REIT buy-back เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่ที่มีเงื่อนไขการให้สิทธิซื้อคืน (Option) และ/หรือ กำหนดภาระผูกพันในการซื้อคืน (Obligation) กับเจ้าของทรัพย์สินเดิม โดยที่ REIT buy-back จะมีข้อตกลงเรื่อง มูลค่าที่จะซื้อคืนในอนาคตกับเจ้าของทรัพย์สินอย่างชัดเจน ด้วยเงื่อนไขดังกล่าวทำให้การลงทุนใน REIT buy-back แตกต่างจาก REIT ทั่วไป

ตารางเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่าง REIT ทั่วไป และ REIT buy-back

[หมายเหตุ] *ยกเว้นเป็นกรณีที่เสนอขายหน่วยให้ผู้ลงทุนสถาบันและรายใหญ่พิเศษ ซึ่ง REIT buy-back ไม่ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำให้ไม่มีสภาพคล่อง

จากปัจจัยข้างต้นจะพบว่าประโยชน์ตอบแทนที่ได้จากการลงทุนของผู้ที่ลงทุนใน REIT buy-back จะขึ้นกับเงื่อนไขที่ได้มีการตกลงกับเจ้าของเดิมเป็นหลัก ที่มีการตกลงไว้ล่วงหน้าอย่างชัดเจน ดังนั้นสิ่งสำคัญนักลงทุนต้องพิจารณา คือ ความสามารถในการชำระค่าเช่าและซื้อคืนทรัพย์สินจาก REIT buy-back ในอนาคต ซึ่งสามารถพิจารณาได้จากอันดับความน่าเชื่อถือของผู้ซื้อคืน (Credit Rating) และสถานะการเงินในอดีตของผู้ซื้อคืน รวมถึงกรณีที่ REIT buy-back อาจได้รับการสนับสนุนจากบริษัทแม่ของผู้ซื้อคืน การพิจารณาอาจรวมไปถึงสถานะทางการเงินของบริษัทแม่ด้วย

ดังนั้นการลงทุนใน REIT buy-back ก็มีความคล้ายคลึงกับการลงทุนในหุ้นกู้ของเจ้าของทรัพย์สิน เพราะมีอัตราผลตอบแทนและระยะเวลาที่คาดว่าจะได้เงินต้นคืนที่ค่อนข้างชัดเจน แต่มีสินทรัพย์อ้างอิงชัดเจน รวมถึงหากเป็น REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไป จะมีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วย

และอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ที่ลงทุนใน REIT buy-back ต้องคำนึง คือ ทรัพย์สินที่ REIT buy-back จะเข้าลงทุน มีศักยภาพสูงหรือไม่ เพราะหากมีเหตุที่เจ้าของเดิมไม่สามารถซื้อคืนหรือไม่ใช้สิทธิในการซื้อคืน ทาง REIT buy-back อาจต้องนำทรัพย์สินมาบริหารจัดการชั่วคราวหรือขายทรัพย์สินในตลาดและนำเงินที่ได้มาคืนให้กับผู้ถือหน่วย ซึ่งถ้าทรัพย์สินลงทุนเป็นสิทธิการเช่า (Leasehold Interest) ไม่ใช่กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold Interest) จะยิ่งทำให้การขายให้ได้ราคาที่ดีจะยากขึ้น