แนวโน้มและปัจจัยกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์

การระบาดของ COVID ในหลายประเทศและในประเทศไทยยังคงรุนแรง โดย ณ วันที่ 12 มีนาคม 2565 ทั่วโลกมีการติดเชื้อสะสมแล้วประมาณ 452 ล้านราย เสียชีวิตสะสมประมาณ 6 ล้านราย มีการฉีดวัคซีนสะสมประมาณ 10,704 ล้านโดส ส่วนในประเทศไทย มีการติดเชื้อสะสมประมาณ 3.1 ล้านราย เสียชีวิตสะสมประมาณ 23,500 ราย มีการฉีดวัคซีนสะสมประมาณ 123.7 ล้านโดส

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสายพันธุ์โอไมครอนมีความเสี่ยงต่อการเสียชีวิตในสัดส่วนที่น้อยลงกว่าสายพันธุ์เดิม ประกอบกับความจำเป็นที่ต้องมีการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ทำให้รัฐบาลไทยผ่อนปรนให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเปิดให้บริการได้มากขึ้น จึงเกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นหลังจากที่เคยหยุดชะงักลง เริ่มเปิดประเทศให้มีการเดินทางได้มากขึ้น จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคาดหวังที่สูงขึ้นในช่วงปลายปี 2564

ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศไทย (Gross Domestic Product) ตลอดทั้งปี 2564 เติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 จากปี 2563 โดยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 เติบโตร้อยละ 1.9 จากไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ทั้งนี้เป็นผลจากอานิสงค์ด้านการขนส่งสินค้า การเกษตร และการส่งออกที่ปรับตัวดีขึ้น ในภาพรวมทางด้านเศรษฐกิจจึงถือว่าได้พลิกฟื้นกลับมาเล็กน้อยหลังจากการหดตัวมากถึงร้อยละ 6.1 ในปีก่อนหน้า

การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสำคัญซึ่งล่าช้าจากปัญหาการแพร่ระบาด ทำให้เสียโอกาสต่อการปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเส้นทางดังกล่าว ในปี 2564 มีเพียงรถไฟชานเมืองสายสีแดงจากตลิ่งชันผ่านบางซื่อไปถึงสถานีรังสิตที่ได้เปิดให้บริการแล้ว แต่จำนวนผู้โดยสารยังอยู่ในระดับต่ำ

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลทั้งหมดซึ่งต่ำอยู่แล้วในปี 2563 ลดต่ำลงต่อเนื่องอีกในปี 2564 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีเพียงประมาณ 21,500 หน่วย ทั้งนี้ ในแต่ละปีก่อนเกิดการระบาดของ COVID มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 60,000 หน่วย

แม้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2564 จะมีมูลค่าประมาณ 612,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2563 เทียบกับมูลค่าประมาณ 640,000 ล้านบาทในปี 2562 และเทียบกับสถิติสูงสุดประมาณ 702,000 ล้านบาทในปี 2561 แต่วิเคราะห์ให้ลึกลงไปจะพบว่าสาเหตุที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ไม่ลดลง เนื่องจากยังมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น และมีการรีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินหนึ่งไปยังสถาบันการเงินอื่นจึงมีการนับยอดใหม่ โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากภาคธนาคารของรัฐยังเป็นจักรกลหลักตามพันธกิจในการสนองนโยบายภาครัฐ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้างในปี 2564 มีมูลค่าประมาณ 4,501,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 จากปี 2563 ซึ่งมียอดคงค้างประมาณ 4,255,000 ล้านบาท แต่น่าจะเกิดจากการพักชำระหนี้ หรือปรับโครงสร้างหนี้ ชำระหนี้ค้างในอัตราที่ลดลง ทำให้หนี้เดิมไม่ลดและมียอดหนี้ใหม่จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่บางส่วนเข้ามาเติม

นอกจากตลาดที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ได้รับผลกระทบทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก (จากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคม การจำกัดเวลาและปริมาณการให้บริการ) โรงแรม (จากการระบาดของโรคและความยากลำบากในการเดินทาง) และพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน (จากการที่ธุรกิจปิดตัวลงหรือลดขนาดพื้นที่เช่า)

ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ไว้เมื่อเดือนธันวาคม 2564 ว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตได้ประมาณร้อยละ 3.4 ในปี 2565 ขณะที่สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้คาดการณ์ ณ ต้นปี 2565 ว่าจะเติบโตได้ประมาณร้อยละ 3.5-4.5 ส่วนสำนักงานเศรษฐกิจการคลังประมาณการณ์ไว้ที่ร้อยละ 4.0

หากปัจจัยแวดล้อมเป็นไปตามตัวแปรที่ปรากฏในขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มจะฟื้นตัวได้มากขึ้นในปี 2565 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงเผชิญกับสภาวะการเติบโตแบบชะลอตัวเช่นเดียวกับในปีที่แล้ว โดยมีปัจจัยเสี่ยงทั้งปัจจัยเดิมและปัจจัยใหม่ที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

ปัจจัยเสี่ยงใหม่คือสถานการณ์สงครามในประเทศยูเครน ซึ่งหากยืดเยื้อไปนานจะก่อให้เกิดความขัดแย้งรุนแรงยิ่งขึ้นระหว่างประเทศตะวันตกและประเทศหลังม่านเหล็ก ลามไปสู่ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และโดยที่ราคาน้ำมันเป็นต้นทุนสำคัญในการขนส่งและการผลิต ประกอบกับการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานจากภาวะสงคราม จะทำให้สินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวสูงขึ้นทั้งในประเทศและต่างประเทศ เกิดภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกเป็นขาขึ้น เป็นความเสี่ยงให้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของโลกและของประเทศไทยอาจไม่เป็นไปตามความคาดหวัง และทำให้กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค

หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง โดย ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับร้อยละ 89.3 ต่อ GDP และครัวเรือนมีระดับการออมลดลง สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) โดยเฉลี่ยของครัวเรือนไทยอยู่ในระดับใกล้เคียงร้อยละ 30 มาตั้งแต่ปี 2562 และเพิ่มขื้นเกินระดับร้อยละ 30 ภายหลังเกิดการระบาดของ COVID เนื่องจากครัวเรือนมีการกู้ยืมเพื่อชดเชยรายได้ที่ขาดหายไป

ภาวะหนี้ครัวเรือนทำให้ศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งนี้ หนี้ครัวเรือนที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนเพียงประมาณหนึ่งในสามของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด เทียบกับในหลายประเทศซึ่งหนี้ครัวเรือนที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 40 ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด  หมายความว่าการก่อหนี้ของภาคครัวเรือนในประเทศไทยเป็นไปเพื่อการอุปโภคบริโภคอย่างอื่น เช่น สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อรถ และสินเชื่อส่วนบุคคลประเภทต่างๆ ในสัดส่วนที่สูงจนไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะมีภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ Debt Service Ratio สูงเกินไป

ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องประคับประคองตัวให้ก้าวข้ามปี 2565 ไปอีกปีหนึ่ง โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ชัดเจนขึ้นในปี 2566 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผู้ประกอบการโดยภาพรวมชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มียอดการเปิดตัวใน 2 ปีที่ผ่านมารวมกันเพียงประมาณ 51,000 หน่วย ทำให้ที่อยู่อาศัยใหม่คงเหลือเริ่มลดลง จึงอาจเป็นโอกาสสำหรับการเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ทดแทนในปี 2565 โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีนี้ประมาณ 30,000-35,000 หน่วย และมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 40,000 หน่วย