ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 อุปทานในส่วนของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 6,982 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ –16.1 ซึ่งมีจำนวน 8,323 หน่วย ขณะที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนจำนวน 17,543 หน่วย ลดลงร้อยละ  -27.1  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 24,070 หน่วย โดยในไตรมาส 1 ปี 2565 มีการจดทะเบียนโครงการบั้นจัดสรรจำนวน 10,011 หน่วย และอาคารชุด 7,532 หน่วย

อุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญโดยพบว่ามีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ รวมทั้งสิ้น 31,477 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 227.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 9,611 หน่วย ประกอบด้วยโครงการอาคารชุดจำนวน 20,536 หน่วย ขึ้นร้อยละ 421.2  และโครงการบ้านจัดสรร 10,941 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 92.9 คิดเป็นมูลค่า 117,384 ล้านบาท ส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 161.7 เป็นมูลค่าโครงการบ้านจัดสรร 60,360 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 126.6 และโครงการอาคารชุด  57,023 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 213

เมื่อพิจารณาโดยภาพรวมพบว่าหน่วยเหลือขายในช่วงไตรมาสแรกปี 2565 เพิ่มขึ้นจากยอดสะสมปี 2564 เล็กน้อย โดย ณ สิ้นปี 2564 มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 164,951 หน่วย ต่อมาในไตรมาส 1 ปี 2565 มีหน่วยเหลือขายสะสมทั้งสิ้น 172,244 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 4.42 มีมูลค่าหน่วยเหลือขายไม่แตกต่างกันนัก โดยปี 2564 มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 798,600 ล้านบาท ขณะที่ในไตรมาสแรก ปี 2565 มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 820,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.77

 

 

ทั้งนี้ในปี 2565 คาดการณ์อุปทานการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งประเภทโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดยอาคารชุดในสัดส่วนที่สูง เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น บ้านแนวราบยังคงได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อบ้านมาก แต่ประเภททาวเฮ้าส์จะยังคงมีอุปทานคงเหลือในตลาดมาก อาคารชุดเริ่มฟื้นตัว จากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการซื้อเพื่อการลงทุนมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นใหม่อาจปรับลดโปรโมชั่นลงบ้างเพื่อรักษาราคาประกาศขายให้อยู่ใกล้เคียงโครงการในปัจจุบัน

 

โดยแนวโน้มในปี 2565 คาดว่าจะมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 43,656 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.9 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 24.1 ถึง 51.7 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 79,501 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 54.3 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 38.8 ถึง 69.7 มีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 413,022 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 88.6 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 69.8 ถึง 107.5

ขณะที่ความต้องการปี 2565 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 170,843 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 2.0 มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 594,485 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 1.7

โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดยอาคารชุดมีสัดส่วนที่สูงเนื่องจากมี Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น บ้านแนวราบยังคงได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อบ้านมาก สังเกตได้จากในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวนประมาณ 30,443 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 137,257 ล้านบาท ขณะที่ทาวเฮ้าส์จะยังคงมีอุปทานคงเหลือในตลาดจำนวนมาก ส่วนอาคารชุดเริ่มฟื้นตัวจากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และการซื้อเพื่อการลงทุนมากขึ้น ซึ่งอาจจะเป็นการลงทุนใน 2 กลุ่มเป็นหลัก คือ กลุ่มไม่เกิน 1.5 ล้าน และ กลุ่ม Luxury  บ้านมือสองที่ได้รับสิทธิประโยชน์จากค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และมีราคาและทำเลที่สอดคล้องกับความสามารถของกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มรายได้น้อย/ปานกลาง คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองจะขยายตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับธุรกิจบ้านมือสอง

ตลาดต่างชาติยังคงชะลอตัว โดยพบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2564 มีจำนวน  8,198  หน่วย มูลค่า 39,610 ล้านบาท สำหรับในไตรมาสแรกปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดให้คนต่างชาติ จำนวน 2,107 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 10,262 ล้านบาท โดยผู้ซื้อสัญชาติจีนมีการโอนกรรสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 949 หน่วย มูลค่า 4,570 ล้านบาท สำดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 134 หน่วย มูลค่า 435 ล้านบาท ลำดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 114 หน่วย มูลค่า 344 ล้านบาท

ทั้งนี้ต้องจับตาอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ยังคงมีผลในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ แม้ว่าความรุนแรงจะลดลง สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการยังคงอยู่ในภาวะการฟื้นตัวช้า ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวช่วงปีที่ผ่านมา ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เป็นกำลังซื้ออาคารชุดยังคงเข้ามาในประเทศน้อยจากผลกระทบของ COVID-19 และสงครามระหว่างยูเครนและรัสเซียทำให้ความต้องการซื้ออาคารชุดในภาพรวมฟื้นช้า