ความเข้าใจเรื่องการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สัมมา คีตสิน
กรรมการและกรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ออกเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2562 โดยมีเหตุผลว่าเนื่องจากการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ในอดีตนั้น มีสภาพปัญหาที่สั่งสมมานาน เช่น ฐานภาษีซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ จัดเก็บในอัตราภาษีสูง และใช้ดุลยพินิจส่วนบุคคลค่อนข้างสูงในการประเมินการจัดเก็บ มีการยกเว้นลดหย่อนจำนวนมาก รวมถึงไม่มีการปรับปรุงมาเป็นเวลานาน จึงนำไปสู่การปฏิรูปโครงสร้างระบบภาษีให้มีความทันสมัย แก้ไขปัญหาโครงสร้างภาษีเดิม และเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษีให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สร้างความเข้มแข็งและโปร่งใสในการบริหารงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และช่วยให้ท้องถิ่นมีงบประมาณเพียงพอในการพัฒนาพื้นที่ให้เกิดความเจริญในระยะยาว

สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีนั้น มีกำหนดไว้ในมาตรา 37 สรุปใจความความสำคัญได้ว่า

• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม อัตราเพดานไม่เกินร้อยละ 0.15
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย อัตราเพดานไม่เกินร้อยละ 0.3
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่น อัตราเพดานไม่เกินร้อยละ 1.2
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราเพดานไม่เกินร้อยละ 1.2

อย่างไรก็ตาม ในบทเฉพาะกาล มาตรา 94 ได้กำหนดอัตราภาษีใน 2 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (คือการจัดเก็บในปี 2563 และ 2564) ให้ต่ำกว่าอัตราภาษีที่กำหนดไว้ตามปกติในมาตรา 37 โดยแยกระดับมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ 0.15)

• มูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.01
• มูลค่าเกิน 75 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.03
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 500 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.05
• มูลค่าเกิน 500 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.07
• มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.1

ในมาตรา 96 ยังมีกำหนดเพิ่มเติมว่าใน 3 ปีแรกให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม และยังมีประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2562 กำหนดว่าบุคคลธรรมดาได้รับการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในแต่ละองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับที่ดินซึ่งใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ 0.3)

• มูลค่าไม่เกิน 25 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.03
• มูลค่าเกิน 25 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.05
• มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.1

มีประกาศกระทรวงการคลัง วันที่ 21 มิถุนายน 2562 กำหนดว่า กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (คือบ้านหลังหลัก) ได้รับการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท  สิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ0.3)

• มูลค่าไม่เกิน 40 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.02
• มูลค่าเกิน 40 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 65 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.03
• มูลค่าเกิน 65 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 90 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.05
• มูลค่าเกิน 90 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.1

ประกาศกระทรวงการคลัง วันที่ 21 มิถุนายน 2562 ยังกำหนดว่า กรณีสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (คือบ้านหลังหลัก) ได้รับการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่น คือ ที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่บ้านหลังหลัก  (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ 0.3)

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.02
• มูลค่าเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.03
• มูลค่าเกิน 75 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.05
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.1

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่น (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ 1.2)

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.3
• มูลค่าเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.4
• มูลค่าเกิน 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.5
• มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.6
• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.7

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ (อัตราภาษีตาม ม. 37 เพดานไม่เกินร้อยละ 1.2)

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.3
• มูลค่าเกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.4
• มูลค่าเกิน 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.5
• มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.6
• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราร้อยละ 0.7 
  (เพิ่มอัตราร้อยละ 0.3 ทุก 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกินเพดานร้อยละ 3)

ขณะเดียวกัน มาตรา 55 ของพระราชบัญญัตินี้ก็กำหนดว่า การลดภาษีสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ ให้กระทำได้โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

ที่ผ่านมาจึงยังไม่ได้มีการดำเนินการจัดเก็บภาษีตามอัตราเต็มหรืออัตราที่จะต้องเสีย กล่าวคือมาตรา 94 ได้กำหนดอัตราการจัดเก็บที่อะลุ่มอล่วยในปี 2563 และ 2564 และมาตรา 55 ยังกำหนดให้สามารถลดอัตราการจัดเก็บลงมาได้ไม่เกินร้อยละ 90 หรือเหลือเพียงไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียอีกด้วย จึงเท่ากับว่ามีการลดอัตราลงมาถึง 2 ระดับชั้น

โดยมีการออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ. 2563 เมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2563 มีหลักการและเหตุผลจากการระบาดอย่างรุนแรงของไวรัสCOVID-19 ซึ่งทำให้ระบบเศรษฐกิจทั่วโลกและของประเทศไทยหดตัวลงอย่างรุนแรงและรวดเร็ว กระทบต่อประชาชน ทุกสาขาอาชีพในวงกว้าง ดังนั้น เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ เพื่อบรรเทาผลกระทบต่อประชาชนโดยรวม จึงมีการลดอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปี 2563 ลงมาเหลือเพียงร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

ต่อมา ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2564 เมื่อวันที่ 30 มกราคม 2564 เพื่อลดอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปี 2564 ลงมาเหลือเพียงเพียงร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย หรืออีกนัยหนึ่งคือเป็นการขยายเวลาต่อจากปี 2563 นั่นเอง

เมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรา 94 ไปอีก 2 ปีคือในปี 2565 และปี 2566 และล่าสุด เมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2564 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาประกาศเผยแพร่ พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 ระบุอัตราภาษีสำหรับปีภาษี พ.ศ. 2565 เป็นต้นไป ซึ่งพบว่าอัตราการจัดเก็บยังเป็นไปตามอัตราเดิมเช่นเดียวกับที่เคยกำหนดไว้ในมาตรา 94 แต่เนื่องจากมาตรา 94 กำหนดอัตราไว้ใช้เพียงปี 2563 และปี 2564 ดังกล่าว จึงมีการตราพระราชกฤษฎีกาใหม่อีก

โดยเหตุที่มตินี้อ้างถึงมาตรา 94 แต่ไม่ได้อ้างถึงมาตรา 55 จึงหมายความว่า มติดังกล่าวมีผลเป็นเพียงการลดอัตราการจัดเก็บในระดับชั้นเดียว คือลดจากอัตราเพดานตามมาตรา 37 ลงมา แต่ยังไม่ได้ลดลงอีกร้อยละ 90 ตามมาตรา 55 ดังนั้น หากจะให้อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงอัตราเดิมเช่นเดียวกับในปี 2563 และปี 2564 จะต้องมีการตราพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท ฉบับใหม่ในปี 2565 และในปี 2566 ด้วย ซึ่งเป็นสิ่งที่รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินการต่อไป เนื่องจากปัจจัยปัญหาด้านสาธารณสุขและปัญหาเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในปี 2563 และปี 2564 ยังคงมีผลกระทบต่อไปในปี 2565-2566

อนึ่ง ยังมีพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกวันที่ 18 มกราคม 2563 ซึ่งกำหนดให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่สถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ได้รับมาเป็นเวลาไม่เกินห้าปี

สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยหรือการอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน เป็นเวลาไม่เกินสามปีนับแต่วันที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร และสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นอาคารชุดเป็นเวลาไม่เกินสามปีนับแต่วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งในส่วนนี้ น่าจะมีการทบทวนผ่อนปรนระยะเวลาออกไปอีกด้วยเนื่องจากผลกระทบจากปัญหาการสาธารณสุขและปัญหาเศรษฐกิจเช่นเดียวกัน

หมายเหตุ*

บทความฉบับนี้เขียนขึ้นและเผยแพร่ใน TerraBKK เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2564 เป็นการวิเคราะห์มติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 เรื่องเห็นชอบให้คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก 2 ปี โดยชี้ให้เห็นว่ามติดังกล่าวไม่ใช่เป็นการคงอัตราภาษีเดิมที่ใช้ในปี 2563 และปี 2564 ตามที่นักวิชาการ ผู้ประกอบการ และสื่อมวลชนบางส่วนตีความ แต่เป็นอัตราภาษีที่ยังไม่ได้ลดลงอีกชั้นหนึ่งตามมาตรา 55 ที่บัญญัติว่า “การลดภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ ให้กระทำได้โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่ต้องไม่เกินร้อยละเก้าสิบของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย” 

ต่อมาเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2565 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้เปิดเผยว่ากระทรวงการคลังจะไม่ขยายระยะเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงร้อยละเก้าสิบออกไปอีก เพราะรายได้ของท้องถิ่นจะหายไปจำนวนมาก

ผู้เขียนบทความมีความเห็นเพิ่มเติมในกรณีนี้ว่าการลดภาษีลงร้อยละเก้าสิบในปี 2563 และปี 2564 ตามมาตรา 55 นั้นเป็นผลเนื่องมาจากปัญหาการแพร่ระบาดของโรคโควิดและกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยภาพรวม โดยที่เหตุแห่งการลดภาษียังดำรงอยู่ กล่าวคือปัญหาการแพร่ระบาดของโควิดยังไม่ได้ดีขึ้นแต่ยังกลับรุนแรงกว่าเดิมในทั่วโลก และภาพรวมทางเศรษฐกิจยังไม่เปลี่ยนแปลง ดังนั้น ดังนั้นจึงควรดำรงผลไว้ตามเดิม กล่าวคือควรกำหนดให้ลดอัตราภาษีไว้เช่นเดียวกับปี 2563 และปี 2564 ไปก่อน โดยอาจลดลงในอัตราที่ต่ำกว่าร้อยละเก้าสิบ เช่น ร้อยละแปดสิบ หรือร้อยละเจ็ดสิบห้า