ครบทศวรรษอุทกภัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

โดย สัมมา คีตสิน
กรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

ตุลาคม 2564 เป็นเดือนครบรอบหนึ่งทศวรรษของเหตุการณ์มหาอุทกภัยปี 2554 ที่มีมวลน้ำก้อนใหญ่ไหลบ่าเข้าท่วมพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีจังหวัดจังหวัดภูมิภาคอื่นๆ ที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยก่อนหน้าและในระหว่างนั้นด้วย รวมกันมี 63 จังหวัดทั่วประเทศที่ได้รับผลกระทบ

สาเหตุของอุทกภัยมาจากการเกิดลมมรสุมพัดกระหน่ำในหลายพื้นที่ติดต่อกัน 5 ระลอก คือ ไหหม่า นกเตน ไห่ถาง เนสาด และ นาลแก จึงเกิดปริมาณฝนตกมากกว่าปกติตั้งแต่ช่วงกลางปีต่อเนื่องถึงเดือนตุลาคม 2554 ทำให้มีปริมาณน้ำสูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก มีปริมาณน้ำไหลต่อเนื่องมารวมกันที่นครสวรรค์ถึง 9,890 ล้านลูกบาศก์เมตร มากกว่าปริมาณในปี 2538 (ซึ่งเป็นปีที่เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ในกรุงเทพฯ) สภาพลำน้ำตอนบนของพื้นที่ลุ่มน้ำมีความกว้างมากกว่าลำน้ำตอนล่าง จึงไม่เอื้อต่อการระบายน้ำ เมื่อมีปริมาณน้ำหลากมากจึงทำให้เกิดน้ำท่วมขังเป็นระยะเวลานานในพื้นที่ตอนกลางของประเทศ รวมทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะในช่วงระหว่างวันที่ 18 ตุลาคมไปจนถึงต้นเดือนธันวาตม 2554

โดยรวมทั้งปี 2554 อัตราความเติบโตทางเศรษฐกิจหดหายไปถึง 3.28 แสนล้านบาท ทำให้ GDP ปี 2554 ขยายตัวได้เพียงร้อยละ 0.1 ธนาคารโลกและธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชียประเมินว่าอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554 ได้สร้างความสูญเสียให้กับประเทศไทยสูงถึง 1.44 ล้านล้านบาท

มีผู้ได้รับความเสียหายประมาณ 2.2 ล้านครัวเรือน แบ่งออกเป็น กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา รวม 7 จังหวัดมากที่สุด 1.8 ล้านครัวเรือน คิดเป็นร้อยละ 82 ของครัวเรือนที่ได้รับความเสียหายทั่วประเทศ ในจำนวนนี้อยู่ในกรุงเทพฯมากที่สุดประมาณ 670,000 ครัวเรือน รองลงมาเป็นนนทบุรีและปทุมธานี จังหวัดละประมาณ 370,000 ครัวเรือน

เฉพาะโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ช่วงครึ่งหลังปี 2554 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลทั้งสิ้นประมาณ 850 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการทั้งหมดประมาณ 162,000 หน่วย พบว่ามีโครงการบ้านจัดสรรถูกน้ำท่วมตัวบ้านประมาณ 200 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการประมาณ 46,000 หน่วย ถูกน้ำท่วมถนนภายในโครงการแต่น้ำไม่สร้างความเสียหายในตัวบ้านอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 100 โครงการ และถูกน้ำท่วมถนนใหญ่ด้านหน้าโครงการทำให้เดินทางเข้าออกไม่ได้ประมาณ 120 โครงการ

กรุงเทพฯ มีโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหากจากการน้ำท่วมตัวบ้านในโครงการมากกว่า 30 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการที่ได้รับความเสียหายประมาณ 5,000 หน่วย ปทุมธานีเป็นจังหวัดที่มีโครงการได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมตัวบ้านมากที่สุดประมาณ 100 โครงการ เนื่องจากเป็นพื้นที่อุทกภัยเกือบทั้งจังหวัด มีหน่วยในผังโครงการรวมประมาณ 24,000 หน่วย และนนทบุรีมีโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมตัวบ้านมากกว่า 60 โครงการ โดยเป็นพื้นที่อุทกภัยเกือบทั้งจังหวัดเช่นกัน

สถานการณ์อุทกภัยส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายในพื้นที่น้ำท่วมหนัก ขาดรายได้และมีรายจ่ายอื่นเพิ่ม บั่นทอนความสามารถในการผ่อนชำระ หรือบางส่วนชะลอการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากยังไม่มั่นใจว่าน้ำจะท่วมซ้ำอีกหรือไม่ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2554 มีจำนวนเพียงประมาณ 90,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 18 จากปี 2553

โครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ช่วงครึ่งหลังปี 2554 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ต่างได้รับผลกระทบจากสถานการณ์อุทกภัยในช่วงปลายปี 2554 โดยบ้านจัดสรรใหม่ที่ขายได้มีเพียง 12,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับยอดขายในช่วงครึ่งหลังปี 2553

ภายหลังเหตุการณ์อุทกภัย ผู้ประกอบการโครงการจัดสรรได้ลงทุนเพิ่มเติมเพื่อสร้างระบบป้องกันภัยจากน้ำท่วม เช่น การถมที่ดินให้สูงขึ้น การยกระดับพื้นบ้าน การสร้างรั้วโครงการให้เป็นกำแพงกั้นน้ำ การทำระบบสูบหรือระบายน้ำ ฯลฯ นอกจากนี้ ได้พัฒนามาตรฐานระบบป้องกันน้ำท่วมสำหรับโครงการบ้านจัดสรร ทั้งมาตรฐานด้านกายภาพของโครงการ และมาตรฐานตัวบ้านในพื้นที่เสี่ยงภัยน้ำท่วม ส่วนโครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบไม่มากนักจากเหตุการณ์อุทกภัยที่ผ่านมา ลักษณะทางกายภายของโครงการอาคารชุด ทำให้สามารถป้องกันน้ำท่วมได้ดีกว่าโครงการบ้านจัดสรร

การฟื้นตัวของโครงการบ้านจัดสรรภายหลังวิกฤตอุทกภัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ใช้เวลาประมาณ 6-24 เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและความรุนแรงที่ประสบจากอุทกภัย และทำให้ผู้ประกอบการจากส่วนกลางหลายรายมีการกระจายการลงทุนออกไปยังจังหวัดภูมิภาค เช่น เชียงใหม่ ชลบุรี ภูเก็ต หาดใหญ่ ขอนแก่น ฯลฯ ผู้ประกอบการบางส่วนปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการที่เปิดขายใหม่จากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบบริเวณชานเมืองเป็นโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าหรือในเมือง อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่สิ้นปี 2556 เป็นต้นมา โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดในบริเวณพื้นที่ประสบอุทกภัยของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ก็กลับมาฟื้นตัวและคึกคักยิ่งกว่าเดิม ยิ่งเมื่อมีการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงระหว่างเตาปูน-คลองบางไผ่ ก็ยิ่งทำให้พื้นที่นนทบุรีเจริญมากขึ้น เช่นเดียวกันดารการรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่จ่อขยายไปถึงคูคตเมื่อไม่นานมานี้ก็ทำให้พื้นที่ปทุมธานีน่าสนใจมากขึ้น