ศักยภาพทำเลบางแค ทำเลเติบโตใหม่ของกรุงเทพตะวันตก
ช่วงเวลา 5-10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครเมืองโตเดี่ยวเริ่มมีการขยายตัวของเมืองกว้างขึ้น โดยเฉพาะเมื่อมีปัจจัยผลักดันสำคัญอย่าง ‘รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย’ ทำให้เกิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ที่น่าสนใจเกิดขึ้นหลายแห่ง เพื่อรองรับจำนวนประชากรเมืองที่มากขึ้น
‘ทำเลบางแค’ ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามองในฐานะทำเลเติบโตใหม่ในยุคปัจจุบัน จากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ซึ่งเชื่อมให้การเดินทางเข้าออกใจกลางเมืองกลายเป็นเรื่องง่าย สอดคล้องกับการเติบโตของเมืองรองและเมืองเกิดใหม่ในบริเวณชานเมือง (Urban fringe) ที่มักเติบโตมาพร้อมๆ กับการขยายตัวของเมือง
บางแค ย่านเติบโตใหม่ของฝั่งธนฯ (Center of Urban Fringe)
Urban Fringe คือทำเลก้ำกึ่งระหว่างทำเลในเมืองและชานเมือง มีการเติบโตของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อม มีการขยายตัวของชุมชนที่อยู่อาศัยจะมีความหนาแน่นปานกลาง และทำเลบางแคเองก็เป็นหนึ่งในทำเล Urban Fringe ของกรุงเทพเช่นกัน
จริง ๆ แล้วทำเลบางแคมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องโดยตลอด นับตั้งแต่ปี 2530 – 2537 ที่เรียกได้ว่าเป็นปีทองของบางแค เพราะมีห้างสรรพสินค้าเปิดใหม่ถึง 5 แห่ง ได้แก่ ห้างวันเดอร์ ดีพาร์ทเมนท์สโตร์, ห้างไอทีแกรนด์, ห้างเซฟโก้, ศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค บางแค และ เดอะมอลล์ บางแค โดยศูนย์การค้าเหล่านี้มีขนาดใหญ่ แหล่งเอนเตอร์เทนเมนท์อย่างสวนสนุก และมีแหล่งไลฟ์สไตล์แบบคนเมืองมากมาย ทำให้ทำเลบางแคเก็เหมือนถูกยกบทบาทให้เป็นทำเลที่น่าจับตามองของชานเมืองฝั่งตะวันตกกรุงเทพไปแล้ว
แต่หลังจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2540 การเติบโตของทำเลบางแคก็ชะลอความร้อนแรงไปหลายปี จนกระทั่งการประกาศแผนพัฒนารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ทำให้ทำเลบางแคกลับมาคึกคักอีกครั้ง ตามมาด้วยการเปลี่ยนโฉม ฟิวเจอร์พาร์ค บางแค เป็น ซีคอน บางแค ในปี 2555 เพื่อพร้อมรับไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัยในทำเล และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายก็เปิดให้บริการในปี 2562
การเป็นศูนย์กลางของศูนย์การค้า แหล่งไลฟ์สไตล์ และการเดินทาง ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากเดิมที่เป็นแนวราบก็เริ่มเข้าสู่แนวสูงและกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยเติบโตใหม่ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
ลักษณะของทำเลบางแค Urban Fringe ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ เรียกได้ว่าเป็นดาวรุ่งที่สามารถมองเห็นอนาคตของการเติบโตได้อย่างชัดเจน เพราะโดยทั่วไปแล้วทำเล Urban Fringe ทั่วโลกมีแนวโน้มจะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จนเป็นกลายเป็นทำเลเมืองในที่สุด
จากชานเมืองสู่ใจกลางเมืองเพียง 30 นาที
ด้วยการเชื่อมต่อของถนนสำคัญอย่าง ถนนเพชรเกษม และ ถนนกาญจนาภิเษก ทำให้การเดินทางจากบางแคสู่ใจกลางเมืองมีทางเลือกที่หลากหลาย หากทำงานในโซน CBD สีลม-สาทร สามารถใช้ถนนราชพฤกษ์ และ ถนนกัลปพฤกษ์ ตรงเข้าสู่ย่านธุรกิจได้ในระยะเวลา 30 นาที (วัดผลจาก google traffic วันจันทร์ เวลา 7.15 น.) นอกจากนั้นยังเชื่อมต่อ ถนนพุทธมณฑล, ถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก, ถนนบรมราชชนนี และ ถนนจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งเป็นถนนที่สามารถเข้าถึงพื้นที่การพัฒนาใหม่ ๆ และช่วยให้การเดินทางด้วยรถยนต์มีความสะดวกมากขึ้น ทำให้ทำเลบางแคเป็นอีกทำเลที่อยู่อาศัย ทั้งสำหรับคนทำงานในใจกลางเมืองและชานเมือง
เชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าแบบครบวงจร
การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเป็นอีกการเดินทางที่เชื่อมทำเลบางแคและใจกลางเมืองให้ไกล้กันมากขึ้น ตรงเข้าสู่ย่าน CBD สีลม ระยะเวลาประมาณ 30-35 นาที, New CBD พระราม 9 ระยะเวลาประมาณ 40-50 นาที หรือ New Town สถานีกลางบางซื่อ ระยะเวลาประมาณ 50 นาที โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย
จากสถานีบางแค เพียง 4 สถานีก็สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีบางหว้า ซึ่งนับเป็นศักยภาพด้านการเดินทางอีกด้านของทำเลบางแค เพราะสามารถเชื่อมรถไฟฟ้า 2 สายที่ตรงเข้าสู่ CBD ได้ เหนือกว่าทำเล Outer Urban Area อื่น ๆ ที่มักเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายรอง หรือรถไฟฟ้าสายหลักแค่เพียงสายเดียว
สิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียบพร้อมสำหรับทุกไลฟ์สไตล์
บางแคถือเป็น Lifestyle center ของธนบุรีฝั่งตะวันตกมาตั้งแต่ยุค 2530 จนถึงปัจจุบัน ด้วยการเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ครบวงจร 2 แห่ง ได้แก่ เดอะมอลล์ บางแค ศูนย์การค้าที่ครบครันทั้งสวนสนุกและศูนย์ประชุม และ ศูนย์การค้าซีคอนบางแค ขนาดพื้นที่ใหญ่กว่า 300,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง เช่น เทสโก้โลตัส บางแค, บิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า เพชรเกษม, บิ๊กซี เพชรเกษม, เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ เพชรเกษม, โฮมโปร และคอมมูนิตี้มอลล์อย่าง เดอะ พาซิโอพาร์ค และ วิคตอเรีย การ์เด้นท์ เป็นต้น
ในด้านสถานศึกษาและสถานพยาบาลระดับคุณภาพในทำเลบางแคเองก็มีความครบครันเช่นเดียวกัน ได้แก่ โรงเรียนอนุบาลเด่นหล้า, โรงเรียนนานาชาติบริติชโคลัมเบีย, มหาวิทยาลัยเอเชียอาคเนย์, มหาวิทยาลัยธนบุรี, โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ บางแค, โรงพยาบาลพญาไท 3, โรงพยาบาลบางไผ่, โรงพยาบาลบุญญาเวช และ โรงพยาบาลวิชัยเวช อินเตอร์เนชันแนล หนองแขม เป็นต้น ทำให้ชาวทำเลบางแคสามารถใช้ชีวิตอย่างเพียบพร้อมได้ในทำเล
จากปัจจุบันสู่โอกาสการพัฒนาในอนาคต
การขยายตัวของการพัฒนาในทำเลบางแคยังไม่จบแค่การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเท่านั้น แต่ยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในด้านอื่น ๆ เพื่อให้ทำเลบางแคเป็นทำเลรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต ได้แก่
-
โครงการขยายเส้นทางถนนกัลปพฤกษ์
แผนต่อขยายเส้นทางของถนนกัลปพฤกษ์จนถึงถนนพุทธสาคร แนวเส้นทางบริเวณถนนกัลปพฤกษ์ตัดกับถนนกาญจนาภิเษก ตัดผ่านถนนบางบอน 3, ถนนบางบอน 4 และถนนบางบอน 5 บรรจบกับทางแยกต่างระดับบริเวณถนนพุทธสาครตัดกับถนนเศรษฐกิจ มีระยะทางทั้งสิ้น 13.25 กิโลเมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างอนุมัติ พ.ร.ฎ.เวนคืนที่ดิน
-
โครงการสนามบินนครปฐม
ถึงแม้จะเป็นแผนที่ยังมีระยะเวลาในการดำเนินการอีกยาวนาน ปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ โดยข้อมูลเบื้องต้นโครงการสนามบินนครปฐมอยู่บริเวณอำเภอบางเลนและอำเภอนครชัยศรี สามารถรองรับเครื่องบินพาณิชย์ได้ประมาณ 144,000 เที่ยวบิน, เครื่องบินธุรกิจ 11,800 เที่ยวบิน มีอาคารโดยสารจำนวน 3 อาคาร พื้นที่อาคารประมาณ 115,740 ตารางเมตร รองรับผู้โดยสารได้ 5,100 คนต่อชั่วโมง
ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นตอกย้ำการศักยภาพการเติบโตของบางแค
ด้วยความเป็นพื้นที่รองรับโครงสร้างคมนาคมขนส่งอย่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-หลักสอง) ที่สามารถเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกและรวดเร็วยิ่งขึ้น ซึ่งการเข้ามาของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนอกจากจะอำนวยความสะดวกในด้านการเดินทางให้กับผู้คนในย่านนี้แล้ว ยังส่งเสริมศักยภาพของทำเลซึ่งช่วยผลักดันราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆให้เติบโตขึ้นด้วย ตลอดกว่าหลายปีที่ผ่านมาราคาประเมินที่ดินย่านบางแค (ถนนเพชรเกษม) ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี ซึ่งหากย้อนกลับไปเมื่อรอบปีประเมิน 2551-2554 ราคาประเมินในย่านนี้อยู่ที่ 85,000 บาทต่อตร.วา จากนั้นในรอบปีประเมิน 2555-2558 ราคาประเมินอยู่ที่ 110,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มสูงขึ้นถึง 29% และล่าสุดปี 2559-2562 ราคาประเมินที่ดินในย่านนี้ก็ปรับตัวสูงขึ้นอยู่ที่ 120,000-175,000 บาทต่อตร.วา ซึ่งราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกๆปีก็บ่งบอกศักยภาพของทำเลบางแคที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สถานการณ์ตลาดคอนโดบางแค
หากย้อนกลับไปดูสถานกาณ์คอนโดย่านบางแคเมื่อ 10 ปีก่อน การเติบโตของคอนโดในย่านนี้ก็มีมาเรื่อยๆ เฉลี่ย 2-3 โครงการต่อปี และมี Supply เข้ามาเป็นจำนวนมากเมื่อช่วงปี 2559-2560 รวมๆ กว่า 8,000 ยูนิต เป็นผลมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย(หัวลำโพง-หลักสอง) ที่เริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นก่อนจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2562 ด้านราคาเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านนี้จะเห็นได้ว่าแนวโน้มราคามีการปรับเพิ่มสูงขึ้น แม้ในบางปีที่ราคาจะลดลงโดยเฉพาะในปี 2563 ที่ราคาเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 44,000 บาทต่อตารางเมตรเนื่องจากสภาพตลาดที่ได้รับผลกระทบจากโควิดซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้คนทำให้ Developer พัฒนาโครงการคอนโดต่ำล้านบนทำเลบางแคโดยเป็นโครงการในซอยที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าออกไปอีก ล่าสุดในปีนี้ย่านบางแคจะมีคอนโดที่เปิดตัวใหม่ราคาประมาณ 64,900 บาท/ตารางเมตร ซึ่งราคาก็เริ่มปรับตัวสูงขึ้นจากปีที่ผ่านมา
ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดมิเนียมย่านบางแคสามารถปล่อยเช่าสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 5.2%-6.5% ต่อปี อัตราค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทห้องพักโดยค่าเช่าห้อง Studio เฉลี่ย 6,000-8,500 บาทต่อเดือน, ประเภท 1 ห้องนอนอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 7,000-12,000 บาทต่อเดือน และประเภท 2 ห้องนอนราคาค่าเช่าเฉลี่ย 10,000-20,000 บาทต่อเดือน
อัพเดทคอนโดที่ยังเปิดขายย่านบางแค
ปัจจุบันในย่านนี้มีคอนโดที่ยังเปิดขายอยู่เกือบ 10 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการพร้อมอยู่ที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ราคาขายปัจจุบันตั้งแต่ 42,000-93,000 บาทต่อตารางเมตร โดยโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT ในระยะไม่เกิน 200 เมตร มีราคาตั้งแต่ 71,000-93,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนโครงการที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าออกไปอีกระดับราคาจะลดลงมาอีกอยู่ที่ประมาณ 42,000-66,000 บาทต่อตารางเมตร และส่วนใหญ่ที่เปิดขายจะเป็นรูปแบบ Fully Fitted
ล่าสุดกำลังจะมีโครงการใหม่จากแสนสิริที่จะเข้ามาในทำเลนี้ราคาประมาณ 64,900 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจุดเด่นของโครงการนี้คือทำเลที่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT เพียง 190 เมตร ถือเป็นทำเลที่เดินได้สะดวกมากกว่าเมื่อเทียบกับ Lowrise โครงการอื่น อีกทั้งยังเป็นคอนโดที่ราคาไม่สูงเมื่อเทียบกับโครงการ High Rise ในย่านนี้
ข้อมูลอ้างอิง
