บทความโดย สัมมา คีตสิน
กรรมการและกรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี 2564 มีข่าวเกี่ยวกับมาตรการต่างๆ ของภาครัฐที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายข่าว โดยประเด็นเด่น 5 มาตรการที่สรุปได้เรียงตามลำดับเวลา ดังนี้

1) คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ14 กันยายน 2564 ผ่านวาระมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย

ทั้งนี้ มีการกำหนดชาวต่างชาติดังกล่าวเป็น 4 กลุ่ม คือ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ โดยภารกิจส่วนหนึ่งภายใต้มาตรการดังกล่าวมีการมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยศึกษากฎหมายเกี่ยวกับกระบวนการแก้กฎหมายที่เกี่ยวกับการถือครองที่ดินด้วย เป็นที่มาของการตีความต่างๆ รวมถึงความเข้าใจว่าจะจูงใจคนต่างชาติ 1 ล้านคนมาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศ ทั้งที่ในความเป็นจริงกลุ่มที่มีความเป็นไปได้ในการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยน่าจะอยู่ใน 2 กลุ่มแรก ซึ่งน่าจะอยู่ในหลักหมื่นหน่วยเป็นอย่างมาก

2) ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศผ่อนคลายเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยสถาบันการเงินที่ปล่อยให้กับบุคคลธรรมดา หรือ “อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน” (Loan-to-Value Ratio หรือ LTV) มีผลตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ไปจนถึงสิ้นปี 2565 เป็นระยะเวลาประมาณ 14 เดือนเศษ โดยกำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 100% กล่าวคือสถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงสุดเต็มตามมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกัน

ทั้งนี้ ก่อนหน้านั้น ธปท. ได้เริ่มกำหนดเกณฑ์ LTV Ratio ให้สถาบันการเงินปฏิบัติมาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ต่อมาเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2563 ได้ผ่อนคลายเกณฑ์โดยร่นระยะเวลาของประวัติการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกจาก 3 ปี เหลือ 2 ปี สำหรับการพิจารณาสินเชื่อวงเงินต่ำกว่า 10 ล้านบาท ใน 2 กรณี คือ กรณีแรกหากผ่อนสัญญาที่หนึ่งไม่ถึง 2 ปี กำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 80% ของมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันการให้สินเชื่อนั้น และในกรณีที่สองหากผ่อนสัญญาที่หนึ่งแล้วครบ 2 ปีขึ้นไป กำหนดให้ LTV Ratio เท่ากับ 90% นอกจากนี้ ในประกาศคราวเดียวกัน ยังผ่อนคลาย LTV Ratio สำหรับการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยหากเป็นการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาแรก กำหนดใหม่ให้ LTV Ratio เท่ากับ 90% และสำหรับการให้สินเชื่อในสัญญาที่สองและสัญญาที่สามขึ้นไปยังคง LTV Ratio ไว้ที่ 80% และ 70% ตามลำดับเหมือนเดิม

3) คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ได้ออกประกาศเมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2564 ให้เริ่มใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 โดยให้มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2566 พร้อมกันทั่วประเทศ โดยในระหว่างนี้ที่ยังไม่เริ่มใช้บัญชีดังกล่าว ให้ใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ รอบบัญชี พ.ศ. 2559-2562 เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไปพลางก่อน

สำหรับราคาที่ประเมินดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน เป็นของรอบประเมินเดิม 2559-2562 ที่ผ่านมากรมธนารักษ์เคยประกาศเลื่อนการใช้ราคาที่ดินประเมินใหม่ไปก่อนหน้านี้แล้ว โดยเลื่อนจากเดิมต้นปี 2563 มาเป็นต้นปี 2564 เป็นต้นปี 2565 และในครั้งนี้เลื่อนอีกไปจนถึงต้นปี 2566 (หรือสิ้นปี 2565) จากสภาพเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว

4) คณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 เห็นชอบให้คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรา 94 ไปอีก 2 ปี คือ ในปี 2565 และปี 2566 และล่าสุด เมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2564 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาประกาศเผยแพร่ พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 ระบุอัตราภาษีสำหรับปีภาษี พ.ศ. 2565 เป็นต้นไป

จากการพิจารณาเนื้อหาอย่างถี่ถ้วน พบว่าอัตราการจัดเก็บยังเป็นไปตามอัตราเดิมเช่นเดียวกับที่เคยกำหนดไว้ในมาตรา 94 แต่เนื่องจากมาตรา 94 กำหนดอัตราไว้ใช้เพียงปี 2563 และปี 2564 ดังกล่าว จึงมีการตราพระราชกฤษฎีกาใหม่อีก แต่โดยเหตุที่มตินี้อ้างถึงมาตรา 94 แต่ไม่ได้อ้างถึงมาตรา 55 จึงหมายความว่า มติดังกล่าวมีผลเป็นเพียงการลดอัตราการจัดเก็บในระดับชั้นเดียว คือลดจากอัตราเพดานตามมาตรา 37 ลงมา แต่ยังไม่ได้ลดลงอีกร้อยละ 90 ตามมาตรา 55

ดังนั้น หากจะให้อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงอัตราเดิมเช่นเดียวกับในปี 2563 และปี 2564 จะต้องมีการตราพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท ฉบับใหม่ในปี 2565 และในปี 2566 ด้วย

5) คณะรัฐมนตรีมีมติ เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2564 เห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยนัยก็คือการต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมครบกำหนดในสิ้นปี 2564 ไปอีก 1 ปีจนถึงสิ้นปี 2565 โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากล้านละ 20,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาท และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันจากล้านละ 10,000 บาทเหลือล้านละ 100 บาทเช่นกัน สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท

มาตรการต่างๆ จากภาครัฐและหน่วยงานกำกับดูแล (ธปท.) เหล่านี้จึงมีทั้งการพิจารณาหาแนวทางเพื่อกำหนดมาตรการใหม่ การผ่อนคลายเกณฑ์จากมาตรการเดิม และการต่ออายุมาตรการเดิมซึ่งเดิมกำหนดสิ้นสุดในปี 2564 ออกไปจนถึงสิ้นปี 2565 หรือถึงสิ้นปี 2566 ดังนั้น ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ก่อนที่จะมองในเชิงบวกหรือในเชิงลบจนเกินไป