สัมมา คีตสิน
กรรมการและกรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

เมื่อกล่าวถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑล คนส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับการพัฒนาเส้นทางขนส่งคมนาคมในระบบรางเป็นหลักโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทั้งHeavy Rail ทั้ง Light Rail หรือแม้แต่ระบบรถไฟชานเมือง เนื่องจากสามารถขนส่งผู้โดยสารได้คราวละเป็นจำนวนมาก และผู้โดยสารเหล่านั้นคือผู้อยู่อาศัยในแนวเส้นทางดังกล่าว

สำหรับเส้นทางคมนาคมในระบบรางที่ถือเป็นเส้นทางใหม่ กำลังก่อสร้างจนมีความคืบหน้าไปมาก และมีกำหนดเปิดใช้ในปี 2565 หรือในปี 2566 เป็นระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดเบา 2 สาย ได้แก่

รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (Light Rail) สายสีเหลือง จากลาดพร้าวถึงสำโรง กำหนดเปิดให้บริการบางส่วน (คาดว่าเริ่มจากสถานีสำโรง ถึงสถานีวัดศรีเอี่ยม) เดือนมิถุนายน 2565 และเปิดให้บริการเต็มรูปแบบภายในปี 2566 อัตราค่าโดยสารเริ่มต้น 14 บาท และไม่เกิน 42 บาท

รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (Light Rail) สายสีชมพู จากแครายถึงมีนบุรี กำหนดเปิดให้บริการ (คาดว่าเริ่มจากสถานีปลายทางมีนบุรี ถึงสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ หรือถึงศูนย์ราชการ) เดือนกันยายน 2565 และเปิดให้บริการเต็มรูปแบบภายในปี 2566 อัตราค่าโดยสารเริ่มต้น 14 บาท และไม่เกิน 42 บาท

ในปีถัดจากนั้น คือปี 2567 หรือ 2568 ก็จะมีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (Heavy Rail) สายสีส้มตะวันออก จากสถานีศูนย์วัฒนธรรมถึงมีนบุรี (สุวินทวงศ์) อัตราค่าโดยสารเริ่มต้น 15 บาท และไม่เกิน 45 บาท

ทั้ง 2-3 โครงการดังกล่าว ที่ผ่านมามีความล่าช้าโดยมีการเลื่อนกำหนดการเปิดใช้มาเป็นระยะๆ เนื่องจากสารพันปัญหาที่เป็นอุปสรรค ทั้งจากการพิจารณาสัมปทาน การเวนคืนที่ดินในเมืองหรือบริเวณที่มีความเจริญค่อนข้างมากแล้ว ปัญหาการจราจรในเมืองหรือบริเวณที่เจริญแล้วในระหว่างการก่อสร้าง การขาดแคลนแรงงาน การควบคุมป้องกันโรคระบาดโควิด ฯลฯ

นอกจากระบบรางแล้ว เส้นทางคมนาคมในระบบที่ไม่ได้อิงกับระบบรางก็มีความสำคัญไม่น้อยต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยในการพัฒนาเส้นทางคมนาคมระบบถนน มีหน่วยงานสำคัญที่รับผิดชอบดำเนินการ ได้แก่ การทางพิเศษแห่งประเทศไทยที่ดูแลระบบทางด่วนหรือทางพิเศษ กรมทางหลวงที่ดูแลเส้นทางที่เป็นทางหลวงพิเศษ (หรือมอเตอร์เวย์) ทางหลวงแผ่นดิน (เชื่อมระหว่างภาค จังหวัด และอำเภอ) และทางหลวงสัมปทาน กรมทางหลวงชนบทที่ดูแลเส้นทางที่เป็นทางหลวงชนบท ทางหลวงท้องถิ่น และทางหลวงสัมปทาน ในขณะที่บรรดา ถนนสายหลัก ถนนสายรอง  ตรอกซอกซอย และถนนเชื่อมหรือซอยเชื่อมถนนตรอกซอกซอยต่างๆนั้น อยู่ในความดูแลของสำนักกากรุงเทพมหานคร

ในปัจจุบันมีโครงการมอเตอร์เวย์ที่กำลังก่อสร้างและกำหนดเปิดให้บริการในช่วงอีก 1-2 ปีข้างหน้า ได้แก่

มอเตอร์เวย์หมายเลข 6 บางปะอิน-โคราช คืบหน้ามากกว่าร้อยละ 90 มีจุดเริ่มต้นโครงการและด่านที่ใกล้กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่สุด คือ ด่านบางปะอิน กำหนดเปิดให้บริการในปี 2566-67

มอเตอร์เวย์หมายเลข 81 บางใหญ่-กาญจนบุรี คืบหน้ามากกว่าร้อยละ 70 มีจุดเริ่มต้นโครงการและด่านที่ใกล้กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่สุดคือด่านบางใหญ่ กำหนดเปิดให้บริการในปี 2566-67

นอกจากนี้ ยังมีโครงข่ายถนนที่มีความคืบหน้าเปิดใช้แล้วบางส่วน เช่น การก่อสร้างขยายถนนราชพฤกษ์ตอนบน การก่อสร้างถนนเชื่อมพรานนก-พุทธมณฑล จากจรัญสนิทวงศ์ไปถึงถนนพุทธมณฑลสาย 2 แล้ว และจะเชื่อมต่อไปถึงถนนพุทธมณฑลสาย 3 และสาย 4 ต่อไป การก่อสร้างถนนเลียบคลองบางเขนด้านหลังมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เชื่อมถนนวิภาวดีรังสิตกับถนนพหลโยธิน และถนนใต้สนามบินดอนเมืองเชื่อมถนนวิภาวดีรังสิตกับพหลโยธิน 50 เพื่อข้ามไปถนนเทพรักษ์ (ถนนรัตนโกสินทร์สมโภช) การก่อสร้างถนนเชื่อมระหว่างถนนกรุงเทพกรีฑากับถนนเฉลิมพระเกียรติ ร. 9 เป็นต้น

ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงการก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 3 ซึ่งเป็นข่าวมา 2-3 ปีแล้ว และมีแนวโน้มว่าจะเริ่มก่อสร้างวงแหวนรอบ 3 ฝั่งตะวันออกก่อน โดยเริ่มต้นจากบริเวณถนนรังสิต-นครนายก ช่วงระหว่างคลอง 10 และคลอง 11 ลากลงมาข้ามถนนลำลูกกา ถนนกาญจนาภิเษก ไปถึงถนนบางนา-ตราด

โครงข่ายระบบถนนเหล่านี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่เขตต่อเมืองและเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ และในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล จึงเอื้ออำนวยต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ ทั้งบ้านจัดสรร คอมมิวนิตี้มอลล์ และศูนย์การค้า รวมถึงโครงการแนวสูงที่มีความสูงไม่มากนัก ทั้งอาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงาน

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องใส่ใจกับแนวทางการพัฒนาเส้นทางคมนาคมในระบบถนนควบคู่ไปกับแนวทางการพัฒนาเส้นทางคมนาคมในระบบราง เพื่อตามทิศทางการพัฒนาเมืองให้ทัน เพราะเส้นทางคมนาคมไปถึงไหน ย่อมหมายถึงฐานลูกค้าสามารถกระจายออกไปสู่ที่นั่นได้โดยสะดวกในอนาคตอันใกล้