โอกาสใหม่ หรือ ขายชาติ เมื่อชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย

ใช้เวลา 1 ปี กับร่างกฎกระทรวง
 

     คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมกับสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น โดยเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว 4 กลุ่ม ได้แก่

1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work from Thailand Professional)

4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (Highly Skilled Professional) 
 

     โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดว่ามาตรการนี้จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งจำนวน 1 ล้านคน ให้ย้ายถิ่นฐานมาพำนักอาศัยในประเทศไทยภายในระยะเวลา 5 ปีงบประมาณ (พ.ศ. 2565-2569) ของการดำเนินมาตรการ และหากเป็นไปตามเป้าหมายจะช่วยเพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจตั้งแต่ 1-2.5 แสนล้านบาท(สมมติฐานการใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อคนต่อปี)

     ต่อมาวันที่ 25 ต.ค. คณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. ซึ่งร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา 

ข้อเท็จจริง มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลกที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน^[1]
 

1.ประเทศอื่นๆ เป็นอย่างไรบ้าง

โดยแบ่งเป็น

1.ประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

สำหรับชาวต่างชาติ เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา

2.ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน

เช่น โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้ เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน

อียิปต์อนุญาตสิทธิการเช่า 99 ปี
 

2.มีมาตรการเสริมเพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น

หรือเพื่อเหตุผลความมั่นคง เช่น

สวิส มีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี

สหราชอาณาจักร เก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ

ออสเตรเลีย ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก

ศรีลังกา ให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา

แคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆ รวมถึงจังหวัดควิเบก ออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ

ออสเตรเลีย ชาวต่างชาติ ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆ สามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือนนับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง

3.ข้อจำกัดอื่นๆในการซื้อที่ดินของต่างชาติ

ประมาณ 40% ของ 195ประเทศ  มีข้อจำกัด ในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น

1.ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศ เช่น

ปานามา ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน 6 ไมล์

เม็กซิโก ชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 62 ไมล์จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ 31 ไมล์จากชายฝั่ง

สเปน ที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ

2.ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่ง

นิวซีแลนด์ ที่ดิน "อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวน เกาะที่ระบุ และที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดก

ปานามา การจำกัดที่ดินบนเกาะ ริมชายหาด

5 ประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ในเอเชีย ^[2]

1. มาเลเซีย

มาเลเซียเป็นที่เดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคม ชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้โดยการลงทุนผ่าน My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า 10 ปีโดยฝากเงินประมาณ 70,000 เหรียญสหรัฐ และเก็บไว้ในธนาคาร

2. เกาหลีใต้

เกาหลีใต้ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดิน การเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศนี้ค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลี ชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง สาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาว ยกเว้นที่ เกาะเชจู เกาะเล็กๆ แห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลี เป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า ในทำนองเดียวกัน เชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ บนเกาะนี้ ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้

3. ไต้หวัน

ไต้หวันเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติ ต่างจากประเทศมาเลเซีย,เกาหลีใต้ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนบางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทางการย้ายถิ่นฐานปกติเพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวร ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้

4. ญี่ปุ่น

 ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้ ทั้งนี้ชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำ หรือทำธุรกิจ หรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา

5. สิงคโปร์

ในสิงคโปร์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด บ้าน และที่ดินได้ตามกฎหมาย สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎี แต่จริงๆ แล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยากและมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ การจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อน การอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก (คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า 20 ล้านดอลลาร์) และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว “เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์”

ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ^[3]

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์ว่าภาพรวมการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทยยังไม่ถึง 49% ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยเฉพาะยูนิตที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีไม่ถึง 10%  ที่คนต่างชาติถือครองอยู่ ส่วนยูนิตที่ราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีชาวต่างชาติถือครองอยู่ 20% กลุ่มชาวต่างชาติประเภทที่ต้องการ Work from Thailand ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็น Skill Labor, High Technology เราสามารถกำหนดให้กลุ่มคนเหล่านี้อยู่ในพื้นที่ทางยุทธศาสตร์ต่างๆ เช่น EEC เพื่อขับเคลื่อนประเทศไปข้างหน้าได้เร็วกว่า  ปัจจุบันต่างชาติมีการถือครองโดยนอมินีอยู่แล้ว ทำไมเราไม่ทำทุกอย่างให้อยู่บนโต๊ะ อย่าไปทำใต้โต๊ะแบบผิดกติกา บางครั้งการที่เราปฏิเสธความจริง ทำให้ความจริงหลบไปข้างล่าง เป็นตลาดมืด กลายเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมาย ถ้าเรายกขึ้นมาบนดินเพื่อให้รัฐได้ภาษี ได้ค่าธรรมเนียม ได้ทุกอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น

สรุปและคำแนะนำ

1.คำพูดที่ว่า“ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...เป็นการขายชาติ” นั้นถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้าน หรือ กรณีศึกษาที่ประเทศอื่นๆเขาทำกัน และเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก(เก่ามาก) 

2.การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆได้ประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่ รูปแบบการถือครอง คุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์ หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงาน ถือเป็นสิ่งปรกติที่ประเทศต่างๆทำกัน

3.เราต้องยอมรับว่า “ความสามารถในการแข่งขัน”ของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อยๆ การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง (สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบFreehold หรือสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60,90ปี)

4.ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ”สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์”แล้ว(คือมีผู้สูงอายุ>20%) จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ เพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือ วัยเด็ก วัยแรงงานลดลง การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความสามารถ มาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหา”สังคมสูงวัย”เขาทำกัน เช่นประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป

5.ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุ โดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน(ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว5+5ปี แต่ต้องแจ้ง ตม.ทุก 90 วัน) ทั้งๆที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ(Retirement Destination)เพราะเรามีจุดเด่นเรื่อง การบริการทางการแพทย์ อาหาร อากาศ ค่าครองชีพ มีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หากเรามีกฏเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ ”สังคมสูงวัย”อีกมากมาย

6.ธุรกิจ”สังคมสูงวัย” มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพ อาหารการกิน การตกแต่งบ้าน การท่องเที่ยว การประกันชีวิต เทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุ ฯลฯ จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้น มักจะเป็นผู้สูงอายุที่มรายได้สูง มีระบบประกันสุขภาพ มีบำเหน็จ-บำนาญชัดเจน สรุปคือมีกำลังซื้อสูง

7.เราสามารถตั้งกองทุน “การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม (Cross Subsidy)”จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติ มาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้ เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี

8.อย่างไรก็ตามการค่อยๆเปิด ทดลองทำในบางพื้นที่ และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที

...ขอขอบคุณ และขอสนับสนุน สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)ที่ศึกษามาอย่างดีและกล้านำเสนอเรื่องนี้ และขอให้กำลังใจทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดำเนินการให้สำเร็จโดยเร็ว(อย่างรอบครอบ) ก่อนที่ประเทศไทยจะอยู่ลำดับสุดท้ายการพัฒนา

ร.ศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์

27 ต.ค. 2565

Real estate & Housing development Department

Faculty of Architecture

Chulalongkorn University

^[1] Even Many Western Countries Are Restricting or Limiting Foreign Ownership https://thairesidential.com/is-thailand-alone-how-many-countries-in-the-world-prohibit-foreign-ownership-of-land/

^[2] 5 Countries Where Foreigners Can Own Land in Asia , https://www.investasian.com/2019/07/06/countries-where-foreigners-own-land/

^[3] สัมภาษณ์ผ่านรายการ THE STANDARD NOW , https://thestandard.co/foreign-real-estate-ownership-in-thailand/ 21.09.2021