บทความโดย สัมมา คีตสิน กรรมการและกรรมการอิสระ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศไทย (GDP) ตลอดทั้งปี 2565 เติบโตเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3.3-3.5 เทียบกับปี 2563 ซึ่งเติบโตร้อยละ 1.6 และเทียบกับปี 2562 ซึ่งหดตัวมากถึงร้อยละ 6.1 ดังนั้น จึงคาดหมายว่าเศรษฐกิจไทยน่าจะกลับไปยืนอยู่ ณ จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิดได้ในช่วงประมาณกลางปี 2566 ทั้งนี้ โดยปกติตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตสัมพันธ์กับ GDP ของประเทศ จึงคาดหมายได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องในปี 2566 และกลับเข้าสู่ระดับก่อนหน้าการระบาดของ COVID ได้ในช่วงประมาณกลางปี 2566 เช่นกัน

ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเติบโตดีขึ้นมากในปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 12 จากยอดรวมประมาณ 437,600 ล้านบาท เป็นประมาณ 490,300 ล้านบาท เมื่อเทียบช่วงระยะเวลา 3 ไตรมาสแรกของปี 2565 กับ 3 ไตรมาสแรกของปีก่อนหน้า สำหรับยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งปี 2564 มีมูลค่าประมาณ 612,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2563 แต่น้อยกว่าปี 2562 ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 640,000 ล้านบาท และเทียบกับสถิติสูงสุดประมาณ 702,000 ล้านบาทในปี 2561

ทั้งนี้ธนาคารของรัฐมีการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากจากนโยบายบ้านล้านหลังและการเน้นปล่อยสินเชื่อเพื่อสนับสนุนนโยบายภาครัฐในการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยธนาคารของรัฐเพียง 2 ธนาคารหลักที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าร้อยละ 40 ของทั้งตลาด ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงมากกว่าในอดีต

มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 อยู่ที่ประมาณ 4,662,000 ล้านบาท เทียบกับ ณ สิ้นปี 2564 มีมูลค่าประมาณ 4,501,500 ล้านบาท และปี 2563 ซึ่งมียอดคงค้างประมาณ 4,255,000 ล้านบาท โดยในปี 2563-2564 น่าจะเกิดจากการพักชำระหนี้ หรือปรับโครงสร้างหนี้ ชำระหนี้ค้างในอัตราที่ลดลง ทำให้หนี้เดิมไม่ลดและมียอดหนี้ใหม่จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่บางส่วนเข้ามาเติม ส่วนในปี 2565 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่มีอัตราการเติบโตสูงกว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีความเติบโตดีขึ้นมากในปี 2565

นอกจากอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ได้รับผลกระทบรุนแรงในช่วงการระบาดของโควิด ทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก (จากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคม การจำกัดเวลาและปริมาณการให้บริการ) โรงแรม (จากการระบาดของโรคและความยากลำบากในการเดินทาง) และพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน (จากการที่ธุรกิจปิดตัวลงหรือลดขนาดพื้นที่เช่า) อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ของโรงแรมขนาดใหญ่ในจังหวัดท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้นมาก ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่และใหม่ฟื้นตัวดี ในขณะที่ห้างเก่าของจังหวัดภูธรบางแห่งปิดตัวลงเพราะไม่สามารถแข่งขันได้ ในขณะที่พื้นที่เช่าอาคารสำนักงานยังมีอุปทานมากขึ้นเรื่อยๆจากการทยอยเปิดตัวพื้นที่ใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมฟื้นตัวได้มากขึ้นในปี 2565 เป็นไปตามที่คาดการณ์ โดยมีปัจจัยเสี่ยงใหม่คือสถานการณ์สงครามในประเทศยูเครน (ซึ่งจะยืดเยื้อข้ามปีไปจนปี 2566) ลามไปสู่ราคาน้ำมันที่พุ่งสูง (แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ราคาน้ำมันเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น) และโดยที่ราคาน้ำมันเป็นต้นทุนสำคัญในการขนส่งและการผลิต ประกอบกับการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานจากภาวะสงคราม ทำให้สินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวสูงขึ้นทั้งในประเทศและต่างประเทศ เกิดภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกเป็นขาขึ้น เป็นความเสี่ยงต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของโลกและของประเทศไทย และทำให้กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค ต้นทุนด้านพลังงานและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นทำให้สินค้าประเภทวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงขึ้นด้วย โดยเฉพาะหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก

ภาวะหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศไทยยังอยู่ในระดับสูง แม้จะลดลงจากร้อยละ 89.3 ต่อ GDP ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2564 ลงมาเหลือประมาณร้อยละ 88.2 ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 และคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจถดถอยลงได้ในอนาคต สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) โดยเฉลี่ยของครัวเรือนไทยอยู่ในระดับใกล้เคียงร้อยละ 30 มาตั้งแต่ปี 2562 และเพิ่มขื้นเกินระดับร้อยละ 30 ภายหลังเกิดการระบาดของโควิด เนื่องจากครัวเรือนมีการกู้ยืมเพื่อชดเชยรายได้ที่ขาดหายไป

ภาวะหนี้ครัวเรือนกระทบต่อศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ หนี้ครัวเรือนที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนเพียงประมาณหนึ่งในสามของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด เทียบกับในหลายประเทศซึ่งหนี้ครัวเรือนที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 40 ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด หมายความว่าการก่อหนี้ของภาคครัวเรือนในประเทศไทยเป็นไปเพื่อการอุปโภคบริโภคอย่างอื่น เช่น สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อรถ และสินเชื่อส่วนบุคคลประเภทต่างๆ ในสัดส่วนที่สูงจนไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะมีภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินไป

ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่สามารถประคองตัวก้าวข้ามปี 2565 ได้ และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้ชัดเจนขึ้นในปี 2566 โดยจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในตลาด (ซึ่งถือเป็นต้นน้ำ) และยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (ซึ่งถือเป็นปลายน้ำ) ต่างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้ประกอบการโดยภาพรวมชะลอการเปิดโครงการใหม่ในปี 2563-2564 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มียอดการเปิดตัวใน 2 ปีดังกล่าวรวมกันเพียงประมาณ 51,000 หน่วย ทำให้หน่วยที่อยู่อาศัยใหม่คงเหลือลดลง เป็นโอกาสสำหรับการเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ทดแทน โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 50,000-51,000 หน่วย ใกล้เคียงกับจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2563 (29,500 หน่วย) และ 2564 (21,500 หน่วย) รวมกัน และมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในปริมาณหน่วยที่ใกล้เคียงกัน โดยภาพรวมจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉพาะในรอบ 3 ไตรมาสแรกของปี 2565 มีจำนวนสูงกว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ตลอดทั้งปี 2564 ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ และเป็นในทิศทางเดียวกับยอดขายใหม่

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือน การยุติมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio) ซึ่งได้รับการผ่อนปรนในช่วงระหว่างเดือนตุลาคม 2564 และสิ้นสุดลง ณ สิ้นปี 2565 ผลจากการสิ้นสุดการผ่อนปรนตามมาตรการ LTV จะทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป อาจมีการปรับเกณฑ์การกลั่นกรองสินเชื่อ และมุ่งเน้นลูกค้าที่ซื้อที่พักอาศัยในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก

การเกิดขึ้นของโครงการต่างๆ ตามแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมของภาครัฐ ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนแรงงาน ในขณะที่ปัจจุบันที่ดินสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยในทำเล ราคา และขนาดที่พอเหมาะเริ่มขาดแคลน หรือมีแต่ราคาสูงเกินกว่าที่จะพัฒนาโครงการตามแนวทางและตอบสนองต่อกลุ่มเป้าหมายหลัก การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดการแข่งขันในการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในทำเลใจกลางกรุงเทพมหานคร หรือพื้นที่ที่อยู่ในแนวระบบขนส่งมวลชนหรือถนนขนาดใหญ่

การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสำคัญซึ่งล่าช้ากว่ากำหนด (สายสีชมพูและสายสีเหลืองเลื่อนกำหนดเปิดให้บริการออกไปอีกถึงประมาณกลางปี 2566 และสายสีส้มอาจจะเปิดให้บริการได้ในปี 2568) ทำให้เสียโอกาสต่อการปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเส้นทางดังกล่าว มีเพียงรถไฟชานเมืองสายสีแดงจากตลิ่งชันผ่านบางซื่อไปถึงสถานีรังสิตที่ได้เปิดให้บริการแล้ว

แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ยังมีปัจจัยบวกด้านมาตรการลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือล้านละ 100 บาท (จากปกติล้านละ 20,000 บาท) และค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือล้านละ 100 บาท (จากปกติล้านละ 10,000 บาท) ซึ่งได้รับการต่ออายุมาตรการออกไปอีกปีหนึ่งจนถึงสิ้นสุดปี 2566

การเลือกตั้งทั่วไปซึ่งคาดว่าจะมีขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2566 จะช่วยให้เศรษฐกิจในครึ่งปีแรกเดินสะพัดขึ้นจากการใช้จ่ายในการรณรงค์หาเสียงของพรรคการเมือง โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกกรุงเทพมหานครและในต่างจังหวัด

การเปิดประเทศของสาธารณรัฐประชาชนจีนให้คนจีนสามารถเดินทางออกนอกประเทศได้ จะช่วยกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวของไทยซึ่งดีขึ้นแล้วในปี 2565 ปรับตัวดียิ่งขึ้นอีกในปี 2566 ซึ่งอาจทำให้ GDP ดีขึ้นกว่าเดิมที่คาดว่าจะเติบโตประมาณร้อยละ 3.4

อย่างไรก็ตาม การพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์นั้น ไม่อาจจะพิจารณาเหมาเป็นภาพรวมได้ทั้งหมด ต้องมีการแบ่งย่อยรายพื้นที่และระดับราคา ตลาดที่ดีสำหรับผู้ประกอบการรายหนึ่งอาจไม่ใช่ตลาดที่ดีสำหรับผู้ประกอบการรายอื่น และทำเลหรือราคาที่ดีสำหรับผู้บริโภครายหนึ่งอาจไม่ใช่ทำเลหรือราคาที่ดีสำหรับผู้บริโภครายอื่น