มองศักยภาพระยองผ่านสายตาของนักลงทุน

อยากขยับจากตลาดลงทุนคอนโดในกรุงเทพไปต่างจังหวัด แต่จะไปที่ไหนดี? ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งศักยภาพของผู้เช่า ศักยภาพทำเล และโอกาสการเติบโตในอนาคต แล้วควรต้องพิจารณาจากปัจจัยอะไรบ้าง TERRABKK ขอหยิบยก ‘ระยอง’ มาเป็นตัวอย่างเมืองที่มีคุณสมบัติและศักยภาพครบถ้วนทุกด้านตามที่กล่าวมาข้างต้น โดยอ้างอิงจากปัจจัยต่อไปนี้

ศักยภาพจังหวัดระยอง ไม่เคยเป็นรองใคร

หลังจากที่ TERRABKK ได้เผยแพร่บทความ ‘รู้จักระยอง จังหวัดที่รวยที่สุดในประเทศ 15 ปีซ้อน’ (คลิกเพื่ออ่าน) ไปเมื่อปี 2021 โดยข้อมูลเดิมพบว่านับตั้งแต่ปี 2547-2561 ระยองเป็นจังหวัดที่มีผลิตภัณฑ์มวลรวม (GPP) สูงเป็นอันดับหนึ่งของประเทศติดต่อกัน 15 ปี และพ่ายแพ้ไปให้กับชลบุรีไปเป็นอันดับสองเมื่อปี 2562 

แต่หลังจากได้อัปเดตตัวเลข GPP ของปี 2563 (ปีล่าสุด) ระยองมี GPP สูง 857,191 ล้านบาท อันดับสองของประเทศรองจากชลบุรี และ GPP per capita สูง 831,734 บาทต่อคนต่อปี ลดลงจากปี 2562 เล็กน้อย แต่ก็ยังครองแชมป์จังหวัดที่มี GPP per capita สูงที่สุดในประเทศติดต่อกันเป็นปีที่ 16 อยู่ดี

(ที่มา : ข้อมูลผลิตภัณฑ์ภาคและจังหวัด แบบปริมาณลูกโซ่ ฉบับปี พ.ศ.2563, สำนักงานสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ)

แต่หากดูเพียงแค่ตัวเลขของ GPP per capita เพียงอย่างเดียว ก็อาจจะไม่ทำให้เห็นภาพจริงของศักยภาพระยองได้ชัดเจนนัก TERRABKK จึงย้อนดูรายได้เฉลี่ยครัวเรือนประชากรระยองต่อเดือนประกอบกันด้วย 

พบว่านับตั้งแต่ปี 2547-2564 รายได้เฉลี่ยของประชากรระยองเติบโตเฉลี่ย 5.69% ต่อปี โดยในปี 2564 มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน 28,142.07 บาทต่อเดือน เติบโตจากปี 2563 ถึง 15.82% เป็นจังหวัดที่มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนสูงที่สุดเป็นอันดับที่ 17 ของประเทศ โดยมีจำนวนสถานประกอบการที่จดทะเบียนทั้งหมด 10,573 แห่ง และมีจำนวนพนักงานในสถานประกอบการ 527,204 คน 

และเมื่อเจาะตัวเลขจากจำนวนผู้ประกันตน เพื่อดูจำนวนของผู้มีงานทำในจังหวัดระยอง ก็พบว่า มีจำนวนของผู้ประกันตนในระบบประกันสังคมถึง 711,583 คน โดยเป็นผู้ประกันตนตามมาตรา 33 จำนวน 477,366 คน, มาตรา 39 จำนวน 39,824 คน และมาตรา 40 จำนวน 194,393 คน 

แหล่งงานคือแหล่งเงิน ศักยภาพหลักจังหวัดระยอง

ภาคอุตสาหกรรม นับเป็นศักยภาพหลักของจังหวัดระยอง และเป็นภาคส่วนที่ยกระดับให้ตัวเลข GPP และ GPP per capita สูงที่สุดติดต่อกันนับ 10 ปี และยังเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำจำนวนถึง 14 แห่ง โดยในปี 2564 มูลค่าอุตสาหกรรมจังหวัดระยองสูงถึง 3,237,647.18 ล้านบาท และยังคิดเป็นสัดส่วนถึง 10.18% ของมูลค่าอุตสาหกรรมทั้งประเทศ (มูลค่าอุตสาหกรรมทั้งประเทศ 31,805,394.99 ล้านบาท) โดยปี 2565 มีจำนวนโรงงานสูงถึง 3,075 แห่ง เงินลงทุนรวม 1,578,104.89 ล้านบาท และมีจำนวนพนักงานที่ทำงานในโรงงานเหล่านี้ถึง 196,526 คน

และปฏิเสธไม่ได้ว่าภาคอุตสาหกรรมของจังหวัดระยองนี่เอง ที่เป็นศักยภาพและดึงดูดสายตานักลงทุนมากที่สุด เพราะบริษัทที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมเหล่านี้ ล้วนเป็นบริษัทชั้นนำระดับประเทศ และบุคลากรที่ทำงานในโรงงานเหล่านี้ ก็ล้วนแล้วแต่เป็นบุคลากรคุณภาพที่มีอัตราเงินเดือนสูงเช่นกัน 

จากบทความก่อนหน้า TERRABKK ได้นำเสนอระดับเงินเดือนของบุคลากรในโรงงานอุตสาหกรรมตั้งแต่ระดับเริ่มต้นไปจนถึงพนักงานระดับสูง ซึ่งมีรายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 8,500 - 50,000 บาทต่อเดือน แต่ในครั้งนี้ TERRABKK ได้เจาะลึกตัวเลขรายได้ของบุคลากรระดับสูงตั้งแต่ระดับ Executive - C-Level จากประกาศรับสมัครงานในช่วง 30 วัน จำนวน 40 ตำแหน่ง พบว่าระดับรายได้ในแต่ละตำแหน่งจะแตกต่างกันไปตามประเภทอุตสาหกรรม แต่ก็นับว่าเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงมากทีเดียว ได้แก่

• บุคลากรระดับ Executive Level เงินเดือน 35,000 - 70,000 บาทต่อเดือน (เฉลี่ย 52,500 บาทต่อเดือน)
• บุคลากรระดับสูง Senior Level เงินเดือน 45,000 - 160,000 บาทต่อเดือน (เฉลี่ย 102,500 บาทต่อเดือน)
• บุคลากรระดับบริหาร Manager Level เงินเดือน 55,000 - 70,000 บาทต่อเดือน (เฉลี่ย 107,500 บาทต่อเดือน)
• ผู้บริหารระดับสูง C-Level เงินเดือน 130,000 - 180,000 บาทต่อเดือน (เฉลี่ย 155,000 บาทต่อเดือน)

ตำแหน่งประเภทงานที่มีอัตราเงินเดือนสูง ได้แก่ ฝ่ายการเงินและการบัญชี, ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ, วิศวกร และกลุ่ม Supply chain รองลงมาได้แก่ ประเภท IT, Sales, QA เป็นต้น 

นอกจากบุคลากรชาวไทยแล้ว ระยองยังมีบุคลากรจากต่างประเทศซึ่งทำงานในบริษัทข้ามชาติอีกด้วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพนักงานระดับสูงไปจนถึงผู้บริหาร นับเป็นดีมานด์ศักยภาพในสายตาของนักลงทุนด้วยเช่นกัน โดยในปี 2565 โดยชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตทำงานมาตรา 59 ประเภททั่วไป มีจำนวน 1,910 คน และมาตรา 62 ประเภทส่งเสริมการลงทุน จำนวน 3,238 คน อีกทั้งยังมีบุคลากรต่างชาติที่ทำงานประจำศูนย์ EEC ภาคตะวันออกอีกจำนวน 6,700 คน รวมแล้วมีจำนวนถึง 11,848 คน โดยส่วนใหญ่มาจากประเทศญี่ปุ่น, จีน และเกาหลีใต้ 

บุคลากรในบริษัทชั้นนำทั้งไทยและต่างประเทศเหล่านี้ นอกจากจะได้รับอัตราเงินเดือนที่สูงแล้ว ยังได้รับสวัสดิการ Housing Allowance ประมาณ 15-30% ของฐานเงินเดือนอีกด้วย 

ภาคการท่องเที่ยวยังเติบโต

การท่องเที่ยวของระยองในปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยมีจำนวนผู้เยี่ยมเยือน 2.75 ล้านคน (คนไทย 2.64 ล้านคนและชาวต่างชาติ 111,407 คน) เพิ่มขึ้น 102.38% สร้างรายได้รวม 9,681 ล้านบาท เติบโต 146.71% (รายได้จากผู้เยี่ยมเยือนชาวไทย 9,365 ล้านบาทและรายได้จากต่างชาติ 315 ล้านบาท) โดยมีอัตราการเข้าพักแรม (Occupancy Rate) 54.61% เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ถึง 34.39% 

Mega Project รอบโซนระยอง

ด้วยการเป็น 1 ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของโปรเจ็กต์ระดับประเทศอย่าง EEC ทำให้ระยองมีเมกะโปรเจ็กต์หลายแห่งที่จะเข้ามายกระดับศักยภาพ และยังสร้างโอกาสที่จะมี Potential Demand มาเสริมทัพด้วยในอนาคต โครงการเหล่านั้นได้แก่

• เขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EECi) - พื้นที่กว่า 3,500 ไร่ในอำเภอวังจันทร์ที่สร้างเป็นเขตนวัตกรรมแห่งการวิจัย พัฒนา และสร้างนวัตกรรมของประเทศ โดยกลุ่ม ปตท. 
• นิคมอุตสาหกรรม Smart Park - นิคมอุตสาหกรรมด้านเทคโนโลยีแห่งแรกของประเทศ เพื่อรองรับอุตสาหกรรมประเภท New S-Curve ที่จะสร้างการจ้างงาน 7,400 คน และเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจกว่า 1,342 ล้านบาทต่อปี
• สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา - ยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเดิมให้เป็นสนามบินนานาชาติแห่งที่ 3 ของประเทศ เพื่อรองรับการเติบโตในพื้นที่ EEC และเพิ่มศักยภาพการรองรับผู้โดยสารของสนามบินหลักของประเทศได้รวมถึงมากถึง 200 ล้านคนต่อปี
• รถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน - เสริมขีดความสามารถการเดินทางจากสนามบินหลักทั้ง 3 แห่งของประเทศ ระยะทาง 220 กิโลเมตร จำนวน 9 สถานี ด้วยความเร็ว 250 กิโลเมตรต่อชั่วโมง
• ท่าเรือมาบตาพุด (เฟส 3) - เพิ่มศักยภาพท่าเทียบเรือให้สามารถรองรับและขนถ่ายก๊าซธรรมชาติและสินค้าเหลว เพื่อขยายขีดความสามารถของอุตสาหกรรมของประเทศ

ภาพรวมตลาด Serviced Apartment ในทำเลระยอง

จากที่ระยองเป็นแหล่งรวมนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทในไทยและต่างชาติ ทำเลจึงมีดีมานด์คุณภาพมากมายที่เข้ามาทำงานในนิคมฯ กลุ่มคนเหล่านี้มีความต้องการที่พักอาศัยทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาว Serviced Apartment จึงเป็นที่ต้องการในทำเลนี้

ภาพรวมตลาด Serviced Apartment ของทำเลระยอง มีหลายระดับราคาขึ้นอยู่กับทำเล รูปแบบห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งหากพูดถึงโครงการ Serviced Apartment ที่มีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ในทำเลระยองนี้มีอยู่ไม่กี่แห่งซึ่งในแต่ละที่ก็จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกไว้คอยให้บริการ อาทิ สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, บริการทำความสะอาดห้อง, บริการซักรีด และบริการรถลีมูซีน อัตราค่าเช่าแบ่งตามขนาดและรูปแบบห้องโดยห้องแบบ

• Standard ขนาด 28-56 ตร.ม. อัตราค่าเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 35,000-39,000 บาท ค่าเช่ารายวัน 1,200-2,400 บาทต่อวัน
• Superior ขนาด 33-70 ตร.ม. ค่าเช่าตั้งแต่ 39,000-50,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่ารายวันอยู่ที่ 2,200-3,000 บาทต่อวัน
• 1 Bedroom ขนาด 30-135 ตร.ม. ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 35,000-73,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่ารายวันอยู่ที่ 2,400-5,200 บาทต่อวัน
• 2 Bedroom ขนาดตั้งแต่ 70-217 ตร.ม. อัตราค่าเช่าตั้งแต่ 67,000-83,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่ารายวันอยู่ที่ 3,300-6,500 บาทต่อวัน

ซึ่ง Serviced Apartment เป็นที่พักอาศัยที่อยู่ตรงกลางระหว่างโรงแรมและคอนโดมิเนียม มีสิ่งอำนวยความสะดวกและการให้บริการที่ดีกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไปแต่ก็ไม่ได้สะดวกสบายเท่ากับโรงแรม ราคาค่าเช่าจึงไม่สูงเท่าโรงแรม ภายในห้องยังตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้แบบครบครันสามารถเข้าอยู่ได้ทันที อีกทั้งระยะเวลาในการเช่ามีความยืดหยุ่นมากกว่าอพาร์ทเมนท์และคอนโดมิเนียมทั่วไป

แต่ทั้งนี้ Serviced Apartment ก็ยังมีข้อจำกัดอยู่ทั้งในเรื่องของระบบรักษาความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัวที่น้อยกว่าคอนโดมิเนียมและอัตราค่าเช่าต่อเดือนที่สูงกว่าการเช่าคอนโดมิเนียม

มูลค่าการลงทุนของคอนโดมิเนียม

นอกจาก Serviced Apartment ตลาดคอนโดมิเนียมก็เป็นที่ต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน ทำให้ Supply เข้ามาในทำเลอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างก็เข้ามาลงทุนคอนโดในทำเลนี้ หากลองดูการเติบโตของคอนโดจังหวัดระยองช่วงปี พ.ศ. 2561-2565 จะพบว่ามีการเปิดตัวคอนโดใหม่ 2-3 โครงการต่อปีเลยทีเดียว ราคาเปิดตัวคอนโดเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 79,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมานี้ราคาเติบโตเฉลี่ย 7% ต่อปีเลยทีเดียว

ศักยภาพการลงทุนคอนโดมิเนียม

ศักยภาพการลงทุนของคอนโดมิเนียมทำเลระยองสามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า Rental Yield เฉลี่ย 5%-7% ต่อปี อัตราค่าเช่าคอนโดขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ห้องแบบ Studio ขนาดตั้งแต่ 21-30 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 5,000-6,000 บาทต่อเดือน, 1 Bedroom ขนาดตั้งแต่ 24-48 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าตั้งแต่ 6,000-11,000 บาทต่อเดือน, 1 Bedroom Plus ขนาดตั้งแต่ 35-40 ตารางเมตร ราคาค่าเช่าอยู่ 7,500-10,000 บาทต่อเดือน และ 2 Bedroom ขนาดตั้งแต่ 40-65 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าจะอยู่ที่ 8,000-18,000 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนจากการถือครองคอนโดมิเนียม Cap Gain เฉลี่ย 3%-5% ต่อปี ราคาซื้อขายคอนโดมือสองตั้งแต่ 48,000-65,000 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มลูกค้าหลักที่มาเช่าจะเป็นคนที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในระยอง พนักงานจากนิคมฯ มาบตะพุดทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ (Expat)

ทั้งหมดนี้ก็คือศักยภาพของทำเล ‘ระยอง’ ในแง่มุมต่างๆ จากศักยภาพของทำเล ความเป็นเมืองอุตสาหกรรมหลักของประเทศและการเติบโตของทำเลในอนาคต ล้วนดึงดูด Demand ศักยภาพสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้ามาในทำเล ประกอบกับศักยภาพการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ดี หากจะหาทำเลไว้ลงทุนคอนโด ‘ระยอง’ นับว่าเป็นทำเลที่เหมาะแก่การลงทุน