ปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือยุคแห่งการปรับตัวครั้งยิ่งใหญ่ที่ต้องบันทึกไว้บนหน้าประวัติศาสตร์โลก โลกธุรกิจวันนี้ไม่ใช่พื้นที่ของปลาใหญ่กินปลาเล็กอีกต่อไป แต่คือปลาเร็วกินปลาช้า หมายความว่าใครปรับตัวได้เร็วที่สุด คือ ‘ผู้อยู่รอด-ผู้ชนะ’

นั่นทำให้ธุรกิจมุ่งปรับโฉมสู่ดิจิทัลทรานฟอร์เมชั่น แต่ท่ามกลางคลื่นข้อมูลมหาศาล วุ่นวายกับการจัดการงานรูทีนตรงหน้า บางครั้งอาจทำให้ผู้ประกอบการหรือเจ้าของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์หลงทาง พลาดการมองภาพรวม จนเกิดความไม่แน่ใจว่าควรพัฒนาปรับปรุง หรือพาอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปในทิศทางไหน?    

“เราเคยทำกรณีศึกษา หากจะพัฒนาอสังหาในวันนี้ เราต้องคาดการณ์ปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นปี 2030 ไม่ใช่ปีหน้า เพราะยิ่งโครงการใหญ่ยิ่งต้องใช้เวลา 5-6 ปีกว่าโครงการจะเปิด ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาส่วนใหญ่มักใช้เทคโนโลยีมาสนับสนุนปัจจัยพื้นฐาน ส่วนใหญ่จะนึกถึงการประหยัดต้นทุน แล้วค่อยมานึกถึงการสร้างรายได้เพิ่มจากอสังหาที่มี”


“แต่อย่าลืมว่าความท้าทายหลังจากนี้ เราต้องทำให้คนอยากไป พื้นที่นั้นๆ ต้องรองรับความต้องการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นสิ่งที่ต้องทำวันนี้ คือต้องเตรียมการเพื่อไปสู่ ‘โอกาสในอนาคต’  ณ วันนี้เรายังไม่รู้จัก”

“ในฐานะคนทำ Prop Tech ต้องคาดการณ์และมอง ‘โอกาส’ ทางธุรกิจให้ออก หน้าที่ของ Asset Activator คือ ปิดช่องว่างของเทคโนโลยี เพราะวันที่สร้างคือวันนี้ แต่วันที่อาคารหรืออสังหาริมทรัพย์เปิดใช้งาน คือ อีก 5-6 ปีข้างหน้า นั่นหมายความว่าเราต้องคาดการณ์สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคตและทำมันในวันนี้” ผศ.ดร.พร วิรุฬห์รักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซ็ท แอคทิเวเตอร์ จำกัด (Asset Activator) ผู้เชี่ยวชาญเทคโนโลยี Digital Twins ในการบริหารจัดการอสังหา ชี้ให้เห็น ‘หัวใจสำคัญ’ ในการกำหนดทิศทางพัฒนาวันนี้ ไม่ได้ทำเพื่อวันนี้ แต่เพื่อชีวิตในอนาคต

นั่นหมายความว่าผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกล ต้องคาดการณ์ปรากฏการณ์ที่จะเกิดในอนาคต ไม่ใช่แค่ปีสองปี แต่ควรต้องมองก้าวกระโดดไปกว่านั้น

ในฐานะผู้คลุกคลีในวงการอสังหา ดร.พร มองว่าสิ่งที่เจ้าของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารเชิงพาณิชย์, อาคารเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคารเพื่ออุตสาหกรรม ต้องทำต่อจากนี้ คือ คาดการณ์ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในปี 2030 เพื่อเตรียมพร้อมรับปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นในวันนี้

เทรนด์หลักๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2030 แน่ๆ นั้น ได้แก่

1. Gen Z as Economic Power : ในอนาคตอันใกล้กลุ่ม Gen Z ในวันนี้จะกลายเป็นผู้ทรงอำนาจทางเศรษฐกิจ พฤติกรรมและแนวคิดการใช้ชีวิตของคนกลุ่มนี้ จะประกอบไปด้วย 3 องค์ประกอบหลักๆ  

  • Digital Native : มีความเป็นดิจิทัลเนทีฟ อย่าลืมว่าคนกลุ่มนี้เกิดมาพร้อมสมาร์ทโฟน เติบโตมาพร้อมอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง พวกเขาจะมีทักษะเรียนรู้เร็วและมีความสามารถไตร่ตรองข้อมูลจำนวนมาก
  • Experiences > Objects : Gen Z จะเชื่อในคุณค่าของดิจิทัลมากกว่าสิ่งของที่จับต้องได้ ให้ความสำคัญกับประสบการณ์มากกว่าการครอบครอง นั่นทำให้พวกเขาสนใจใช้จ่ายสิ่งที่สามารถเก็บไว้ในความทรงจำและแสดงให้โลกเห็นถึงสิ่งที่พวกเขา ‘ทำ’ มากกว่าสิ่งที่พวกเขา ‘มี’
  • Individualistic : Gen Z จะแสวงหาความแตกต่างไม่เหมือนใคร มากกว่าติดกับเทรนด์

2.Major Tech Norm : เทคโนโลยีจะกลายเป็นบรรทัดฐานปกติของวิถีชีวิต โดยเทคโนโลยีที่จะเกิดขึ้น 100% ก่อนปี 2030 นี้ ได้แก่

  • 6G จะกลายเป็นบรรทัดฐาน : ผู้คนจะสามารถโต้ตอบกันในพื้นที่เสมือนได้แบบเรียลไทม์ การแสดงสดทุกชนิดจะสามารถทำได้ผ่าน Virtual Space ด้วยการสนับสนุนของเทคโนโลยี 6G ที่มีประสิทธิภาพ
  • Electric Rules : โลกจะพลิกโฉมไปสู่การคมนาคมด้วยไฟฟ้า ต่อไปจุดชาร์จอุปกรณ์ทุกชนิดจะอยู่รอบตัวเรา
  • Augmented Reality : เทคโนโลยีโลกเสมือนจะกลายเป็นสินค้าที่ ‘ทุกคน’ เป็นเจ้าของได้
  • Drones : โดรนนับพันจะบินขึ้นสู่ท้องฟ้า เพราะนี่คือมิติใหม่ของเทคโนโลยีขนส่งสินค้า คนขับเพื่อการขนส่งจะไม่จำเป็นอีกต่อไป เมื่ออุตสาหกรรมขนส่งจะกระโดดเข้าสู่เกมนี้ ต่อไปผู้ให้บริการโดรนจะมีเทคโนโลยีเป็นของตัวเอง
  • Robotics + Automation  : หุ่นยนต์&AI จะกลายเป็นบริการพื้นฐานของมนุษย์ เช่น พนักงานทำความสะอาด, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยจะไม่มีอยู่อีกต่อไป เพราะหุ่นยนต์จะเข้ามาทำงานตรงนี้แทนที่มนุษย์มากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยประสิทธิภาพการทำงานที่ดีขึ้น แม่นยำขึ้นจากในอดีต

3.นโยบายระดับชาติที่มีประสิทธิภาพ : ในอนาคตประเทศไทยจะกลายเป็น Last Destination ที่เปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือสัญชาติมากขึ้น เพื่อเปิดรับแรงงานและผู้เชี่ยวชาญเข้ามาพัฒนาประเทศมากขึ้น

  • Last Destination : ประเทศไทยจะเป็นจุดหมายปลายทางของผู้สูงอายุทั่วโลก เนื่องจากไทยมีบริการด้านไลฟ์สไตล์และการดูแลสุขภาพที่ยอดเยี่ยม ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุจะกลายเป็นธุรกิจหลักของประเทศไปอีกนานหลายทศวรรษ
  • Citizenship for Sale  : การเปิดพรมแดนจะกลายเป็นเรื่องปกติธรรมดา ในอนาคตจะเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศนานเกิน 10 ปีขึ้นไป สามารถยื่นขอสัญชาติได้ เพื่อเอื้อให้สามารถซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนบางประเภทได้
  • Incentives for Talent Immigration : แต่ละประเทศในโลกจะสร้างเงื่อนไขและแรงจูงใจเพื่อดึงผู้มีความสามารถในสาขาต่างๆ ให้ย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่ในประเทศมากขึ้น เพื่อเป็นทรัพยากรมนุษย์ชั้นสูงและแรงงานของชาติในการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะผู้เชี่ยวชาญต่างๆ เช่น นักวิทยาศาสตร์, โปรแกรมเมอร์

เพียงแค่ 3 ปรากฏการณ์หลักนี้ ก็ส่งผลต่อการใช้ชีวิตเกินคาดมหาศาลแล้ว โดยหลักๆ ปรากฎการณ์เหล่านี้จะก่อให้เกิดพลิกโฉมการเปลี่ยนแปลง ‘โครงสร้างพื้นฐานในการใช้พื้นที่’ ครั้งสำคัญ 6 ประการ ซึ่ง Asset Activator นำมาทำนายเป็นเทรนด์ที่สามารถเป็นแนวทางพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือสมาร์ซิตี้ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับ ‘อนาคต’ ดังนี้

1.100 to 1 - IoT infrastructure : เทคโนโลยี IoT จะกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่จำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจและเมืองสมาร์ทซิตี้ โดยเครือข่าย IoT จะเกิดเป็นธุรกิจลักษณะเสมือน "พื้นที่เช่า" ให้ธุรกิจดิจิทัลเชื่อมต่อกับสมาร์ทซิตี้

ต่อไปความต้องการของมนุษย์ในการใช้สัญญาณ IoT จะมาจากทุกทิศทาง เนื่องจากในอนาคตพฤติกรรมมนุษย์จะต้องการการประมวลผลข้อมูลจำนวนมหาศาล ทำให้สันนิษฐานได้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ หรือสมาร์ทซิตี้ ที่พัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับผู้ใช้งาน 1,000 คน อย่างน้อยในพื้นที่ต้องมี IoT แสนจุด เพื่อรองรับการใช้งานที่มีปริมาณมากระดับนี้

2. Flight Path Space เกิดเส้นทางการบินสำหรับโดรน & หุ่นบิน : อย่างที่กล่าวไปข้างต้น เมื่อโลจิสติกส์ Flying Drones จะพลิกโฉมอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ในการส่งมอบสินค้าไปยังพื้นที่ต่างๆ เมื่อ Flying Drones เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ย่อมต้องมีโครงสร้างพื้นฐานมารองรับการเปลี่ยนแปลงนี้ นั่นคือเส้นทางการบินในอากาศ ไม่ต่างไปจากเส้นทางของเครื่องบิน เพื่อให้เกิดการจัดการที่เหมาะสมและปลอดภัยในการใช้เทคโนโลยีโดรน

3. Architecture as Charger เครื่องชาร์จจะกลายเป็นสถาปัตยกรรมรูปแบบใหม่ : เพื่อรองรับเทคโนโลยีอิเล็กทรอนิกส์และไฟฟ้าแทนการใช้น้ำมัน ระบบชาร์จจิ้งจะก้าวล้ำไปอีกขั้น ที่ไม่ได้แค่ทำหน้าที่ชาร์จเท่านั้น แต่จะกลายเป็นส่วนจำเป็นของอาคาร เช่น แค่จอดรถเข้าซองก็ชาร์จเลย ไม่ต้องเชื่อมต่อสาย

4. Authentic Offline Experiences ประสบการณ์ออฟไลน์ที่แท้จริง : เพราะทุกอย่างในอนาคตจะถูกแปลงไปสู่โลกดิจิทัล ประสบการณ์ออนไลน์จะเป็นสิ่งที่มนุษย์ส่วนใหญ่เข้าถึงได้ นั่นส่งผลให้เกิดดีมานด์เทรนด์ใหม่ คือ ‘ประสบการณ์ออฟไลน์’ จะกลายแรร์ไอเท็ม เป็นนิยามใหม่ของความหรูหราที่สังคมมนุษย์ปรารถนา มนุษย์จะแสวงหาประสบการณ์ดิจิทัลน้อยลงและต้องการการสัมผัสแบบอนาล็อก แต่เป็นการถวิลหาความบริสุทธิ์แบบธรรมชาติมากขึ้น ขณะเดียวกันยังคงต้องการความสะดวกสบายบนพื้นที่เดียวกันไปพร้อมๆ กัน

หมายความว่าต้องการอยู่ในพื้นที่สีเขียว อากาศบริสุทธิ์ ท้องฟ้าสดใส แต่ก็ต้องสะดวกสบายที่รองรับด้วยเทคโนโลยีขั้นสูงเต็มรูปแบบ

5.Robots : หุ่นยนต์จะเข้ามาทำงานแทนมนุษย์มากขึ้น ในงานที่มนุษย์ไม่อยากทำ เช่น งานบ้าน, งานสวน, งานพื้นที่เสี่ยง, งานซ้ำๆ ที่ต้องการความแม่นยำสูง เป็นต้น เมืองอัจฉริยะในอนาคตจึงจำเป็นต้องมีอุปกรณ์เชื่อมต่อที่จะรองรับการทำงานของหุ่นยนต์ ดังนั้นเจ้าของคอมเพล็กซ์หรืออสังหาริมทรัพย์ ควรต้องพัฒนาสมาร์ทซิตี้ให้เสมือนเป็นซูเปอร์คอมพิวเตอร์ที่สามารถควบคุมอุปกรณ์ดิจิทัลทั้งหมดที่อยู่ในนั้น ไม่ว่าจะเป็น หุ่นยนต์ โดรน

6.Elysium เกิดนิยามใหม่ของการใช้ชีวิตดั่งสรวงสวรรค์ : ในอนาคตอันใกล้นิยามชีวิตแบบ Elysium (อีลิซเซียม) จะเห็นภาพชัดเจนขึ้น ผู้คนจะยอมจ่ายเพื่อให้ได้ประสบการณ์ออฟไลน์แบบถาวร แต่เป็นประสบการณ์ออฟไลน์ที่อยู่บนพื้นฐานของการได้สนับสนุนโดยเทคโนโลยีขั้นสูง

องค์ประกอบทั้งหมดที่กล่าวมาจะเกิดขึ้นได้ อสังหาจำเป็นต้องใช้เทคโนโลยีมาเป็นพื้นฐานในการสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อรองรับความต้องการก่อนที่โครงการจะเสร็จ

บทความโดย

ผศ.ดร.พร วิรุฬห์รักษ์

นักวิชาการอิสระด้าน Property Technology

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แอสเซ็ท แอคทิเวเตอร์ (Asset Activator)

อุปนายกสมาคม BIM แห่งประเทศไทย

ผู้เชี่ยวชาญเทคโนโลยี Digital Twin Thailand