ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 381.4 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าอัตราเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) เล็กน้อย โดยมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และมีอัตราเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1 - 2)

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนที่ยังมีปัญหายืดเยื้อต่อเนื่อง กระทบต่อเศรษฐกิจโลกโดยรวม ที่อาจจะทำให้เศรษฐกิจไทย ปี 2566 ขยายตัวลดลง รวมถึงรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562 – 2563 ที่ผ่านมา และกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ในวันที่ 1 มกราคม 2566 หลังเลื่อนใช้รอบใหม่มาตั้งแต่ปี 2564 ซึ่งมีผลทำให้ภาพรวมของราคาประเมินที่ดินทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 8 ปัจจัยเหล่านี้ได้ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในขณะเดียวกันความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดก็ลดลงอีกด้วย

ในไตรมาส 4 ปี 2565 นี้ พบว่า โซน ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 57.3

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 46.9

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 31.9

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ  16.6

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 10.1% (ดูตารางที่ 2)

จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคาในลักษณะปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาซื้อขายยังไม่สูงมากนัก และยังมีความต้องการนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมาก เนื่องจากสามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัย

ให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้  ในขณะที่ราคาที่ดินในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ  มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง จึงทำให้อัตราร้อยละการเปลี่ยนแปลงราคาไม่สูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วและเป็นโครงการในอนาคตโดยมีรายละเอียดดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วมีค่าดัชนีเท่ากับ 508.3 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  โดยราคาที่ดินในเขตบางซื่อเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 2 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตมีค่าดัชนีเท่ากับ 500.4 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตบางรัก และสัมพันธวงศ์เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วมีค่าดัชนีเท่ากับ 477.3 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ดอนเมือง และบางเขน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วมีค่าดัชนีเท่ากับ 488.4 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตภาษีเจริญ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

และ อันดับ 5 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วมีค่าดัชนีเท่ากับ 481.4 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตคลองสาน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก (ดูตารางที่ 3 และดูแผนที่ประกอบ)

วิธีการจัดทำข้อมูล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน