เรียกว่าเข้มข้นอัดแน่นไปด้วยความรู้สำหรับผู้ประกอบการจนหยดสุดท้าย สำหรับงานสัมมนา TERRA HINT : ECONOMIC HACK 2023 ติดปีกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ซึ่งเป็นงานสัมมนาแรกของไทยในปีนี้ที่จัดขึ้นโดย TERRABKK จากการรวมตัวของเหล่ากูรูด้านเศรษฐกิจไทย – จีน, อสังหาฯ, การเงินและการลงทุน มาวิเคราะห์แนวโน้มสัญญาณเศรษฐกิจไทยปี 66 ที่ชี้ให้เห็นว่ามีแนวโน้มฟื้นตัวจากสัญญาณบวกหลายๆ ด้าน ทั้งภาคการลงทุนเอกชน โดยเฉพาะทุนต่างชาติที่คาดว่าจะกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในโซน EEC ได้ดี และธุรกิจท่องเที่ยวพำนักระยะยาว (Long Stay)

            งานนี้มีสรุปไฮไลต์การบรรยายของกูรูทั้ง 7 ท่านมาไว้ให้แล้วตรงนี้ โดยแต่ละท่านจะมาแจกลายแทงอนาคตเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยในมิติของแต่ละท่าน ส่วนจะเป็นอย่างไร ไปติดตามกันจากวงเสวนา : Economic Hack Panel

ภาพรวมเศรษฐกิจโลก โอกาสการฟื้นตัวเศรษฐกิจไทย โดย ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ไทยพาณิชย์ จำกัด

จากภาพที่นักเศรษฐศาสตร์ทั่วโลกวิเคราะห์จะเกิดเศรษฐกิจถดถอยในประเทศพัฒนาแล้ว จากอัตราดอกเบี้ยขึ้นเป็นปัจจัยหลัก โดยเฉพาะในอเมริกา ทำให้เศรษฐกิจโลกได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะภาคการผลิตติดลบ สวนทางกับภาคบริการที่มีแนวโน้มดีขึ้น โดยไทยเองจะได้ปัจจัยหนุนจากภาคการบริโภคและภาคท่องเที่ยว จากดีมานด์ของการเปิดประเทศของจีน รวมถึงการลงทุนจากจีนที่คาดว่าจะมีการย้ายฐานการผลิต ดัชนีชี้วัดที่ดีขึ้นเหล่านี้จะเป็นตัวช่วยให้ภาคอสังหามีแนวโน้มที่ดีขึ้นด้วยเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ไทยยังต้องระมัดระวังภาคการเงิน จากอัตราดอกเบี้ยและมาตรการการผ่อนปรน LTV ที่อาจกลับมาเหมือนเดิม

“ช่วงต้นปี 2023 เศรษฐกิจจะดูดีกว่าที่คาด หลายประเทศมีสัญญาณฟื้นตัวขึ้นที่ดีขึ้นไม่ว่าจีน อินเดีย แต่ต้องระวังเรื่องดอกเบี้ย เพราะเมื่อภาวะเงินเฟ้อเริ่มยาวนานขึ้น ดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มสูงขึ้นโดยคาดการณ์ว่าเพิ่มขึ้นไปที่ 5%กว่า อาจทำให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนเกิดความกังวลใจ ในขณะที่ภาคการผลิต การส่งออกและการลงทุนติดลบทั่วโลก แต่ภาคบริการยังคงเดินหน้าต่อไปได้”

สำหรับในไทยเชื่อว่าครึ่งปีแรกจะฟื้นตัวจากภาคการท่องเที่ยวที่คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามากว่า 25 ล้านคน แบ่งเป็นนักท่องเที่ยวจีนราว 5 ล้านคน ภาคการส่งออกและการผลิตจะเป็นการปรับฐาน ย้ายการผลิตมาที่ไทย แต่การลงทุนที่แท้จริงอาจยังไม่เกิดขึ้นในปีนี้ ทำให้คาดว่าปีนี้เศรษฐกิจโตไม่เกิน 3%

ทั้งนี้ภาคอสังหาปีที่แล้วถือว่าเติบโตค่อนข้างดีมากกว่า 21% แต่ปีนี้ 2566 จะมีการชะลอตัวลงบ้าง โดยมีสาเหตุมาจากนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยที่คาดว่าจะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ย โดยจะมีผลกระทบกับกำลังซื้อระดับล่าง และเกิดจากการปล่อยกู้ที่มีความรัดกุมมากขึ้น อีกทั้งยังเกิดจากปัจจัยลบเรื่องต้นทุนทางการเงิน-ต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงค่าแรงขั้นต่ำที่มีการปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็ยังเชื่อว่าภาคอสังหาฯ ในระยถัดๆ จะเป็นการเติบโตแบบ Organic Growth ที่มีแนวโน้มเติบโตอยู่ที่ 5% เนื่องจากการลงทุนของชาวต่างชาติและการเข้ามาของนักลงทุนจีน

 

นโยบายเศรษฐกิจการคลังเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดย ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีโอกาสฟื้นตัวที่ 3.8% โดยมีภาคการท่องเที่ยวเป็นตัวกระตุ้นสำคัญ เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวจากปีที่แล้ว แต่มีไฮไลต์สำคัญอยู่ที่เศรษฐกิจจีนที่จะมีการขยายตัวดีกว่าปีที่แล้ว จากการที่ล่าสุดรัฐบาลจีนประกาศว่าปีนี้จะมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจ 5%

“ปีนี้แนวโน้มเศรษฐกิจไทยจะดีขึ้น พร้อมค่าเงินบาทที่แข็งตัวมากขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยภาคการท่องเที่ยวคาดว่าการจับจ่ายยังไม่กลับมาเหมือนเดิมก่อนโควิด โดยก่อนโควิดมีตัวเลขการจับจ่ายอยู่ที่ 5 หมื่นบาทต่อคนต่อทริป แต่ปีนี้คาดการณ์อยู่ที่ 4.4 หมื่นบาทต่อคนต่อทริป โดยเชื่อว่าภาคการท่องเที่ยวจะเป็นตัวหนุนเศรษฐกิจตั้งแต่ปี 2566-2567”

โดยรวมแล้วปัจจัยหนุนเศรษฐกิจไทยคือ การฟื้นตัวภาคการท่องเที่ยว, การขยายตัวของการลงทุนภาครัฐและภาคเอกชน ตลอดจนการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการบริโภคภายในประเทศ โดยมีปัจจัยเสี่ยงอยู่ที่การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ความผันผวนของระบบเศรษฐกิจการเงินโลก ภาระหนี้ครัวเรือนสูง

ดังนั้นการบริหารนโยบายเศรษฐกิจมหภาคในปี 2566 ของกระทรวงการคลัง จึงเน้นการดูแลแก้ไขปัญหาหนี้สินของลูกหนี้รายย่อย การดูแลการผลิตภาคเกษตร การรักษาแรงขับเคลื่อนจากการส่งออกสินค้า การสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และส่งเสริมการลงทุนของภาคเอกชน

“ในส่วนของภาคเอกชนเมื่อกลับมามองภาคอสังหา 3 ใน 4 ของการลงทุนภายในประเทศเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ต้องฟื้นฟูการลงทุนภายในประเทศ”

“ในปี 2566 ภาพรวมของนโยบายการคลัง เน้นการพยุงกำลังซื้อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย จากการลงทะเบียนผู้มีรายได้น้อย นอกจากนี้ยังมีมาตรการทางการเงิน ดูแลผู้ประกอบการ SMEs การปรับปรุงการขยายเวลาชำระเงินกู้ของรายย่อย โดยมาตรการการเงินในอนาคตจะมีการกลับเข้าสู่ภาวะปกติ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ย มาตรการผ่อนคลาย LTV จะค่อยๆ ลดลง ส่วนมาตรการการคลังพยายามแก้ไขการขาดดุลงบประมาณ ตั้งเป้าลดการขาดดุลลงเหลือไม่เกิน 3%ของ GDP”

สำหรับภาคอสังหาจะเริ่มมีการฟื้นตัวตามสถานการณ์โควิดที่ฟื้นตัว โดยพิจารณาจากจำนวนการซื้อขายใหม่และการโอนเพิ่มสูงขึ้นในช่วงปลายปีที่แล้ว 2565 ราคาบ้านราคาที่อยู่อาศัยมีการขยายตัว การอนุมัติสินเชื่อตามมาตรการผ่อนคลาย LTV มีเพิ่มมากขึ้น ไปจนถึงอัตราการเช่า เริ่มมีอัตราการเช่าจากค้าปลีกดีขึ้น แต่ในเชิงการเช่าเพื่ออาคารสำนักงานยังชะลอตัวอยู่ โดยจากนี้โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก EEC จะกลับเข้ามามีบทบาทสำคัญในภาคอสังหา

 

แนวโน้มอุตสาหกรรมเกิดใหม่ และโอกาสการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดย คุณอรอนงค์  ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Prospect REIT Management Co.,ltd.

ช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา แม้จะมีหลายธุรกิจต้องซบเซาไป แต่ยังมีบางอุตสาหกรรมที่ยังได้ประโยชน์ เนื่องจากภาครัฐมีการส่งเสริมอุตสาหกรรมเกิดใหม่ (New S – Curve Industries) เข้ามาและสามารถสร้างการเติบโตได้ในระหว่างเกิดวิกฤตต่างๆ ซึ่งมียอดการขอรับการส่งเสริมในปีที่ผ่านมา 2565 อยู่ราว 83.480 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยทั้งหมดแบ่งออกเป็น 5 ประเภทอุตสาหกรรม ได้แก่ อุตสาหกรรมดิจิทัล อาทิเช่น E-commerce , Mobile Application, Cloud, Data Center มีการเติบโตมากที่สุดถึง 59%, รองลงมาเป็นอุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจรเติบโตถึง 28% เช่น กลุ่มเทเลเมด, การวิจัยยา, อุตสาหกรรมประเภทเชื้อเพลงและเคมีชีวภาพที่มีการเติบโต 10% เช่น การพัฒนาไบโอดีเซลหรือการแปลงรูปแบบผลผลิตทางการเกษตร ถัดมาอุตสาหกรรมโรบอตและออโตเมชั่นที่มีการเติบโต 2% และสุดท้ายอุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์ที่มีการเติบโต 1% โดยส่วนใหญ่เป็นการเติบโตในกลุ่มโลจิสติกส์ ซึ่งการเติบโตโดยเฉลี่ย 5 ปี ย้อนหลังตั้งแต่ 2561-2565 (CAGR) อยู่ที่ 23.84% ซึ่งถือว่าเป็นการเติบโตที่ดีท่ามกลางวิกฤตต่างๆ ที่เกิดขึ้น

ทั้งนี้หากมองในแง่เศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน มีการเปลี่ยนแปลงผันผวนอยู่ตลอดเวลา การบริหารความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญ REIT จึงเข้ามามีบทบาทเป็นเครื่องมือทางการเงินและการลงทุนที่ช่วยบริหารความเสี่ยงให้กับดีเวลลอปเปอร์และนักลงทุน โดยลักษณะของ REIT เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อม ทั้งในและนอกประเทศ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีการจ่ายผลตอบแทนจากผลประกอบการ รอบการจ่ายส่วนมากจะจ่ายตามรอบของงบการเงิน คือ เป็นรอบไตรมาส  

ในต่างประเทศ REIT เป็นการลงทุนที่นิยมกันมาก ทั้งสิงค์โปร์ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย โดยสามารถลงทุนได้หลากหลายประเภทธุรกิจ ซึ่งในไทยเองก็ไม่ได้จำกัดประเภท ขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ แน่นอน และไม่ผิดกฎหมายน็นHo

 “ที่ผ่านมาเราจะเรียกการลงทุนในลักษณะนี้ว่า Property Fund หลังจากนั้นมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเพื่อให้เหมาะสม คล่องตัว กับการลงทุนมากขึ้นและให้เป็นมาตรฐานสากล นักลงทุนต่างชาติมีความคุ้นเคย  REIT จึงเกิดขึ้นและเติบโตมาโดยตลอด โดยจากปี 2561-2565 REIT มีมูลค่าทรัพย์สินเติบโตถึง 31% จะเห็นได้ว่าในช่วงเศรษฐกิจขาลง ดอกเบี้ยขึ้น หรือในช่วงโควิดที่ผ่านมาตัว REIT กลับมีการเติบโต โดยกลุ่มประเภทธุรกิจที่ไดร์ฟให้ REIT มีการเติบโต จะเป็นกลุ่มรีเทล, กลุ่มอุตสาหกรรม และยังสามารถจ่ายผลตอบแทนออกมาได้สม่ำเสมอ มองย้อนกลับไป 1 ปี มี Average Yield ถึง 7.27% (as of Feb 2023) ถือว่าเป็นตัวเลือกที่ดีในการลงทุนและช่วยบริหารความเสี่ยงในพอร์ตของนักลงทุนได้”

การใช้ REIT เป็นเครื่องมือในการบริหารความเสี่ยงในแง่ของดีเวลลอปเปอร์ REIT สามารถช่วยระดุมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการอย่างเพียงพอได้ในคราวเดียว จากการเลือกขายเข้า REIT ในรูปแบบของการขายขาดเป็นกรรมสิทธิ์ หรือเป็นสิทธิการเช่าได้เงินลงทุนก้อนใหญ่เพียงพอต่อการพัฒนาโครงการ และมีเงินทุนต่อเนื่อง เพราะ REIT เป็นการลงทุนระยะยาวไม่มีอายุของกอง หากมีทรัพย์สินที่มีคุณภาพก็สามารถนำมาให้กองพิจารณาและเพิ่มทุนเข้าไปใน REIT ได้ ทำให้มีเงินทุนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ต้องกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยและสภาวะเศรษฐกิจ เพราะหากใช้การจัดหาเงินทุนประเภทอื่นอาจได้เงินไม่เพียงพอต่อการพัฒนาโครงการ และอาจเสี่ยงกับการลดเครดิตเรตติ้ง

นอกจากนี้หากมีการใช้การพิจารณาสินเชื่อ หรือการออกตราสารต่าง ๆ และสามารถสร้าง Recurring Income ในแง่ของการกลับเข้ามาเป็นผู้ถือหน่วยของ REIT จะได้รับผลตอบแทนเป็นเงินปันผล สม่ำเสมอ และหากมีความเชี่ยวชาญในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถกลับเข้ามาบริหารตัว REIT ได้ ไม่เพียงจะมีเงินทุนที่เพียงพอและต่อเนื่อง ยังมีรายได้เข้ามาเพิ่มเติมอีกด้วย

สำหรับนักลงทุนกอง REIT เป็นเครื่องมือการลงทุนที่ช่วยบริหารความเสี่ยงในพอร์ต เพราะการกระจายความเสี่ยงในการเลือกลงทุนหลากหลายประเภท และมีสัดส่วนการลงทุนใน REIT ที่สามารถจ่ายผลตอบแทนให้อย่างสม่ำเสมอก็จะทำให้ลดทอนความผันผวนในพอร์ตการลงทุนได้ เพราะลักษณะของ REIT เป็นการลงทุนระยะยาว หลักๆ  จะเป็นการจ่ายผลตอบแทนในลักษณะของเงินปันผลที่ได้มาจากการประกอบกิจการ การทำมาหาได้มากกว่าเกิดจาก Capital Gain โดยมีรายได้หลักจากการให้เช่า อย่างเช่นกอง REIT โรงงานและคลังสินค้า ที่มีการทำสัญญาระยะยาว อย่างต่ำ 3 ปีขึ้นไป จึงมีรายได้ที่แน่นอน สม่ำเสมอและส่งต่อผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้ อีกทั้งนักลงทุนเองสามารถบริหารความเสี่ยงได้อีก จากการจากเลือกประเภทของ REIT ให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ และความเสี่ยงเฉพาะบุคคล นั่นจึงทำให้ REIT เป็นที่นิยมที่จะมีสัดส่วนอยู่ในพอร์ตของนักลงทุนในปัจจุบัน.  

 

โอกาสฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จากกำลังซื้อต่างชาติ โดย Mr.Simon Lee ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Angel Real Estate Consultancy Co.,ltd.

เทรนด์การซื้อขายอสังหาของไทยในกลุ่มชาวจีน เกิดจากดีมานด์เรื่องความต้องการมีพาสสปอร์ตเล่มที่สองในกลุ่มชาวจีน โดยหลังโควิดแม้จีนจะเปิดประเทศ แต่การลงทุนในตลาดอสังหาไทยยังไม่เกิดการซื้อขายที่แท้จริงจากนักลงทุนจีนแบบทันทีทันใด แต่เป็นในลักษณะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัว เนื่องการเข้ามาของนักลงทุนชาติต่างชาติยังเป็นการทยอยตัวเข้ามาในประเทศ เมื่อเทียบกับจำนวนสายการบินที่บินเข้าไทยจากในอดีตมีสายการบินจากจีนเข้ามาไทย 4-5 พันเที่ยว ปัจจุบันมีเพียงพันกว่าเที่ยวบินเท่านั้น

“อัตราการซื้อขายอสังหาจากชาวต่างชาติยังไม่มากเท่าไร ส่วนใหญ่เป็นดีมานด์ของการปล่อยเช่ามากกว่า และบางส่วนเป็นกลุ่ม Real Buyer ที่เน้นการซื้อห้องชุดเป็นห้องๆ และมีการชะลอการตัดสินใจซื้อมากขึ้นด้วยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด โดยมี Capital Gain ค่อยๆ ฟื้นตัวในแต่ละทำเล ยกเว้นภูเก็ตที่มี Capital Gain ดีดตัวสูงจากเดิมถึง 3 เท่า โดยกำลังซื้อในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นกลุ่มยูโรเปี้ยน”

ทั้งนี้ทำเลที่ก่อให้เกิดการซื้อขายจริงในกลุ่มนักลงทุนจีน หลังโควิดที่ผ่านมายังคงเป็นทำเลยอดนิยมอย่างรัชดา, พระราม 9 รองลงมาคือสุขุมวิท, พระราม 4, สาทร

“การเร่งการตัดสินใจซื้อสำหรับกลุ่มนักลงทุนจีนและผู้อยู่อาศัยจีน ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ฟังก์ชั่น เนื่องจากคนกลุ่มนี้ชื่นชอบส่วนกลางครบครันที่ให้สิทธิประโยชน์มากกว่า เช่น มีสระว่ายน้ำต้องมีจากุชชี่เสริมด้วย หรือถ้ามีบริการฟิตเนสก็อาจต้องการมากไปกว่านั้น เช่นมี เก้าอี้นวดเพิ่มหรือเทรนเนอร์เพิ่มเติม”

 

แนวโน้มตลาดการเงินโลกและเศรษฐกิจจีน กับโอกาสการเติบโตของไทย โดย คุณวรุตม์ พรหมบุญ Managing Partner, Bondcritic

การเปิดประเทศของจีนเป็นส่วนกระตุ้นสำคัญของเศรษฐกิจของไทย แต่ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าข่าวสารทั่วโลกได้รับจากจีนเป็นข่าวสารที่รัฐบาลจีนคัดกรองมาแล้ว จึงอาจไม่ตรงกับสถานการณ์จริง อีกทั้งเศรษฐกิจภายในประเทศของจีนยังอยู่ในสถานการณ์ไม่สู้ดีนัก มีบริษัทปิดกิจการมากมาย ทำให้เชื่อมั่นว่าการลงทุนจากจีนในปีนี้จะยังไม่กลับมาเหมือนเดิม

“โดยส่วนตัวมองว่าประเทศไทยควรแก้ปัญหาเรื่องโครงสร้าง ไม่ควรพึ่งการท่องเที่ยวมากเกินไปไม่เช่นนั้นไทยจะเหมือนอียิปต์ โดยในมุมของเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัวแน่นอน แต่เมืองไทยมีข้อดีหลายประการที่จะหนุนภาคเศรษฐกิจ หนึ่งคือมีภาคการท่องเที่ยวหนุน สองคือไทยเป็นประเทศ Put Producing Country สามารถลดอัตราเงินเฟ้อได้ถ้าใช้จ่ายประหยัด สามคือสามารถกระตุ้นภาคการส่งออกได้จากสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน เพราะจากข้อมูลยอดส่งออกอาหารของไทยยังสามารถส่งไปกลุ่มประเทศเหล่านั้นได้สูงขึ้น ซึ่งนี่เป็นข้อดีของไทยในฐานะประเทศที่เป็นกลาง”

หากถามว่าอสังหาไทยยังน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนจีนอยู่ไหม? วรุตม์ แสดงทัศนะว่า กลุ่ม Super Rich  อาจไม่ได้มาลงทุนในเมืองไทย แต่เมืองไทยยังมีข้อได้เปรียบหลายประการสำหรับกลุ่มนักลงทุนจีนกลุ่มอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายที่เอื้อต่อนักลงทุนชาวต่างชาติ, จุดยืนทางการเมืองที่เป็นกลางและเป็นมิตรกับชาวจีน ขณะเดียวกันถ้ามองในเชิงมหภาคไทยมีอัตราการชะลอตัวของเงินเฟ้อ อีกทั้งจีนมีความกังขาในการลงทุนด้านอสังหาภายในประเทศ จึงนิยมหันมาลงทุนในไทยแทน เนื่องจากมีความมั่นใจกว่าและชื่นชอบประเทศไทยเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

 

แผนกลยุทธ์ Thailand Elite Card และการให้บริการ High-end Stay โดย คุณมนาเทศ อันนวัตน์ ผู้จัดการใหญ่ Thailand Privilege Card Co.,ltd.

ในฐานะภาคเอกชนที่คลุกคลีอยู่กับกลุ่มผู้บริโภคที่มีศักยภาพการใช้จ่ายระดับบน ปัจจุบัน Thailand Elite Card มีสมาชิกมากกว่า 2 หมื่นราย สร้างเม็ดเข้าประเทศหลายหมื่นล้านบาท โดยมีลูกค้าอันดับต้นๆ ยังคงเป็นจีน รองลงมาได้แก่ ญี่ปุ่น อเมริกา ยุโรป เกาหลี โดยเฉพาะช่วงหลังสงครามรัสเซีย-ยูเครน เริ่มมีกลุ่มรัสเซียเข้ามาจับจ่ายในไทยมากขึ้น หลังจากซบเซาช่วงเริ่มสงคราม โดยในอนาคต Thailand Elite Card มีเป้าจะเพิ่มตัวเลขสมาชิกเป็นมากกว่า 3 หมื่นคน

“การเปิดประเทศของจีนอานิสงค์ที่ได้จริงๆ สำหรับไทยคือภาคการท่องเที่ยว โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยประมาณการนักท่องเที่ยวเข้าไทยในปี 2566 อยู่ที่ราว 28 ล้านคน ตัวเลขนี้ยังไม่เท่ากับปี 2562 ก่อนโควิดที่มีนักท่องเที่ยวเข้าไทยอยู่ที่ 40 ล้านคน แต่แน่นอนว่าการเข้ามาของนักท่องเที่ยวจะก่อให้เกิดการใช้จ่าย 2.25 ล้านล้านบาท แม้จะไม่ใช่ตัวเลขที่เท่ากับปี 2562 ที่อยู่ประมาณ 3.3 ล้านล้านบาท แต่ก็ถือว่าเป็นตัวเลขที่โตมากกว่าปีแล้ว”

ทั้งนี้พฤติกรรมการจับจ่ายของนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม โดยคนไทยจะมีการจับจ่ายที่น้อยลงจากหลายปัจจัย ได้แก่ ทริปการท่องเที่ยวที่สั้นลง, คนไทยเลือกไปเมืองรองที่มีค่าใช้จ่ายถูกลง หรือด้วยนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยวจากทางภาครัฐเอง ต่างจากการจับจ่ายของชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมการท่องเที่ยวชาวต่างชาติเน้นพำนักระยะยาว (Long Stay) มากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มยุโรป ต่างจากนักท่องเที่ยวชาวจีนที่จะท่องเที่ยวต่อทริปสั้นกว่า

ทั้งนี้ทั้งนั้นความท้าทายต่อไปสำหรับผู้ประกอบการชาวไทย ประการแรกไทยต้องทำความเข้าใจเทรนด์การท่องเที่ยวว่าไทยจะเดินไปในทิศทางไหน และมองเทรนด์ตลาดการท่องเที่ยวโลกให้ขาด เนื่องจากปัจจุบันโลกเกิดเทรนด์ Work for Anywhere และ Digital Nomad ส่งผลให้เกิดพฤติกรรมการท่องเที่ยวยาวนานต่อทริปมากขึ้น ซึ่งเชื่อมั่นเทรนด์นี้ก่อให้เกิดการใช้เม็ดเงินสูงขึ้น เนื่องจากมีพฤติกรรมการใช้เงินสนองไลฟ์สไตล์ตัวเองมากขึ้น รวมถึงการลดต้นทุนและความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจที่มีความสำคัญไม่แพ้กับการทำความเข้าใจเทรนด์ท่องเที่ยว

“ตลาดกลุ่มไฮเอนด์ทั่วโลกมีอยู่มากกว่า 20 ล้านคนและมีอัตราการเจริญเติบโตสูง โดยเฉพาะในแถบเอเชีย ในอดีตตลาดกลุ่มนี้เข้ามาพำนักระยะยาวมากขึ้นจากการเทรนด์ Work for Anywhere อยู่ที่ไหนก็ทำงานได้ ขณะที่บางกลุ่มเป็นกลุ่มเกษียณ ซึ่งปัจจัยของคนคนกลุ่มนี้ไม่ได้สนใจเรื่องการลงทุน แต่เป็นเรื่องความสะดวกสบาย และสนใจเรื่องเมดิคัลเซอร์วิสต่างๆ ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่มาก ขณะที่กลุ่มเป้าหมายประเภท Digital Nomad แม้ไม่ได้เป็นกลุ่มไฮเอนด์มาก แต่เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการจับจ่ายสูง และสนใจเทคโนโลยีที่จะมาตอบสนองความสะดวกสบายที่เอื้อประโยชน์ต่อการทำงานในสถานที่ที่พวกเขาไป และอีกกลุ่มจะเป็นกลุ่มที่เดินทางเข้ามาทำงานในเมืองไทย”

โดยสรุปการเข้ามาของกลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มจีน ญี่ปุ่น อเมริกา ถือเป็นปัจจัยหนุนให้ชาติอื่นๆ เดินทางเข้ามาในไทยมากขึ้น Thailand Elite จึงต้องเร่งยกระดับบริการนำเสนอสิทธิประโยชน์เหนือระดับ ผ่านบัตรสมาชิกพิเศษที่มุ่งขยายฐานกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวต่างชาติกลุ่มศักยภาพสูง 

“สิทธิประโสยชน์สำหรับลูกค้ากลุ่มเหล่านี้ ไม่ใช่แค่สิ่งอำนวยความสะดวกเดิมๆ เช่น สปาหรือกอล์ฟ แต่ต้องการตอบสนองไฟล์สไตล์กิน ดื่ม เที่ยว ที่มีความหลากลหลายเหนือประสบการณ์มากขึ้นไปอีก เช่น บีชคลับ, ไฟน์ไดน์นิ่งมิชลินสตาร์ หรือในกลุ่มเอนเตอร์เทนตั้งแต่สปอร์ตถึงมิวสิค”

 

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 โดย คุณสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (TerraBKK.com)

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวิจัยอสังหาริมทรัพย์ คุณสุมิตราฉายให้เห็นภาพใหญ่ของเทรนด์อสังหาโลกว่า ทุกวันนี้โลกกำลังอยู่ในกรอบกระบวนทัศน์ของการพัฒนาเพื่อความยั่งยืน ดังนั้นถ้าธุรกิจจะมุ่งเดินหน้าไปสู่กระแสโลกก็ต้องทำความเข้าใจเรื่องหลักความยั่งยืน ซึ่งกรอบความยั่งยืนโลกในปัจจุบัน คือ การช่วยการลดคาร์บอนไดออกไซด์ ในเชิงนักพัฒนาอสังสริมทรัพย์ นั่นหมายถึงกระบวนการผลิตที่ใส่ใจสภาพแวดล้อมมากขึ้นเพื่อช่วยลดอุณหภูมิโลก การเพิ่มพื้นที่สีเขียว

“ต่อไปชีวิตความเป็นอยู่ของคนในอนาคตจะโหยหาชีวิตที่ปราศจากการอาศัยดิจิทัล เนื่องจากในอนาคตเทคโนโลยีดิจิทัลจะกลายเป็นแรงกดดันของมนุษย์มากขึ้น ทุกคนจะต้องการชีวิตแบบ Wellbeing มากขึ้น ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนในปัจจุบัน เพราะจากผลการวิจัยหลายๆ ตัวของ TerraBkk เมื่อปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่า ผู้คนส่วนใหญ่ที่มีความคิดอยากย้ายที่อยู่อาศัย เพราะต้องการความเป็นอยู่และชีวิตที่ดีขึ้น”

อย่างไรก็ตามผู้บริโภคและผู้อยู่อาศัยต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ชีวิตความเป็นอยู่ในมิติต่างๆ ที่สำคัญ ได้แก่ มีระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุมทันสมัย, สามารถประหยัดพลังงาน ซึ่งประเด็นเป็นไปตามเทรนด์ความยั่งยืนที่เกิดขึ้นทั่วโลก, ต้องการพื้นที่สีเขียวเพิ่มในโครงการ ต้องการการบริหารจัดการสาธารณูโภคในโครงการ เช่น ระบบระบายน้ำ, ระบบจัดการขยะ

“ต้องยอมรับว่าคนไทยกลัวน้ำท่วมจึงให้ความใส่ใจกับระบบระบายน้ำในโครงการ ขณะที่คนเจเนอเรชั่นใหม่ๆ จะให้ความใส่ใจกับการประหยัดพลังงาน”

นอกจากวิเคราะห์พฤติกรรมการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณสุมิตรายังเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาในปี 2566 ว่ายังสามารถเติบโตได้ จากปัจจัยที่มาจากกำลังซื้อจากกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยว ร้านอาหาร การบริการและการบินที่เริ่มกลับมาฟื้นตัว

ทั้งนี้จากข้อมูล TerraBYTE แอปพลิเคชั่น ชี้ให้เห็นว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 มีทิศทางเติบโตได้ดีโดยเฉพาะแนวราบ คือ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-25 ล้านบาท โดยลูกค้าเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง มีเงินออม ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยและมีความต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย สอดคล้องกับข้อมูลในปี 2565 ที่พบว่า บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-25 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่ราว 25% และยอดขายสามารถเติบโต 15% ซึ่งถือว่าตลาดบ้านเดี่ยวมีอัตราการขายเติบโตสูงที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดบ้านกลุ่มอื่นๆ

ส่วนกลุ่มบ้านทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังสามารถเติบโตได้ดี จากจำนวนการเปิดตัวน้อย ขณะที่ยอดขายเติบโตราว 7-10%

สำหรับกลุ่มที่น่ากังวลในปี 2566 คือ บ้านเดี่ยวราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบันพบว่ามีการเปิดตัวมากจนเกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) และกลุ่มทาวน์โฮมพรีเมี่ยม ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการเปิดตัวมาก ขณะที่อัตราการขายชะลอลงอย่างเห็นได้ชัด ส่วนคอนโดมิเนียม ปี 2566 มองว่าทิศทางตลาดคอนโดฯ อยู่ในช่วงฟื้นตัวโดยการเปิดตัวโครงการใหม่ยังไม่มากนัก สวนทางคอนโดฯ ลักชัวรี่ ราคามากกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ที่ปัจจุบันยังขายได้ช้าอยู่

อย่างไรก็ดีการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯปี 2566 กลับมาฟื้นตัวได้ทันที เห็นว่าภาคธนาคารควรปรับเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านการขยายระยะเวลาผ่อนชำระให้นานขึ้นเป็นสูงสุด 35-40 ปี ก็จะช่วยลดผลกระทบของแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นได้ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จากลูกค้าตลาดกลางถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ให้เข้าถึงสินค้าได้มากขึ้น ซึ่งเป็นส่วนสำคัญให้ตลาดอสังหาฯกลับมาดีขึ้นจากที่คาดหวังไว้ 

            นี่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเนื้อหางานสัมมนาที่เชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบและดีเวลลอปเปอร์ให้สามารถกำหนดทิศทางธุรกิจในปี 2566 นี้ได้อย่างรอบคอบ โดยสามารถดูเนื้อหาฉบับเต็มได้ทาง Facebook และ Youtube ของ TerraBkk