เจาะลึก บางนา ทำเลปรากฎการณ์ใหม่ของการเติบโต

เจาะลึก บางนา ทำเลปรากฎการณ์ใหม่ของการเติบโต 

ในทุกวันนี้คงไม่มีใครมองว่าทำเล ‘บางนา’ เป็นทำเลที่ ‘บางตา’ อีกต่อไปแล้ว เพราะถ้าหากลองมองทำเลรอบนอกของกรุงเทพ (Outer Urban Area) ซึ่งเป็นทำเลรองรับการขยายตัวของเมืองและธุรกิจ จะเห็นว่าทำเลบางนามีความโดดเด่นของการเติบโตอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับทำเลอื่น เพราะมีความครบครันและการดึงดูดของโครงการระดับแม่เหล็กหลายแห่ง ซึ่งทำให้ความนิยมในการอยู่อาศัยในทำเลบางนาได้เปลี่ยนแปลงไป จากเดิมที่เป็นย่านที่อยู่อาศัยแนวราบ ก็กลายมาเป็นย่านที่อยู่อาศัยแนวสูง รวมไปถึงความเป็นเมือง (Urbanization) ที่เพิ่มสูงขึ้นด้วย

         ดังนั้นในบทความนี้ Terra Research ไม่เพียงแต่จะพาผู้อ่านทุกท่านไปทบทวนถึงศักยภาพทำเลบางนาในปัจจุบันและโอกาสของการเติบโตในอนาคตเท่านั้น แต่เราจะขอเจาะลึกถึง Insight ว่าทำไมทำเลบางนาถึงเป็นทำเลที่มีดีมานด์ของที่อยู่อาศัยแนวสูงเติบโตขึ้นอย่างมากในปัจจุบัน

ถนนบางนาตราดและรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นเลือดใหญ่สำคัญเชื่อมธุรกิจของทำเลบางนา

ถนนบางนาตราด ไม่เพียงแต่เป็น ถนนเส้นหลัก (Main road) ที่เหมือนกับเส้นเลือดใหญ่คอยหล่อเลี้ยงและนำพาความเจริญเข้ามาในทำเลบางนาเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่สำคัญในการเชื่อมระหว่างกรุงเทพ - โซนตะวันออก ซึ่งเป็นโซนเศรษฐกิจสำคัญของภาคอุตสาหกรรม นอกจากนั้นยังเชื่อมต่อกับถนนเส้นหลักเส้นอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็น ถนนสุขุมวิท, ถนนศรีนครินทร์, ถนนกาญจนาภิเษก และ ถนนกิ่งแก้ว ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นเส้นทางสำคัญของกรุงเทพโซนตะวันออกทั้งสิ้น

         นอกจากนั้นในเรื่องการเดินทางเข้าเมืองจากทำเลบางนา ยังสามารถเชื่อมกับ ทางพิเศษเฉลิมมหานคร ซึ่งสามารถวิ่งตรงยาวเข้าสู่ใจกลาง CBD ได้อย่างสะดวกสบายในด่านเดียว ดังนั้นสำหรับคนที่ใช้รถยนต์ส่วนตัวในการเดินทาง การต้องเขยิบออกมาในทำเลรอบนอกของกรุงเทพอย่างทำเลบางนา เพื่อแลกกับราคาที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่า และใช้ระยะเวลาในการเข้าเมืองไม่นานผ่านทางด่วน ก็นับว่าเป็นทางเลือกที่ดีทีเดียว

แต่สำหรับคนที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้า การเลือกอยู่ในทำเลบางนาก็ยังคงเป็นที่นิยมไม่น้อย เหตุผลสำคัญก็คือการมี รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว อยู่ในทำเล ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าเส้นธุรกิจที่เชื่อมกับโซนธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพ นอกจากนั้นเมื่อแหล่งงานในปัจจุบัน เริ่มขยายตัวออกมาทางโซนสุขุมวิทตอนปลายมากขึ้น ตั้งแต่โซนทองหล่อ, เอกมัย, พระโขนง, อ่อนนุช, ปุณณวิถี,อุดมสุข จนมาถึงบางนา การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเพียงไม่กี่สถานีจึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ ทำให้โซนสุขุมวิทตอนปลาย ได้กลายเป็นทำเลแหล่งงานแห่งใหม่ของกรุงเทพ และเป็นทำเลที่มีความสมดุลระหว่างงานและที่อยู่อาศัย (Job and Housing Balance) สูง เป็นผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของบุคลากรที่ทำงานในแหล่งงานเหล่านี้ เติบโตขึ้นในทำเลบางนา

บางนา ทำเลที่แหล่งงานขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

ทำเลบางนา ยังมีความโดดเด่นของการเป็นที่ตั้งอาคารออฟฟิศให้เช่าขนาดใหญ่หลายแห่ง คล้ายคลึงกับถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นเส้นเชื่อมต่อชานเมืองที่มีลักษณะของการกระจายตัวของแหล่งงานเหมือนกัน ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงานเกรด A ไปจนถึงเกรด B ยกตัวอย่างเช่น ภิรัช ทาวเวอร์, เซ็นทรัลซิตี้บางนา, บางนาทาวเวอร์, แอมเปิลทาวเวอร์, บางนาคอมเพล็กซ์ทาวเวอร์, อาคารไทยประกันชีวิต, อาคารอินเตอร์ลิ้งค์, อาคารเตียวฮง หรืออาคารไพโรจน์กิจจา เป็นต้น โดยมีจำนวนอาคารออฟฟิศให้เช่าขนาดใหญ่จำนวนกว่า 30 อาคาร พื้นที่รวมกว่า 580,000 ตารางเมตร คาดประมาณจำนวนบุคลากรได้จำนวนกว่า 35,000 คน (คาดประมาณโดยคิดจากพื้นที่ 1 คนต่อ 10 ตารางเมตร อัตราการเช่า 60%) โดย Terra Research พบว่าบริษัทส่วนใหญ่ล้วนเป็นภาคอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าธุรกิจสูง และเป็นบุคลากรระดับ Skilled labor ไม่ว่าจะเป็น วิศวะอุตสาหการ, โลจิสติกส์, เทคโนโลยีคอมพิวเตอร์, อุตสาหกรรมชีวภาพ, อุตสาหกรรมก่อสร้าง, อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหกรรมไฟฟ้า, อาหารและเครื่องดื่ม, พลังงานและเชื้อเพลิง, เคมีภัณฑ์ และหลักทรัพย์ กองทุน สินเชื่อ เป็นต้น

         นอกจากนั้นบริษัทที่ตั้งอยู่ในโซนบางนา ยังเป็นบริษัทอุตสาหกรรมข้ามชาติหลายแห่ง ทั้งญี่ปุ่นและยุโรป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีโรงงานการผลิตอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมบริเวณ สมุทรปราการ, ชลบุรี, ฉะเชิงทรา และระยอง ทำให้มีจำนวน Expat ระดับ Middle Level ขึ้นไปทำงานอยู่ในทำเลนี้จำนวนมาก และใน 36%  ของจำนวนบริษัทเหล่านี้ ยังเป็นบริษัทที่มีทุนจดทะเบียนสูงเกินกว่า 100 ล้านบาทอีกด้วย

เพียบพร้อมไปด้วย Facilities & Lifestyle ที่รองรับการใช้ชีวิต

ทำเลบางนาเป็นทำเลที่มีความคึกคักในด้านสิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งไลฟ์สไตล์สูง จนเรียกได้ว่าเป็น Compact District ที่สามารถอยู่ได้ในตัวเอง โดยไม่ต้องไปแสวงหาแหล่งไลฟ์สไตล์ในเมืองเลย โดยมีแหล่งไลฟ์สไตล์ครบครันทุกประเภททั้ง Shopping center, Specialty store, Hypermarket หรือ Community mall จำนวนกว่า 15 แห่ง พื้นที่รวมถึง 400,000 ตารางเมตร ไม่ว่าจะเป็น  เซ็นทรัลพลาซา บางนา, เมกะ บางนา, ลิตเติ้ล วอร์ค บางนา, มาร์เก็ตวิลเลจ สุวรรณภูมิ, ดีแคทลอน บางนา, เซ็นทรัลวิลเลจ สุวรรณภูมิ และฟู้ดแลนด์ บางนา เป็นต้น และความหลากหลายของแหล่งไลฟ์สไตล์ในทำเลบางนานี้ คงจะพอยืนยันได้ว่าจำนวนประชากรในทำเลบางนานั้นมีความหนาแน่นมากแค่ไหน

นอกจากนั้นสิ่งที่ยืนยันได้ว่าทำเลบางนาเป็นทำเลที่มีชาวต่างชาติใช้ชีวิตอยู่ คือการเกาะกลุ่มของโรงเรียนนานาชาติชั้นนำกว่า 12 แห่ง ที่มีค่าเทอมสูงถึง 100,000 – 700,000 บาทต่อปี โดยเป็นโรงเรียนนานาชาติหลายหลักสูตร ทั้งจีน, อเมริกัน, บริติช หรือสิงคโปร์ ได้แก่ โรงเรียนนานาชาติไทย - จีน, โรงเรียนนานาชาติบางกอกพัฒนา, โรงเรียนนานาชาติคอนคอร์เดียน, โรงเรียนนานาชาติราฟเฟิลอเมริกัน, โรงเรียนนานาชาติไอซีเอส, โรงเรียนนานาชาติมอนติสเซอรี, โรงเรียนนานาชาติเบิร์กลีย์, โรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรูว์, โรงเรียนนานาชาติกลอรีสิงคโปร์, โรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์, โรงเรียนนานาชาติเวอร์โซ และโรงเรียนนานาชาติอเมริกัน เป็นต้น

บางนา สู่บทใหม่ของการเป็น New Center of Outer Urban

         ศักยภาพทำเลบางนายังไม่หมดเพียงแค่การเป็นทำเลที่มีการเติบโตสูงเท่านั้น แต่ยังมีโอกาสแห่งการพัฒนาที่น่าตื่นเต้นให้รอติดตามอีกหลายโครงการอีกด้วย โดยแต่ละโครงการที่กำลังเข้ามาปักหมุดในทำเลบางนา ล้วนแล้วแต่เป็นโครงการที่จะเข้ามาเพิ่มศักยภาพในด้านแหล่งงานและธุรกิจในทำเลบางนาให้เติบโตยิ่งขึ้นไปอีก เป็นที่น่ารอคอยว่าในอนาคต บางนาจะกลายเป็นทำเลของคนรุ่นใหม่และเป็น New Center of Outer Urban อย่างแท้จริง โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ตบเท้าเข้ามาพัฒนาในทำเล ได้แก่

• กลุ่มเอไอเอ พัฒนาโครงการ AIA East Gateway อาคารออฟฟิศเกรดเอ ความสูง 33 ชั้น ขนาดพื้นที่ให้เช่า 70,000 ตารางเมตร โดยภายในโครงการยังมีร้านค้าปลีกอยู่ถึง 5 ชั้นด้วย โดยโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
• กลุ่มเดอะมอลล์ พัฒนาโครงการ Bangkok Mall โครงการมิกซ์ยูสมูลค่าโครงการวม 50,000 ล้านบาท ประกอบไปด้วย พื้นที่ค้าปลีก, อาคารออฟฟิศให้เช่า และพื้นที่อารีนา
• กลุ่ม Chatrium City บนแปลงที่ดินข้างโครงการ Bangkok Mall  ที่จะพัฒนาเป็น Chatrium Tower อาคารมิกซ์ยูสความสูง 52 ชั้น จำนวน 1 อาคารและอาคารความสูง 40 ชั้น 3 อาคาร ประกอบไปด้วย โรงแรม, ที่พักอาศัย และอาคารออฟฟิศให้เช่า (ปัจจุบันต้องรอติดตาม)
• กลุ่มแมกโนเลีย พัฒนาโครงการ The Forestias โครงการมิกซ์ยูส มูลค่าโครงการรวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ประกอบไปด้วย โรงแรม, อาคารออฟฟิศให้เช่า, พื้นที่ค้าปลีก และที่อยู่อาศัย ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
• กลุ่มซีพี พัฒนาโครงการ True Digital Park เฟส 2 บริเวณสถานีปุณณวิถี มูลค่าโครงการรวมกว่า 50,000 ล้านบาท ประกอบไปด้วยโรงแรม, อาคารออฟฟิศให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีก
• กลุ่มเมืองไทยประกันชีวิต พัฒนาโครงการ 66 Tower โครงการมิกซ์ยูสบริเวณสถานีปุณณวิถี พื้นที่รวมกว่า 56,000 ตร.ม. ประกอบไปด้วย โรงแรม, อาคารออฟฟิศให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีก

และด้วยการเติบโตที่โดดเด่น ในการเป็นทำเลที่มีความครบครันในทุกมิติของการใช้ชีวิต และมีความเป็นย่านแห่ง Job and Housing Balance สูง ทำให้ทำเลบางนามีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และกลายมาเป็น New Center of Outer Urban ของกรุงเทพนั่นเอง

ศักยภาพการลงทุนในทำเลนางนา

         หากพูดถึงศักยภาพการลงทุนของทำเลบางนาต้องบอกได้เลยว่ามีกลุ่ม Demand พอสมควร เดิมทีทำเลนี้ก็มีแหล่งงานจำนวนมากทั้งจากอาคารสำนักงานพื้นที่รวมกว่า 580,000 ตารางเมตร, พนักงานระดับ Middle Level จากบริษัทอุตสาหกรรมข้ามชาติหลากหลายแห่งในทำเลรวมถึงผู้ปกครองและบุคลากรจากโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งทั้งหมดนี้ก็ล้วนแต่เป็นกลุ่ม Demand ที่มีคุณภาพ และแน่นอนว่าแหล่งงานใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้จะดึงดูด Demand เข้ามาในทำเลนี้มากขึ้นและมาพร้อมกับความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน

ภาพรวมของตลาดคอนโดฯ

         ในย่านบางนาจะเห็นได้ว่ามีโครงการเกิดขึ้นอยู่เรื่อยๆ ราคาเปิดตัวคอนโดฯใหม่ในย่านบางนาก็ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ เฉลี่ยปีละ 8% และในช่วง 2-3 ปีมานี้ราคาก็เติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัดทำให้ในปี 2564 นี้ ราคาเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยสูงถึง 92,500 บาทต่อตารางเมตร การเติบโตของราคาที่ก้าวกระโดดบ่งบอกถึงศักยภาพของทำเลที่กำลังเติบโตขึ้นอีกในอนาคต

การลงทุนคอนโดฯ

         ย่านบางนาสามารถสร้างผลตอบแทน Capital Gain เฉลี่ย 3.7-6% ต่อปี ราคาซื้อขายมือสองอยู่ที่ 60,000-75,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดฯ ปล่อยเช่ามีหลายระดับราคาขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของห้อง อัตราค่าเช่าห้องแบบ Studio เฉลี่ย 6,000-8,500 บาทต่อเดือน, แบบ 1 ห้องนอนค่าเช่าเฉลี่ย 7,000-10,000 บาทต่อเดือน และแบบ 2 ห้องนอนปล่อยเช่าได้ในราคาตั้งแต่ 10,000-18,000 บาทต่อเดือน ภาพรวมของผลตอบแทนจากกาลงทุนปล่อยเช่าสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 5-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าผลตอบแทนค่อนข้างดีเลยทีเดียว ซึ่งกลุ่มผู้เช่าคอนโดฯ ในย่านนี้มีมากมายหลายกลุ่มทั้งพนักงานออฟฟิศ, กลุ่มนักเรียน นักศึกษา ครูชาวต่างชาติ(Native), บุคลากรทางการแพทย์จากโรงพยาบาลเอกชนในย่านหรือพนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมตั้งแต่ระดับทั่วไปไปจนถึงระดับผู้บริหาร ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ

         Terra Research มองว่าตลาดคอนโดฯ ในย่านนี้เอื้ออำนวยต่อการอยู่อาศัยเองหรือการลงทุนเป็นอย่างมาก ด้วยราคาขายคอนโดฯใหม่ในย่านนี้ที่ไม่สูงจนเกินไปและถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับศักยภาพของทำเลอีกทั้งผลตอบแทนในย่านนี้ก็ถือว่าใช้ได้เลยทีเดียว และหากใครที่ติดตามข่าวเปิดตัวคอนโดฯใหม่ในช่วงนี้จะพบว่าย่านบางนากำลังจะมีโครงการใหม่เข้ามา ซึ่งก็คือโครงการ THE MUVE Bangna จากแสนสิริ โดยมีราคาขายเริ่มต้นเฉลี่ย 61,000 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นอีกหนึ่งโครงการที่น่าสนใจทั้งในแง่การอยู่อาศัยและการลงทุนบนทำเลศักยภาพแห่งนี้