การชำระค่าส่วนกลางอาคารชุด สำหรับผู้พัฒนาโครงการ

              อาคารชุดพักอาศัย เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ และ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่เจ้าของร่วม ก็จะต้องจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ตามที่ระบุไว้ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด (หมายรวมถึง ฉบับ พ.ศ. 2522 และรวมถึงฉบับแก้ไขเพิ่มเติมถึง พ.ศ. 2551) ซึ่งอาคารชุดดังกล่าวจำเป็นต้องมีการบริหารจัดการอาคาร ให้บริการต่างๆ แก่เจ้าของร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย สวน จอดรถ งานรักษาความปลอดภัย งานทำความสะอาด รวมถึงค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ด้วย โดยมีรายได้หลักจากการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เช่น อาคารชุดแห่งหนึ่ง มีพื้นที่ส่วนบุคคล (พื้นที่ขาย) ทั้งสิ้น 30,000 ตารางเมตร โดยกำหนดอัตราค่าส่วนกลางในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดไว้เท่ากับ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดแห่งนี้จะต้องได้รับค่าส่วนกลางเดือนละ 1,200,000 บาท และหากมีลูกค้าที่โอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมแล้วทั้งสิ้น 3,000 ตารางเมตร นิติบุคคลอาคารชุดจะได้รับเงินค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม 120,000 บาท และ ได้รับจากผู้พัฒนาโครงการจำนวน 1,080,000 บาท

              จากกรณีตัวอย่างข้างต้น มักมีคำถามว่า ผู้พัฒนาขอรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการอาคารช่วงแรกเลยได้หรือไม่ โดยยังไม่นำเงินค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมได้ชำระไว้ล่วงหน้า ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ มาใช้เลยและตนเองก็ไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุดเช่นกัน ขอเรียกวิธีการนี้ว่า “ยังไม่ใช้เงินค่าส่วนกลาง” ทั้งนี้หากมองในมุมของเจ้าของร่วมกลุ่ม 3,000 ตารางเมตร ก็ดูแล้วเหมือนจะดี เพราะตนเองยังไม่ต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดใดของอาคาร หรือ หากมองในมุมของผู้พัฒนาโครงการ การบริหารจัดการอาคารในช่วงแรกที่จำนวนเจ้าของร่วมยังมีน้อย นั่นคือ มีผู้อยู่อาศัยน้อย ค่าดูแลต่างๆก็น้อยไปด้วย อาจใช้เงินเพียงแค่ 800,000 บาท ต่อเดือนไม่ถึง 1,080,000 บาท ที่ต้องชำระตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ถือครองอยู่ด้วย จากที่กล่าวมามองดูผิวเผินเหมือนจะดี แต่หากพิจารณาในอีกมุมมองหนึ่งจะพบว่า การที่นิติบุคคลอาคารชุดรับเงินมาเต็มจำนวนและใช้เงินนั้นในการบริหารจัดการ ซึ่งขอเรียกวิธีการนี้ว่า “ใช้เงินค่าส่วนกลางทันที” จะทำให้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีเงินเหลือจำนวน 400,000 บาท เป็นเงินสำรองเหลือเก็บซึ่งจะเพิ่มเติมขึ้นเรื่อย ๆ และจะเป็นผลดีต่อนิติบุคคลอาคารชุดในอนาคตด้วย

              คำถามต่อมาคือ ควรดำเนินการแบบไหน เพราะทั้งสองแบบอาจมีทั้งคนชอบและไม่ชอบ เจ้าของร่วมที่รับโอนห้องรายแรกๆ ของโครงการอาจจะชอบแนวทาง “ยังไม่ใช้เงินค่าส่วนกลาง” ก็ได้ เพราะ ระยะเวลาการจ่ายเงินค่าส่วนกลางในรอบถัดไปก็ถูกเลื่อนออกไปด้วย แต่เจ้าของร่วมที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องท้ายๆของโครงการอาจจะมองว่าไม่เป็นธรรมกับเขา เพราะแทนที่นิติบุคคลอาคารชุดจะมีเงินสำรองจากการบริหารแล้วเหลือในช่วงต้นจากการดำเนินการแบบ “ใช้เงินค่าส่วนกลางทันที” ทำให้คล่องตัวในการบริหารจัดการในอนาคตมากกว่า

              การตอบคำถามดังกล่าว สามารถพิจารณาได้จาก พระราชบัญญัติ อาคารชุด ในมาตรา 18 ได้ระบุใจความสำคัญไว้ว่า  “เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจาก เครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโบชน์ร่วมกัน และ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ” และ ใน มาตราเดียวกันนี้ยังให้รายละเอียดไว้เพิ่มเติมว่า “ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย” ทั้งนี้ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 กล่าวให้เข้าใจง่าย คือ ผู้พัฒนาโครงการนั่นเอง

              กล่าวโดยสรุป คือ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรกและจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ถือครอง (ยังไม่ได้โอน) เท่านั้น และ การใช้จ่ายและบริหารงานต่างๆของอาคารชุด จะดำเนินการผ่านนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้น ดังนั้น วิธีการ “ใช้เงินค่าส่วนกลางทันที” เป็นวิธีการที่ถูกต้องตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยในทางปฏิบัติ ผู้พัฒนาจะจ่ายเงินค่าส่วนกลางเป็นรายเดือนตามห้องที่เหลืออยู่ในแต่ละเดือน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมผู้สนใจสามารถศึกษาเพิ่มเติมได้จาก พระราชบัญญัติอาคารชุด หรือ ในรายวิชา กฎหมายและภาษี สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (MIRED) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ก็มีการกล่าวไว้ในการเรียนการสอนเช่นกัน

รายการอ้างอิง

พระราชบัญญัติติอาคารชุด พ.ศ. 2522 . (2522, เมษายน 30). ราชกิจจานุเบกษา, 96 (67), 29-54

พระราชบัญญัติติอาคารชุด(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 . (2534, กันยายน 30). ราชกิจจานุเบกษา, 108 (171), 1-12

พระราชบัญญัติติอาคารชุด(ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 . (2542, เมษายน 27). ราชกิจจานุเบกษา, 116 (31ก), 1-4

พระราชบัญญัติติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 . (2551, มีนาคม 6). ราชกิจจานุเบกษา, 125 (44ก), 58-76