เจาะศักยภาพเมืองอยุธยา New Hub อุตสาหกรรมชั้นนำของภาคกลาง

‘เมืองอยุธยา’ มีภาพจำในสายตาของคนไทยว่าเป็นอดีตเมืองหลวงที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนานถึง 417 ปี นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 1893 – 2310 ถึงแม้ว่าเวลาจะเปลี่ยนผ่านมานานถึง 254 ปีแล้ว ความสำคัญของเมืองอยุธยาก็ไม่ได้เปลี่ยนไป แต่ยังคงมีความสำคัญอย่างเต็มเปี่ยม ในแง่ของการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจอุตสาหกรรมชั้นนำของภาคกลางและประเทศตลอดมา และนี่คือศักยภาพทำเลอยุธยาที่ Terra Research จะนำเสนอต่อทุกคนในบทความนี้

การเติบโตของภาคอุตสาหกรรมในอยุธยา

ด้วยการมีที่ตั้งที่อยู่ใกล้กับกรุงเทพมหานครเพียงระยะเวลาแค่ 1 ชั่วโมงกว่า ๆ ทำให้อยุธยามีศักยภาพด้านการเข้าถึงที่ดีเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ ทำให้เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมของภาคกลาง ที่สามารถเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครได้อย่างสะดวก นอกจากนั้นศักยภาพด้านการแข่งขันในภาคอุตสาหกรรมของจังหวัดพระนครศรีอยุธยานับว่ามีมูลค่าสูง ด้วยการเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมถึง 5 แห่ง มีจำนวนโรงงานทั้งภายในและนอกนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งสิ้น 2,768 โรงงาน และมีทุนจดทะเบียนของโรงงานทั้งหมดในจังหวัดมูลค่า 659,611 ล้านบาท ทำให้ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญของอยุธยา โดยมีสัดส่วนของมูลค่าเศรษฐกิจในจังหวัดถึง 70% ของทุกปี โดยในปี 2562 ภาคอุตสาหกรรมในจังหวัดอยุธยามีมูลค่าประมาณ 262,819 ล้านบาท คิดเป็น 5% ของมูลค่าอุตสาหกรรมทั้งประเทศ

ที่มาของข้อมูล : ข้อมูลพลิตภัณฑ์ภาคและจังหวัดแบบปริมาณลูกโซ่ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ปี 2562 และ สำนักงานคลัง จังหวัดอยุธยา ปี 2562

จำนวนบุคลากรนับแสน Demand สำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในอยุธยา

แน่นอนว่าเมื่อภาคอุตสาหกรรมกลายเป็นเศรษฐกิจหลักของจังหวัด ทำให้กลุ่ม Demand ที่สำคัญในจังหวัดอยุธยาคงหนีไม่พ้นบุคลากรที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมเหล่านี้ โดยแหล่งงานภาคอุตสาหกรรมของจังหวัดอยุธยามีจำนวนบุคลากรรวมถึง 232,000 คนจากจำนวน 2,768 โรงงาน โดย 5 อันดับแรกของประเภทการผลิต เป็นโรงงานที่ประกอบอุตสาหกรรมเกี่ยวกับ อุตสาหกรรมการผลิตโลหะ จำนวน 233 แห่ง (11%), อุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์พลาสติก จำนวน 172 แห่ง (8%), อุตสากรรมผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้า จำนวน 169 แห่ง (8%), อุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์อโลหะ จำนวน 149 แห่ง (7%) และอุตสาหกรรมการผลิตอื่น ๆ จำนวน 462 แห่ง (21%) นอกจากนั้นยังมี บุคลากรที่อยู่ในอุตสาหกรรมการผลิตระดับสูง ได้แก่ อุตสาหกรรมผลิตยานพาหนะ 142 แห่ง (7%), อุตสาหกรรมเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์เคมี 82 แห่ง (4%) และอุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์จากปิโตรเลียม 48 แห่ง (2%)

ที่มาของข้อมูล : ข้อมูลโรงงานอุตสาหกรรมจังหวัด, กรมอุตสาหกรรม ปี 2563
 

GPP Per Capita ของอยุธยาติด TOP 10 ของประเทศมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา

ตัวเลข GPP ของจังหวัดพระนครศรีอยุธยาในปี 2562 (ปีล่าสุด) จากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ มี GPP ถึง 399,621 ล้านบาท โดยภาคอุตสาหกรรมมีมูล่า 262,819 ล้านบาท คิดเป็น 59.85% ของ GPP จังหวัด นอกจากนั้นตลอดระยะเวลา 10 ปี นับตั้งแต่ปี 2553 – 2562 ที่ผ่านมา ตัวเลข GPP Per Capita ของจังหวัดพระนครศรีอยุธยาเติบโตสูงติดอันดับ TOP 10 ของประเทศมาโดยตลอด โดยอยู่ในอันดับที่ 4 – 7 ตลอดมา โดย GPP Per Capita ของจังหวัดพระนครศรีอยุธยาในปี 2562 (ปีล่าสุด) คือ 439,159 ล้านบาท สูงเป็นอันดับที่ 6 ของประเทศ สูงกว่าค่าเฉลี่ยภาพรวมของภาคกลาง (ค่าเฉลี่ย GPP Per capita ภาคกลางคือ 271,360 ล้านบาท) และสูงกว่าค่าเฉลี่ยภาพรวมของทั้งประเทศ (ค่าเฉลี่ย GPP Per capita ทั้งประเทศคือ 243,787 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถด้านการแข่งขันทางเศรษฐกิจ และการเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมของภาคกลางอย่างแท้จริง

ที่มาของข้อมูล : ข้อมูลพลิตภัณฑ์ภาคและจังหวัดแบบปริมาณลูกโซ่ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ปี 2562 และ สำนักงานคลัง จังหวัดอยุธยา ปี 2553 - 2562

รายได้ต่อครัวเรือนเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอด 5 ปี

ด้านรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ในช่วง 5 ปี นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2558 – 2562 มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 3.09% โดยในปี 2562 มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 30,589.95 บาทต่อครัวเรือน สูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนทั้งประเทศ (26,018.42 บาท) และสูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของภาคกลาง (25,781.96 บาท) ตัวเลขรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน สามารถสะท้อนความสามารถในการจับจ่าย รวมไปถึงความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัยของประชากรในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาเป็นอย่างดี

ที่มาของข้อมูล : สำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2558 - 2562

โอกาสในอนาคตที่หลั่งไหลมาในอยุธยา

นอกจากต้นทุนด้านศักยภาพทางเศรษฐกิจและความสามารถในการจับจ่าย ซึ่งเป็นจุดแข็งเดิมของอยุธยาแล้ว ยังมีโอกาสในอนาคตจากการเข้ามาของเมกะโปรเจ็กต์หลายโครงการ ได้แก่

• Central Ayutthaya : เซ็นทรัล อยุธยา ศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่จะเข้ามาสร้าง Complete Tourism Ecosystem ให้กับอยุธยา ภายใต้แนวคิด "อัศจรรย์อยุธยา" ให้เป็นสปอร์ตไลท์ระดับโลก มูลค่า 6,200 ล้านบาท พร้อมเปิดให้บริการ 27 ตุลาคม 2564
• ตลาดต่อยอด AEC Trade Center : ตลาดกลางการค้าแห่งภูมิภาคอาเซียน AEC Trade Center เพื่อให้เป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าแห่งภูมิภาคอาเซียน ภายใต้การลงทุนของ TCC Land Asset World มูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท พื้นที่การค้ากว่า 300,000 ตารางเมตร บนทำเลบางปะอิน 
• โครงการมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน – โคราช : โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหมายเลข M6 เส้นทางบางปะอิน – นครราชสีมา เชื่อมต่อเส้นทางเศรษฐกิจสำคัญของภาคกลาง - ตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ ระยะทาง 196 กิโลเมตร คาดสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2566
• ส่วนต่อขยายดอนเมืองโทลล์เวย์ (รังสิต - บางปะอิน) :โครงการส่วนต่อขยายเส้นทางโทลล์เวย์ ช่วงรังสิต - บางปะอิน ระยะทาง 18 กิโลเมตร มูลค่าโครงการ 28,360 ล้านบาท ยกระดับการเดินทางเข้าสู่อยุธยาได้อย่างสะดวกยิ่งขึ้น โดยรูปแบบการลงทุนเป็น PPP (ให้เอกชนร่วมลงทุน) คาดว่าเริ่มดำเนินการก่อสร้างภายในปี 2565 - 2568
• โครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ – นครราชสีมา : โครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่เรียกได้ว่าเป็นความหวังของประเทศ โดยระยะที่ 1 ช่วงกรุงเทพ - นครราชสีมา ระยะทาง 253 กม. วงเงิน 179,413 ล้านบาท คาดจะสามารถเปิดให้บริการภายในปี 2569 - 2570
• โครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ – เชียงใหม่ : อีกหนึ่งเมกะโปรเจ็กต์ที่ต้องติดตาม โครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ - เชียงใหม่ ระยะทาง 673 กิโลเมตร วงเงินลงทุน 420,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการรอประมูลโครงการ
• โครงการสปอร์ตคอมเพล็กซ์และศูนย์กระจายสินค้าโลจิสติกส์ : การลงทุนครั้งใหญ่จาก TCC Group ที่น่าติดตาม โดยเป็นโครงการสปอร์ตคอมเพล็กซ์และศูนย์กระจายสินค้าโลจิสติกส์ (Multimodal transport) บนที่ดินขนาด 2 หมื่นไร่ ในทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา อำเภอบางบาล - บางไทร ปัจจุบันต้องรอติดตาม

ทั้งหมดนี้คือศักยภาพทำเลที่โดดเด่นของอยุธยา ในแง่มุมต่าง ๆ ที่แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจ ทำให้สามารถยืนยันได้ว่าอยุธยา คือ New Hub ของอุตสาหกรรมของภาคกลางอย่างแท้จริง

การเติบโตของราคาที่ดินอยุธยา 

ช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินอยุธยาเติบโตขึ้นจากช่วงราคาขยับขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สังเกตได้จากถนน 3 สายหลักในทำเลนี้

• ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 32 (สายเอเซีย) ราคาประเมินทุนทรัพย์รอบปี 2559-2562 อยู่ที่ 10,000-40,000 บาทต่อตร.วา ปรับขึ้นจาก 10,000-20,000 บาทต่อตร.วา (รอบปี 2555-2558) เรียกได้ว่าราคากรอบบนปรับเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวจากรอบปีก่อนเลยทีเดียว 
• ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 309 (โรจนะ) ราคาประเมินทุนทรัพย์รอบปี 2559-2562 อยู่ที่ 20,000-50,000 บาทต่อตร.วา รอบปีก่อนอยู่ที่ 20,000 - 40,000 บาทต่อตร.วา กรอบบนปรับเพิ่มขึ้นถึง 25% จากรอบปีก่อน
• ที่ดินติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1 ราคาประเมินทุนทรัพย์รอบปีของ รอบปี 2559-2562 กรอบล่างปรับขึ้นเป็นเท่าตัวจาก 10,000-45,000 บาทต่อตร.วา (รอบปี 2555-2558) เป็น 20,000 - 45,000 บาทต่อตร.วา

ด้วยศักยภาพการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมและ Mega Project ที่กำลังเกิดขึ้นในอนาคต นำมาซึ่งการพัฒนาที่ดินในอยุธยามากขึ้นทำให้การปรับตัวของราคาที่ดินเติบโตยิ่งขึ้น 

สถานการณ์คอนโดฯ โซนอยุธยา

สถานการณ์ตลาดคอนโดฯ ในโซนอยุธยาไม่ได้มีโครงการที่เปิดมากนัก ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดขายอยู่ 3 แห่ง ราคาพรีเซลเฉลี่ยประมาณ 44,000-52,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาขายมือสองอยู่ที่ 57,000-59,000 บาทต่อตารางเมตร ด้วยตลาดที่มี Supply อยู่ไม่มากบวกกับความต้องการในที่อยู่อาศัยที่มีเพิ่มขึ้นจากแหล่งงานที่ขยายตัว สามารถสร้างผลตอบแทน Capital Gain ได้สูงถึง 8-9% ต่อปี ส่วนตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 320-350 บาท/ตร.ม./เดือน สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า Rental Yield ได้ถึง 7-9% ต่อปีเลยทีเดียว ค่าเช่าต่อเดือนเฉลี่ย 7,500-11,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 30-35 ตร.ม. ส่วนห้องขนาด 50 ตร.ม.ขึ้นไป สามารถปล่อยเช่าได้ 12,000-25,000 บาทต่อเดือน

ซึ่งหากเปรียบเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะเห็นได้ว่าราคาค่าเช่าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในย่านนี้อยู่ที่ 14,000 - 25,000 บาทต่อเดือน ขนาดห้องตั้งแต่ 30 - 70 ตารางเมตร ถือเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเลยทีเดียว หากใครต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้อาจจะลองเปลี่ยนมาซื้อคอนโดฯ เป็นของตัวเองในงบปประมาณที่ค่าผ่อนพอๆ กับค่าเช่าคอนโดฯหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 

ปัจจุบันมีคอนโดฯที่เปิดขายอยู่ 3 โครงการ คือ Plus Condo Ayutthaya ราคาปัจจุบัน 2.09 ล้านบาท ราคา 38,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 157 ยูนิต สร้างเสร็จเมื่อปี 2561, Plus Condo Ayutthaya Park คอนโดพร้อมอยู่ ราคาเริ่มต้น 1.45 ล้านบาท ราคาต่อตารางเมตร 53,000 บาท จำนวน 647 ยูนิต และ Sun to Moon Residence ซึ่งตัวนี้มาใหม่สุดราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นต่อตารางเมตรเพียง 36,000 บาท เรียกได้ว่าราคาคุ้มค่าและน่าสนใจที่สุดในย่านนี้ ซึ่งจุดเด่นของโครงการนี้ขนาดห้องค่อนข้างใหญ่เริ่มต้นขนาดใหญ่ถึง 53 ตารางเมตร แบ่งพื้นที่ใช้สอยในห้องได้เป็นสัดส่วนให้ความรู้สึกสบายและไม่อึดอัดเหมาะแก่การอยู่อาศัย ซึ่งหากใครมองหาที่อยู่อาศัยในอยุธยา Sun to Moon Residence นับเป็นโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในย่านนี้