบการได้ต่อรองเจรจามาแล้ว  หลังจากที่ท่านได้ติดต่อลูกค้าหลักแล้ว ท่านอาจออกแบบหรือแปลงพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นร้านค้า / พื้นที่สนับสนุน การทำงานของผู้เช่าหลักได้ เช่น ท่านติดต่อสำนักงานสรรพากร ก็ควรมีร้านถ่ายเอกสาร ร้านอาหาร ร้านกาแฟ รอบๆ บริเวณนั้น เป็นต้น

ผลกระทบจาก COVID 19 ยังส่งผลไปถึงพวก Co-working space ต่างๆ ด้วย ที่อาจจะรับความนิยมน้อยลง เนื่องจากหลายๆ งานสามารถทำที่บ้านได้ และประชาชนส่วนใหญ่เริ่มรักษาระยะ Social Distancing / Physical distancing ผู้เขียนคาดว่ากิจการ Co-working space ต่างๆ จะค่อย ๆ หายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภายใน 5 ปีจากนี้ และอาคาร Office Building จริง ๆ จะลงมาสู่ตลาดนี้มากขึ้น เช่นเปิดพื้นที่ Office ว่างๆ ชั้นล่างๆ ทำเป็น Co-working space เปิด 24 ชั่วโมงแทน

2. พื้นที่ค้าปลีก (Retail)  ต่างๆ  ภาวะ New Normal ที่ทำให้เกิดแนวคิดการเว้นระยะห่างทางสังคม ทางกายภาพ ทำให้ประชาชนหันไปจับจ่ายผ่านทางออนไลน์แทน พื้นที่ Retail ในที่นี่รวมถึง พวกโรงภาพยนต์ต่าง ๆ ปั๊มน้ำมันต่างๆ ที่มีร้านมีร้านสะดวกซื้อด้วย เหล่านี้ได้รับผลกระทบหมด  ยกเว้น ร้านที่มีการขายสินค้าอาหารสด และร้านอาหาร  ซึ่งยังพอมีพื้นที่ให้ดำเนินกิจการได้บ้าง ส่วนสินค้าอื่น ๆ เช่น สินค้าอุปโภคในชีวิตประจำวัน จะนิยมการซื้อขายผ่านออนไลน์  หรือ Omni channel ต่างๆ เพิ่้มขึ้น ร้านค้าต่างๆ จะลดบทบาทเป็นเพียง Showroom และจะลดการเก็บของต่าง ๆ ในร้านลง ซึ่งแปลว่า ความจำเป็นในการเช่าพื้นที่ร้านค้าจะลดลง กระทบไปยังผู้ประกอบการ Retail หรือศูนย์การค้าต่าง ๆ

ผู้ประกอบการพื้นที่ Retail จะปรับตัวได้อย่างไร อาจจะจับธุรกิจร้านอาหารทั้งมี Brand และไม่มี Brand เข้ามามากขึ้น ขยายพื้นที่ร้านอาหารออกไปมากขึ้น   รวมถึงส่วน Supermarket ต่าง ๆ อาจจะขยายพื้นที่ออกไปได้มากขึ้น  หรือเปลี่ยนโฉมจากพื้นที่  Retail space เป็น Experience Space คือไม่ได้ขายของอย่างเดียว แต่มีประสบการณ์ต่าางๆ ให้กับผู้เข้ามาจับจ่ายสินค้ามากขึ้น เช่น อาจจะมีพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจให้ตากแอร์ มากขึ้น  หรือหาพันธมิตร พวกหอศิลป์ แสดงสินค้า พิพิธภัณฑ์ เข้าไปเปิดในพื้นที่ หรือบางแห่ง อาจจะเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนให้เป็นพื้นที่ที่สามารถมาพบปะกันร่วมกันทำงานได้

3. ธุรกิจ โรงแรม และที่พักแรม (Hospitality) จากเหตุการณ์ COVID 19 ที่ผ่านมา อุตสาหกรรมท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากการปิดประเทศทั้งประเทศต้นทาง เช่น จีน เกาหลี ยุโรป และประเทศจุดหมาย เช่น ประเทศไทยา พอไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา โรงแรมและที่พักแรมต่าง ๆ ได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากรายได้ไม่เข้ามา แต่ต้องมีรายจ่ายต่าง ๆ ทั้งรายจ่ายพนักงาน รายจ่ายค่าบำรุงรักษา ค่า Chain / management fee ฯลฯ และธุรกิจประเภทนี้อาจต้องรอไปจนกว่า ความกลัวโรคของคนทั่วโลกจะหมดไป ต้องใช้เวลาอีกประมาณ 1 -2 ปี (จนกว่าจะมีวัคซีนป้องกัน COVID 19) นักท่องเที่ยวต่าง ๆ จึงจะกล้าพอที่จะออกมาท่องเที่ยว จากการประมาณการของผู้เขียน คาดว่า ประมาณต้นปี 2565 ถึงจะเริ่มมีการออกเดินทางไปต่างประเทศได้

ผู้ประกอบการโรงแรมจะปรับตัวอย่างไร ถ้ามีทุนทรัพย์พอใช้เวลาช่วงนี้ในการ Renovation โรงแรมและที่พักแรม  หรืออาจจะเปลี่ยนเป็นการให้คนท้องถิ่นเช่าเป็นที่พักรายเดือนไปก่อน หรือแม้กระทั่ง เปลี่ยนเป็น Hospitel รองรับการกักตัวของผู้กลับมาจากต่างประเทศหรือต่างจังหวัด (ทำตามมาตรฐานที่ กระทรวงสาธารณสุข หรือตามที่ศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 กำหนด)

4. ธุรกิจ ห้องประชุม จัดงานเลี้ยง โรงมหรสพ โรงภาพยนตร์ สถานบันเทิง สถานบริการ  ทั้ง New Normal, Social distancing กระทบทั้งความต้องการออกจากบ้านของประชาชน ความรู้สึกอยากพบปะผู้คน  อีกทั้งบางกิจกรรมสามารถทำผ่านช่องทางอื่นๆ เช่น ความปกติเดิมจะไปดูหนังที่โรงภาพยนตร์  แต่ความปกติใหม่จะทำให้ประชาชนใช้วิธีการชมภาพยนต์ผ่านช่องทาง Online ต่าง ๆ หรือการประชุม Conference ไม่ว่าจะทางการหรือไม่ หรือขนาดไหนก็ตาม สามารถประชุมผ่านระบบออนไลน์ได้

ผู้ประกอบการจะปรับตัวอย่างไร เช่นเดียวกันกับผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมครับ หรือถ้าท่านมีพื้นที่ใหญ่พอ จะนำให้ภาครัฐ หรือ โรงพยาบาลใด เช่าเพื่อทำโรงพยาบาลสนามไปก่อนก็ได้ครับ และกลับมา renovate เพื่อรอสถานการณ์ให้ดีขึ้น

5. ทั้ง ข้อ 3 และ 4 จะกระทบกับอุตสาหกรรมหลักอีกอย่างหนึ่งคือ MICE (Meeting Incentive Convention and Exhibition) ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ใหญ่และส่งผลกระทบกับแรงงานจำนวนมาก อุตสาหกรรม MICE ดังกล่าวนี้ เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผสมกันระหว่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (Hospitality) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประชุมสัมมนา สำหรับประเทศไทย ก่อนหน้าการระบาดของโควิด 19 นับว่าเป็นปลายทาง (Destination) ที่สำคัญของนักท่องเที่ยว นักธุรกิจต่างประเทศ ด้วยความพร้อมของประเทศไทยหลายๆ อย่าง นำรายได้เข้าสู่ประเทศไม่ต่ำกว่า 2 แสนล้านบาท (TCEB, 2562) แต่เมื่อ COVID 19 ระลอกใหม่ระบาดในประเทศไทย อุตสาหกรรม MICE และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องได้รับผลกระทบไปทั้งหมด

ผู้ประกอบการ MICE จะปรับตัวอย่างไร ผู้เขียนขออนุญาตแนะนำว่า ให้พยายามมองกิจการและอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมีเป็นภาพเล็ก และแก้ปัญหาไปทีละจุด และพยายามติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องคือ THAILAND CONVENTION & EXHIBITION BUREAU (PUBLIC ORGNISATION) หรือ TCEB ว่ามีนโยบายช่วยเหลือผู้ประกอบการอย่างไรบ้าง

6. อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยของผู้คนจำนวนมาก แต่เมือ่ได้สร้างและขายไปแล้ว ก็คงเป็นหน้าที่หลักของนิติบุคคลอาตารชุดนั้นๆ ในการหาแนวทางป้องกันการแพร่ระบาดของ โควิด 19 ภายในตัวอาคารที่ตนเองรับผิดชอบอยู่ อาจจะปรับตัวโดยการเป็นพันธมิตรกับโรงพยาบาลต่าง ๆ ที่อยู่ใกล้ๆ อาจจะเปิด 1 เฟสในตัวอาคารชุด ที่ยังเหลือขาย ให้ทาง รพ รอบๆ เช่าเป็นที่พักชั่วคราวของแพทย์ พยาบาล บุคลากรทางการแพทย์ ฯลฯ  และการที่มีแบรนด์ของ รพ. ด้วย ทำให้ผู้อยู่อาศัยอื่น ๆ มีความมั่นใจมากขึ้น นอกนั้นเป็น corrective actions เช่น การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางทุก ๆ 2 ชั่วโมง พ่นน้ำยาฆ่าเชื้อ มีจุดจ่ายแอลกอฮอล์ เป็นต้น

แต่ถ้าเป็นช่วงริเริ่มโครงการ ผู้ออกแบบอาจจะต้องพิจารณาการออกแบบใหม่ อาจให้มีพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้น เพดานสูงขึ้นเพื่อให้อากาศถ่ายเทสะดวก หรือตามโถง ทางเดินในชั้น อาจจะมีระบบระบายอากาศ ลดความชื้น หรืออาจจะต้องออกแบบให้พื้นที่ส่วนกลางได้รับแดดมากขึ้น ก็ได้ครับ

ผู้เขียนขออนุญาตวิเคราะห์แต่เพียงเท่านี้นะครับ เพราะผู้เขียนเชื่อว่า ผู้ประกอบการหลายๆ ท่านมีวิธีการปรับตัวได้อยู่แล้ว รอดมาหลายวิกฤตการณ์แล้ว แต่ครั้งนี้มันเป็นวิกฤตการณ์ของทั้งโลก แนวทางในการรับมือของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องคิดวิเคราะห์ให้ละเอียดและมองอนาคตไปไกลกว่าเดิมครับ

สุดท้ายนี้  สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (MIRED) และ TERRABKK ขอส่งกำลังใจให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกคนให้สามารถฟันฝ่าวิกฤตการณ์ COVID 19 ไปด้วยกันครับ