สัมมา คีตสิน
กรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

ผู้เขียนเคยนำเสนอบทความเรื่องคอนโดราคาประหยัดมาแล้วครั้งหนึ่งเมื่อปลายปีที่แล้ว โดยชี้ให้เห็นว่าสถานการณ์ระบาดของโรค COVID-19 ผสมกับปัญหาทางเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ ทำให้กระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างตกต่ำ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมรอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงในพื้นที่ของจังหวัดท่องเที่ยว

เคยมีผู้วิเคราะห์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมราคาปานกลางถึงต่ำ (หรืออาจเรียกว่า Budget Condo) น่าจะประสบปัญหามากกว่าตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูง เนื่องจากสำหรับตลาดบนแล้วผู้ซื้อน่าจะมีกำลังซื้อ และสถาบันการเงินน่าจะยินยอมปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อได้มากกว่า แต่ในความเป็นจริง สภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 ในประเทศอื่นๆ ทำให้ภาคการท่องเที่ยว การเดินทาง และธุรกิจเกี่ยวเนื่องได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ ทำให้ผู้ที่เคยประกอบอาชีพที่มีรายได้ค่อนข้างสูงประสบปัญหาการถูกเลิกจ้างหรือมีรายได้ลดลงอย่างมาก

ในทางตรงข้ามธนาคารของรัฐกลับมีปริมาณการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มสูงขึ้นมากสวนทางกัน ทั้งนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยในส่วนธนาคารของรัฐนั้นเน้นที่การปล่อยให้กับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง คือกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาประหยัดนั่นเอง

แม้จะมีปัจจัยลบสำคัญด้านสาธารณสุข แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีประกาศกระทรวงมหาดไทยให้ได้ประกาศลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากปกติล้านละ 20,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองจากปกติล้านละ 10,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท โดยในปัจจุบันยังคงมีผลไปจนถึงสิ้นปี 2564 แต่หากสถานการณ์การระบาดของ COVID-19 ยังคงรุนแรง และระบบเศรษฐกิจยังได้รับผลกระทบหนักเช่นปัจจุบัน ก็มีแนวโน้มว่าอาจจะมีการขยายระยะเวลาการลดหย่อนค่าธรรมเนียมเช่นนี้ออกไปอีก

หากวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-2 ล้านบาท ที่กล่าวกันว่ามีจำนวนหน่วยมากกว่าระดับราคาใดๆนั้น แท้จริงแล้วราคาส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในระดับราคา 1,600,000 – 2,000,000 บาทเป็นส่วนใหญ่ แต่คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้นมีจำนวนน้อย และน้อยลงตามลำดับในระดับราคาใกล้เคียง 1 ล้านบาทและต่ำกว่า 1 ล้านบาท

คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาประหยัดดังกล่าวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้อยู่อาศัยที่เป็นผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้อาศัยอยู่ในหอพักหรืออพาร์ตเม้นต์หรือคอนโดมิเนียมปล่อยเข่า ทั้งนี้ ในการพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลใด หากราคาคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าในตลาด ทำให้อัตราส่วนราคา (Price) ต่อค่าเช่า (Rent) หรือ Price-to-Rent มีค่าต่ำ ก็จะทำให้มีความเหมาะสมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่าการเช่า

เช่น หากราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 800,000 บาท แต่อัตราค่าเช่าในตลาดเช่าอยู่ที่เดือนละ 6,000 บาท (หรือปีละ 72,000 บาท) อัตราส่วน Price-to-Rent Ratio เท่ากับ 800,000/72,000 = 11.1 เท่า หรือหากอัตราค่าเช่าอยู่ที่เดือนละ 5,000 บาท (หรือปีละ 60,000 บาท) อัตราส่วน Price-to-Rent Ratio เท่ากับ 800,000/60,000 = 13.3 เท่า

อัตราส่วนดังกล่าวถือว่าต่ำมาก และสมควรที่ผู้บริโภคจะซื้อเป็นกรรมสิทธิ์มากกว่าการจ่ายค่าเช่าไปทุกเดือน (ในกรณีนี้ถือว่าราคาคอนโดมิเนียมต่ำมากจนสมควรซื้อเพื่อหวังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ดีกว่าการจ่ายค่าเช่าไปเปล่าๆเป็นเวลา 11-13 ปีโดยไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์)

ในสถานการณ์การระบาดที่ยังคงรุนแรงอยู่ในปัจจุบัน และกำลังซื้อของประชาชนยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับอุปทานของที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำประเภทต่ำกว่า 1 ล้านบาทหรือใกล้เคียงที่ผลิตโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยภาคเอกชนยังมีอยู่น้อยมาก จึงเป็นที่น่ายินดีที่ค่ายเสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้หันมาตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ประสงค์จะซื้อหาคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าว

เสนาดีเวลลอปเม้นท์เรียกชื่อคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ว่า SENA Kith หรือ เสนา คิทท์ โดยมีโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันและในอนาคตอันใกล้ กระจายอยู่ในหลายพื้นที่หลายทำเลหลายมุมเมือง เช่น

ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์นี้มีขนาดห้องประมาณ 25-27 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 800,000 บาทหรือใกล้เคียง ซึ่งรวมเฟอร์นิเจอร์แล้ว คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรเพียง 3 หมื่นบาทต่ำๆเท่านั้น
เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ใกล้ความเจริญและใกล้แหล่งงานสำคัญ ในระดับราคาเบาๆ