การเติบโตของพหลฯ - ประดิพัทธ์ ปัจจุบันมีการเข้าถึงของโครงสร้างพื้นฐานอย่างเพียบพร้อมทั้งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ แต่ว่าหากพูดถึงย่านในแง่มุมเมือง การเติบโตย่อมต้องไม่ใช่แค่เชิงโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น แต่ยังหมายถึงการเติบโตของเศรษฐกิจทั้งขนาดใหญ่และธุรกิจรายย่อย รวมไปถึงความเป็นชุมชน (Community) ที่สะท้อนถึงความเป็นเอกลักษณ์ของย่านด้วย

        จากการเป็นย่านเก่าแก่ดั้งเดิมในวันเมื่อวาน ตามมาด้วยการพัฒนาและเสน่ห์อันน่าดึงดูดของทำเลในหลายมิติ ดังนั้นบทความนี้จะขอพูดถึงทำเลพหลฯ – ประดิพัทธ์ ในวันนี้ และอนาคตที่จะเป็นในวันข้างหน้า 

พหลฯ - ประดิพัทธ์ ย่านเติบโตโดดเด่นในมิติเมือง

        หากอารีย์เปรียบเหมือนทองหล่อของกรุงเทพฯฝั่งเหนือ ทำเลพหลฯ - ประดิพัทธ์ ย่านเพื่อนบ้านก็คงไม่ต่างอะไรกับเอกมัยที่เติบโตไปพร้อมๆ กับอารีย์เช่นเดียวกัน และด้วยความกลมกลืนทั้งลักษณะของย่านทำให้ในวันนี้ในสายตาของคนเมืองต่างมองว่า อารีย์ - พหลฯ – ประดิพัทธ์ คือย่านเดียวกันอย่างแยกไม่ได้ โดยเฉพาะการเกิดกลุ่ม Community ของผู้ประกอบการรุ่นใหม่ที่เข้ามาในพื้นที่ที่เหนียวแน่น จนทำให้ อารีย์ - พหลฯ – ประดิพัทธ์ กลายเป็น ’49 ย่านที่คูลที่สุดของโลก’ ในสายตา TimeOut

 

        แน่นอนว่าการติดโผย่านที่คูลที่สุดในสายตาสื่อระดับโลก ไม่ใช่แค่เพราะว่าย่านนี้เป็นย่านสมัยใหม่ ที่มีแต่ร้านอาหาร แกลอรีศิลปะ และคาเฟ่สวย ๆ เท่านั้น แต่ในเชิงมิติเมือง ย่านแห่งนี้ยังมีบรรยากาศของการอยู่ร่วมกันระหว่างคนรุ่นเก่าและรุ่นใหม่ การเกิดกลุ่ม Community ในรูปแบบ Social media ของคนในย่านที่เหนียวแน่น ไม่ว่าจะเป็น AriAround หรือ เพื่อนบ้านอารีย์ ที่เป็นการแบ่งปันความช่วยเหลือ ริเริ่มสร้างสรรค์โครงการใหม่ๆ และการส่งต่อข้อมูลให้ธุรกิจท้องถิ่นและคนในย่าน เพื่อให้สามารถรอดพ้นวิกฤตโควิดที่ผ่านมาไปได้ และหากสังเกตดี ๆ จะเห็นว่าชื่อกลุ่มนั้นไม่ได้ระบุถึงแค่ย่านอารีย์ แต่ยังมีคำว่า ‘Around’ และ ‘เพื่อนบ้าน’ ที่หมายถึงย่านโดยรอบอย่าง พหลฯ – ประดิพัทธ์ ด้วย

        ย่านแห่งนี้ยังเป็นย่านเนื้อหอมที่มีโครงการสนับสนุนความเป็นเมืองเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นโครงการ เดินได้-เดินดี โดยศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) และสำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) ที่เข้ามาออกแบบการเดินเท้าในย่านอารีย์ – ประดิพัทธ์ ให้สามารถเดินได้และเดินดี เพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจเมืองและคุณภาพชีวิตคนในย่าน

        และล่าสุด โครงการย่านนวัตกรรมอารีย์ จากความร่วมมือระหว่าง เอไอเอสและสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (NIA) พร้อมพันธมิตรในย่านอารีย์ - พหลฯ - สะพานควาย โครงการที่ยกระดับการพัฒนาย่านให้เป็นย่านแห่งดิจิตอลแพลตฟอร์ม ด้วยการพัฒนาระบบนิเวศน์เมืองให้รอบรับวิถีชีวิตใหม่ภายใต้วิสัยทัศน์ “อารีย์ 2025 ก้าวสู่เมืองฉลาดรู้ ที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตยุคใหม่” ซึ่งทำให้ย่านแห่งนี้กลายเป็นอีกหนึ่งย่านอนาคตที่น่าจับตามอง

ความหลากหลายของ Demand และการใช้ประโยชน์อาคาร

        การเติบโตของทำเลพหลฯ - ประดิพัทธ์ ไม่ได้มีแค่ในแง่ของความเป็นชุมชนเมืองเท่านั้น แต่ในด้านการเป็นแหล่งงานและศูนย์รวมธุรกิจก็ยังมีความโดดเด่นด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะในด้านความหลากหลายของแหล่งงานทั้งภายในและทำเลโดยรอบ ส่งผลให้พหลฯ – ประดิพัทธ์เป็นที่อยู่อาศัยของ Demand จากแหล่งงานขนาดใหญ่หลายประเภท ได้แก่ สถาบันราชการ, ออฟฟิศให้เช่า, สถาบันการแพทย์ และสำนักงานใหญ่ จำนวนรวมกว่า 120 แห่ง ได้แก่

  

● สถาบันราชการ มีแหล่งงานถึง 24 แห่ง และยังเป็นสถาบันขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น กระทรวงการคลัง, กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม, กระทรวงพลังงาน, กระทรวงอุตสาหกรรม ฯลฯ บุคลากรจำนวนกว่า 39,000 คน

● ออฟฟิศให้เช่า เกิดการเติบโตของอาคารสำนักงานใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง จำนวน 50 แห่ง พื้นที่รวมกันกว่า 730,000 ตารางเมตร และยังเป็นอาคารออฟฟิศตั้งแต่เกรด B ไปจนถึงเกรด A เช่น Ari Hills, SC Tower, Pearl Bangkok ฯลฯ จำนวนบุคลากรกว่า 50,000 คน และในปี 2565 ยังจะมีออฟฟิศให้เช่าเปิดใหม่อีก 3 แห่ง ได้แก่ S Oasis, Rice Tower และ Vanit Place Area พื้นที่รวมกันประมาณ 105,000 ตารางเมตร บุคลากรใหม่ประมาณ 7,400 คน

● สถาบันการแพทย์ ตั้งแต่ช่วงบริเวณสะพานควายไปจนถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลขนาดใหญ่และสถาบันการแพทย์ ถึง 32 แห่ง เช่น โรงพยาบาลเปาโล เมโมเรียล, โรงพยาบาลวิมุต, โรงพยาบาลวิชัยยุทธ โรงพยาบาลพญาไท 2, โรงพยาบาลราชวิถี ฯลฯ คาดประมาณบุคลากรทางแพทย์จำนวนกว่า 20,000 คน

● สำนักงานใหญ่ จำนวนที่ตั้งของสำนักงานใหญ่โดยรอบทำเลมีจำนวน 16 แห่ง และล้วนแต่เป็นสำนักงานของบริษัทชั้นนำในประเทศ เช่น ปตท, ไทยรัฐ, ธนาคารออมสิน, ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารทหารไทย, เอไอเอส, อาคเนย์ประกันภัย ฯลฯ จำนวนบุคลากรกว่า 19,000 คน

ย่านที่มีความครบครันทั้ง ‘กิน เที่ยว อยู่ ดี’

        คงไม่มีใครไม่อยากอาศัยในย่านที่ ‘น่าอยู่’ และด้วยหลายมิติที่กล่าวมา ก็พอจะสามารถบอกได้แล้วว่า ทำเลพหลฯ - ประดิพัทธ์ เป็นย่านที่ตอบโจทย์ได้อย่างครบครันทีเดียว ทั้งด้านการเป็นแหล่งงานและในด้านความเป็นชุมชน ซึ่งนอกเหนือจากเรื่องเหล่านี้ พหลฯ - ประดิพัทธ์ ยังมีศักยภาพของการเป็นย่าน ‘กิน เที่ยว อยู่ ดี’ อีกด้วย 

        ประการแรกในด้านการกิน ร้านค้าและร้านอาหารในทำเล พหลฯ – ประดิพัทธ์ มีการผสมผสานระหว่างร้านอาหารดั้งเดิมและร้านสมัยใหม่ สามารถเลือกกินได้ตั้งแต่ Street food, ร้านเก่าแก่, ภัตตาคาร, อาหารนานาชาติ ไปจนถึงอาหารฟิวชั่นได้ในทำเลนี้ ทำให้พหลฯ – ประดิพัทธ์ กลายเป็นย่านผสมผสานทางวัฒนธรรมระหว่าง Traditional และ Pop culture ด้านการกินที่โดดเด่นอีกหนึ่งย่าน

        เช่นเดียวกับการเป็นแหล่ง ‘เที่ยว’ พหลฯ - ประดิพัทธ์ กลายเป็นทำเลปักหมุดของไลฟ์สไตลการเที่ยวในเมืองของคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะสาย Cafe Hopper, Fashion Hopper, Gallery Hopper และ Hangout Hopper เพราะมีร้านค้าและสถานที่เชิงไลฟ์สไตล์จากผู้ประกอบการรุ่นใหม่เข้ามาปักหมุดในทำเลหลายแห่ง

        ความอุดมสมบูรณ์ด้านแหล่งไลฟ์สไตล์และอาหารการกิน ความสะดวกสบายด้านการเดินทาง และสังคมที่แวดล้อมไปด้วยเพื่อนบ้านคุณภาพ ด้วยหลายมิติของการเติบโตที่กล่าวมา ทำให้ พหลฯ – ประดิพัทธ์ กลายเป็นย่านที่น่าอยู่ที่สุดอีกหนึ่งย่านของกรุงเทพ ที่สะท้อนถึงความเป็นชุมชนเมืองอย่างแท้จริง

พหลฯ - ประดิพัทธ์ ทำเลที่ Supply คอนโดเริ่มหายาก

        เมื่อดูการเติบโตของคอนโดมิเนียมในโซนพหลฯ - ประดิพัทธ์ จะพบว่าปริมาณ Supply ไม่ได้หนาแน่นมากนัก แต่ละปีก็จะมี Supply ใหม่เข้ามาในทำเลเพียง 1-2 โครงการเท่านั้น หรือบางปีก็แทบจะไม่มีโครงการใหม่เข้ามาเลย ด้วยความที่ที่ดินเปล่าที่จะนำมาพัฒนาคอนโดในย่านนี้ค่อนข้างหายากแล้ว ปัจจุบันในย่านนี้มีคอนโดที่ยังเปิดขายอยู่เพียง 2 โครงการคือ  Lumpini Selected Sutthisan-Saphankwai และ RISE Phahon-Inthamara ซึ่งถูก Absorp ไปแล้วประมาณ 60% ราคาขายปัจจุบันประมาณ 120,000 บาทต่อตารางเมตร แต่หากดูภาพรวมของตลาดราคาเฉลี่ยราวๆ 150,000 บาทต่อตารางเมตร การเติบโตของราคา (Capital Gain) คอนโดในย่านพหลฯ-ประดิพัทธ์ เฉลี่ย 4-5% ราคาขายคอนโดมือสองเฉลี่ยราว 120,000 - 160,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันการจะหาคอนโดที่ราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า 100,000 บาท เป็นไปไม่ได้แล้วในทำเลนี้

        คอนโดมิเนียมโซนพหลฯ - ประดิพัทธ์ สามารถปล่อยเช่าสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 4.6-6.4% ต่อปี ค่าเช่าของโซนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 400-570 บาท/ตร.ม./เดือน ผลตอบแทนค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทห้อง โดยประเภท studio ค่าเช่าเฉลี่ย 10,000-13,000 บาทต่อเดือน, ประเภท 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 13,000-23,000 บาทต่อเดือน และ ประเภท 2 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 21,000-35,000 บาทต่อเดือน

ทำไมต้องคอนโดพหล - ประดิพัทธ์?

ทำเลที่ Supply คอนโดเริ่มหายาก

        ปัจจุบัน Supply คอนโดย่านพหล - ประดิพัทธ์เริ่มเหลือน้อยเข้าไปทุกทีเพราะที่ดินแปลงใหญ่สำหรับการพัฒนาคอนโดค่อนข้างหาได้ยากแล้ว ในขณะที่ Supply เริ่มน้อยลงแต่ Demand ที่เพิ่มมากขึ้นส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงตามศักยภาพของทำเลและความต้องการที่มีเพิ่มมากขึ้น แน่นอนว่าราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นในอนาคตทำให้ราคาคอนโดในอนาคตเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ราคาคอนโดที่จับต้องได้

        ถ้าอารีย์เปรียบเหมือนทองหล่อ ย่านนี้ก็คงไม่ต่างจากใจกลางสุขุมวิทที่มีการแบ่งเป็นฝั่งเลขคู่และเลขคี่ที่มีสภาพแวดล้อมและราคาต่างกัน ซึ่งสภาพแวดล้อมของพหล - ประดิพัทธ์แทบจะไม่แตกต่างจากอารีย์ ความครบครันและแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ของอารีย์ - พหลฯ - ประดิพัทธ์ก็เปรียบเหมือนทองหล่อ - เอกมัย (สุขุมวิทฝั่งเลขคี่) เมื่อลองเปรียบเทียบราคาขายคอนโดฝั่งพหลฯ - ประดิพัทธ์ (สุขุมวิทเลขคี่) ราคาประมาณ 150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพหล-สุทธิสาร(สุขุมวิทเลขคู่) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งก็ต้องบอกว่าภาพรวมตลาดคอนโดของย่านพหลฯ - ประดิพัทธ์ในวันนี้เป็นราคาที่จับต้องได้บนทำเลระดับพรีเมียม เป็นราคาที่ต้องบอกว่าหาไม่ได้แล้วในละแวกนี้และความพิเศษของคอนโดทำเลนี้คืออยู่ในสังคมของความพรีเมียมเพราะเป็นย่านที่มีแต่แบรนด์ระดับ High-end อย่าง The Line และ The Reserve

ราคาคุ้มค่าเหมาะสำหรับคนที่มองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

      สำหรับคนที่ทำงานอยู่ในย่านนี้และกำลังมองหาที่อยู่อาศัย คอนโดย่านพหล - ประดิพัทธ์ถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดี ด้วยราคาที่คุ้มค่า จับต้องได้และเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่า Apartment ในย่านพหล - ประดิพัทธ์ ที่มีราคาค่าเช่าตั้งแต่ 5,000 ไปจนถึง 15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งอัตราค่าเช่าประมาณนี้สามารถผ่อนคอนโดในย่านนี้ได้เลย ก็คงจะดีกว่าหากเรามีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองทั้งคุ้มค่าในระยะยาวและเก็บไว้เป็นทรัพย์สินของตนเองได้