สัมมา คีตสิน
กรรมการและกรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

     ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยสถาบันการเงินที่ปล่อยให้กับบุคคลธรรมดา หรือ “อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน” (Loan-to-Value Ratio หรือ LTV) มีผลตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ไปจนถึงสิ้นปี 2565 เป็นระยะเวลาประมาณ 14 เดือนเศษ โดยกำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 100% กล่าวคือสถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดเต็มตามมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกัน 

การประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวถือเป็นปัจจัยบวกต่อผู้ซื้อที่ยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ทั้งธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐ ให้สามารถได้รับสินเชื่อในวงเงินที่สูงกว่าเดิม ในสภาวะที่อาจยังขาดกำลังความสามารถในการหาเงินสดจำนวนมากมาวางเป็นเงินดาวน์เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง

ก่อนหน้านั้น ธปท. ได้เริ่มกำหนดเกณฑ์ LTV Ratio ให้สถาบันการเงินปฏิบัติมาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ต่อมาเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2563 ซึ่งประจวบเหมาะกับช่วงเริ่มต้นของสถานการณ์ COVID-19 ในประเทศไทย ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวแล้วครั้งหนึ่ง โดยมีนัยสำคัญคือมีการผ่อนคลายร่นระยะเวลาของประวัติการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกจาก 3 ปี เหลือเพียง 2 ปี สำหรับการพิจารณาสินเชื่อวงเงินต่ำกว่า 10 ล้านบาท ใน 2 กรณี คือ กรณีแรกหากผ่อนสัญญาที่หนึ่งไม่ถึง 2 ปี กำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 80% โดยสถาบันการเงินให้สินเชื่อได้ไม่เกิน 80% (หรืออีกนัยหนึ่งผู้ขอสินเชื่อต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 20%) ของมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันการให้สินเชื่อนั้น และในกรณีที่สองหากผ่อนสัญญาที่หนึ่งแล้วครบ 2 ปีขึ้นไป กำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 90% โดยสถาบันการเงินให้สินเชื่อได้ไม่เกิน 90% (หรืออีกนัยหนึ่งผู้ขอสินเชื่อต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10%) ของมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันการให้สินเชื่อนั้น 

นอกจากนี้ ในประกาศคราวเดียวกัน ธปท. ยังผ่อนคลาย LTV Ratio สำหรับการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยหากเป็นการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาแรก กำหนดใหม่ให้ LTV Ratio เท่ากับ 90% โดยสถาบันการเงินให้สินเชื่อได้ไม่เกิน 90% (หรืออีกนัยหนึ่งผู้ขอสินเชื่อต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10%) ของมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันการให้สินเชื่อนั้น และสำหรับการให้สินเชื่อในสัญญาที่สองและสัญญาที่สามขึ้นไปยังคง LTV Ratio ไว้ที่ 80% และ 70% ตามลำดับเหมือนเดิม

เหตุผลในการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV Ratio ครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2564 นี้ ซึ่งคลายเกณฑ์เข้มงวดดังกล่าวข้างต้นทั้งหมด น่าจะเป็นผลมาจากการที่ ธปท. พิจารณาเห็นว่าการเก็งกำไรในตลาดที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซาอันเนื่องมากจากสถานการณ์ COVID-19 อีกทั้งมีความจำเป็นต้องพึ่งพิงภาคที่อยู่อาศัยในการขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวของระบบเศรษฐกิจ โดยภาคที่อยู่อาศัยเป็นองค์ประกอบสำคัญรายการหนึ่งของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ Gross Domestic Product (GDP) อีกทั้งก่อให้เกิดห่วงโซ่การผลิตอื่นๆตามมา เช่น วัสดุก่อสร้างทุกประเภท เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องตกแต่งที่อยู่อาศัย การซื้อรถยนต์ รถจักรยานยนต์ การใช้จ่ายเพื่อการโฆษณา ฯลฯ

     ผู้บริหารของ ธปท. คาดหมายว่าการผ่อนคลาย LTV Ratio ดังกล่าวจะช่วยให้มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น หมายความว่าจะก่อให้เกิดสินเชื่อใหม่จากการผ่อนคลายมาตรการนี้เพิ่มขึ้นถึงประมาณ 8% จากยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวมประมาณ 612,000 ล้านบาทในปี 2563 (ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวมประมาณ 640,000 ล้านบาทในปี 2562 ก่อนเกิดสถานการณ์ COVID-19 และประมาณ 700,000 ล้านบาทในปี 2561 ซึ่งเป็นระดับสูงสุด ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV ฉบับเริ่มแรก) จึงอาจคาดหมายได้ว่าหากไม่มีปัจจัยความเสี่ยงอื่นๆ มากระทบระบบเศรษฐกิจและระบบสถาบันการเงินมากกว่าในปัจจุบัน สถาบันการเงินจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เป็นมูลค่าที่มากขึ้น ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกรอบระยะเวลาที่ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ให้ คือในช่วงระหว่างนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2565

ขณะเดียวกัน มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากล้านละ 20,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันจากล้านละ 10,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาทเช่นกัน ยังมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นปี 2564 (ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้สูงที่มาตรการลดหย่อนนี้อาจได้รับการขยายระยะเวลาออกไปอีกระยะหนึ่งเพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ)

จึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทุกประเภทในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามอัตภาพของตนเอง ตามกำลังความสามารถในการผ่อนชำระหากมีความจำเป็นต้องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน ทั้งนี้ โดยเฉลี่ย 90% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยซื้อโดยการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน