สวัสดีสมาชิกและผู้อ่าน TerraBKK สิ้นสุดไตรมาสแรกของปี 2566 ไปแล้ว หลายบริษัทปิดงบการเงินไตรมาสแรก และเริ่มปรับแผนธุรกิจในช่วง 9 เดือนหลังของปีว่าจะไปในทิศทางไหน ในขณะที่หลายๆ คน ที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ในปี 2566 ต้องเริ่มคิดว่าจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบไหน ควรเลือกอย่างไรให้ตอบโจทย์กับความต้องการและงบประมาณที่จำกัด  ซึ่งมีผู้อ่านหลายท่านสอบถามมา ผมเลยนำ “3 เคล็ดลับในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย” ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยที่ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัยและการลงทุน โดยยึดผลประโยชน์และความต้องการของผู้ซื้อเป็นหลัก ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ

            เริ่มต้นกันที่

1.การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ(Location)

ผมเคยคุยกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายท่านว่าอะไรเป็น 3 ปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอะไรเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทุกท่านพูดเหมือนกันว่า “ทำเล ทำเล และทำเล” (Location Location and Location) ดังนั้น “ทำเล หรือ Location” คือหัวใจสำคัญในการเลือกซื้อที่ดินและซื้อโครงการ

 เมื่อพูดถึงทำเล หลายคนมักจะนึกถึงทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า เป็นหลัก สำหรับคอนโดมิเนียม และทำเลที่ติดกับโครงสร้างพื้นฐานถนน ทางด่วนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัย ยิ่งติดรถไฟฟ้า หรือ ติดถนนใหญ่มากเท่าไหร่ ยิ่งดี แต่ยิ่งติดรถไฟฟ้า และติดถนนใหญ่ ราคาที่ดินและราคาที่พักอาศัยก็ยิ่งแพง ราคาจับต้องได้ยากสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจำกัด

ผมเลยมาคิดว่าถ้าต้องการพัฒนาโครงการในทำเลที่สะดวกสบายและในระดับราคาที่จับต้องได้(Affordable Price) ไม่จำเป็นที่จะต้องอยู่ติดรถไฟฟ้า หรือติดถนนใหญ่ไหม?

 แต่เปลี่ยนเป็นทำเลในละแวกใกล้เคียงกับแนวรถไฟฟ้า หรือใกล้กับถนนใหญ่ในระยะไม่เกิน 3กิโลเมตร จากการศึกษาของ “ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น (LWS)” พบว่า ทำเลที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าหรือ ถนนใหญ่ หรือ อยู่ในซอย ในรัศมีไม่เกิน 3 กิโลเมตร จะทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นมาในทำเลเหล่านี้มีราคาต่ำกว่าโครงการที่ติดแนวรถไฟฟ้า และติดกับถนนใหญ่ได้ไม่น้อยกว่า 30%

โดยแนวคิดนี้จะทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถซื้อที่ดินได้ในราคาที่ถูกลง มีต้นทุนในการพัฒนาโครงการต่ำกว่าโครงการในทำเลติดรถไฟฟ้าหรือติดถนนใหญ่ ในขณะเดียวกันผู้ซื้อได้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถจับต้องได้ (Affordable Price) บนทำเลศักยภาพ และทดแทนความสะดวกสบายสำหรับการเดินทางด้วยระบบบริการรถรับ-ส่ง (Shuttle Bus)

 จากผลการศึกษาของ LWS พบว่าผู้พักอาศัยกว่า 40% มีความต้องการที่จะใช้บริการการรับ-ส่งภายในโครงการ และเป็นปัจจัยในการตัดสินใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีบริการรถรับ-ส่งสาธารณะ เพื่อให้การเดินทางสะดวกสบายยิ่งขึ้นพร้อมๆ กับได้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ถูกลง นอกจากนี้ในปัจจุบันการเดินทางสะดวกสบายมากขึ้นด้วยการให้บริการของPlatform Online ที่อำนวยความสะดวกด้านการเดินทาง เช่น Grab, Line man, Muvmi ฯลฯ ที่ครอบคลุมในทุกพื้นที่ ทำให้การเดินทางสะดวกสบายและเชื่อมต่อกับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้ง่ายขึ้น

ดังนั้นการเลือกทำเลที่ห่างจากรถไฟฟ้าไม่มาก แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียบพร้อม ที่มาพร้อมกับราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกลง จึงเป็นเคล็ดลับแรกที่ผมแนะนำสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เราจะจ่ายแพงกว่าทำไมในเมื่อมีทางเลือกที่ถูกกว่า ทำให้เบากระเป๋าทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาอสังหาฯ

 

2.เลือกโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับความต้องการในการอยู่อาศัย(Facilities)

            จากผลการสำรวจของ LWS เกี่ยวกับความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม พบว่า

1. โครงการคอนโดมิเนียมควรมีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์กับทุกรูปแบบการใช้ชีวิต ทั้งด้านการทำงาน สุขภาพและสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วย ห้องออกกำลังกาย หรือ Fitness, สระว่ายน้ำ, Life Style เช่น มีห้องฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, Co-Working Space, สวนและพื้นที่สีเขียว เป็นต้น

2. ภายในโครงการควรมีการให้บริการผ่าน Application เข้าถึงได้สะดวกเมื่อใช้บริการ

3. ภายในโครงการควรมีกลุ่มตู้อัตโนมัติต่างๆที่ให้บริการ 24 ชม. เช่น ตู้เครื่องดื่ม, สิ้นค้าสะดวกซื้อ, เครื่องซัก-อบผ้า ฯลฯ

และจากผลการสำรวจพบว่า นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการแล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบพื้นที่โครงการในรัศมี 3-5 กิโลเมตร ประกอบด้วย ร้านสะดวกซื้อ/ร้านอาหาร/ห้างสรรพสินค้า, สถานที่ทำงาน/สถานศึกษา และ โรงพยาบาล/สถานที่ราชการ เป็นต้น

จากพฤติกรรมและความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าว เป็นโจทย์สำคัญของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการออกแบบโครงการให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะเดียวกันผู้ซื้อโครงการ ควรจะมี Short List สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตัวเองต้องการในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากทุกสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ในโครงการคือ “ต้นทุน(Cost)” ในการพัฒนาโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ คำนวณเข้าไปในราคาของที่อยู่อาศัย รวมไปถึงค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เป็นค่าส่วนกลางที่ผู้ซื้อต้องจ่ายหลังจากที่เข้าไปซื้อโครงการ

Short List ที่ผมแนะนำสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องให้ความสำคัญคือ ต้องวิเคราะห์พฤติกรรมการใช้ชีวิตของตัวเองว่า ชอบออกกำลังกายไหม ถ้าชอบออกกำลังกายแบบไหน ชอบอยู่ในสวน ชอบทำงานในพื้นที่ Co-Working Space ไหม มีกิจกรรมที่ต้องใช้พื้นที่จัดงานเลี้ยงไหม ฯลฯ เพื่อที่จะได้รู้ว่าสิ่งอำนวยความสะดวกที่แต่ละโครงการมีให้ เราจะได้ใช้ประโยชน์มากน้อยแค่ไหน แล้วเลือกซื้อโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ของตัวเองมากที่สุด เพื่อที่จะได้ประหยัดต้นทุนในการซื้อโครงการ เป็นอีกหนึ่งเคล็ดลับสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ได้ในราคาที่สมเหตุสมผลโดยที่ไม่ต้องจ่ายเกินความจำเป็น แถมมีเงินเก็บไว้ใช้สอยในยามจำเป็น

3.เลือกโครงการโดยพิจารณาฟังก์ชั่นการใช้งานภายในที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเราให้มากที่สุด (Function)

เมื่อได้ทำเลที่ต้องการสภาพแวดล้อมเหมาะสมแล้ว สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากที่สุดสำหรับผู้ซื้อโครงการที่พักอาศัยคือ ขนาดและฟังก์ชั่นการใช้งานภายในห้องชุด และในบ้านพักอาศัย ที่ต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้ซื้อ เพราะแต่ละคนมีรูปแบบการใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน การเลือกซื้อห้องชุด หรือบ้านพักอาศัย ไม่ใช่แฟชั่น(Fashion) ที่จะต้องซื้อเหมือนกันไปหมด แต่เป็นเรื่องของฟังก์ชั่น(Function) การใช้งานที่มีรูปแบบเฉพาะ(Unique) สำหรับแต่ละคน เพราะแต่ละคนมีความแตกต่างกันในเรื่องความต้องการและการใช้ชีวิต

โดยทั่วไปแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ฯ จะพัฒนาโครงการทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านพักอาศัย โดยออกแบบฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานไม่ว่าจะเป็นพื้นที่รับแขก ส่วนพักผ่อนอย่างห้องนอน ห้องน้ำ พื้นที่ครัว ซึ่งเป็นฟังก์ชั่นหลักๆ ของที่พักอาศัย นอกจากฟังก์ชั่นหลักๆ แล้ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะมีการออกแบบฟังก์ชั่นต่างๆ เพิ่มเติม ตามโจทย์ของกลุ่มเป้าหมายที่โครงการกำหนดไว้ และหลายโครงการมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่รับแขกเป็นพื้นที่อเนกประสงค์เพื่อให้ง่ายต่อการปรับเปลี่ยนการใช้งาน รวมไปถึงมีพื้นที่เพื่อความบันเทิง ( Entertainment Room) ห้องออกกำลังกาย(Private Fitness) และอื่นๆ เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่หลากหลาย

ผมแนะนำว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นห้องชุดหรือบ้านพักอาศัย ต้องสำรวจความต้องการของตัวเอง เพื่อที่จะเลือกห้องชุดหรือบ้านพักอาศัยที่ตอบโจทย์การใช้งานของตัวเองให้มากที่สุด เพราะห้องชุดและบ้านพักอาศัย เป็นพื้นที่ที่เราต้องอยู่ด้วยนานที่สุด การเลือกจึงจำเป็นที่จะต้องเลือกให้เหมาะสมกับตัวเองและสมาชิกในครอบครัวให้มากที่สุด เป็นอีกหนึ่งเคล็ดลับสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจำเป็นที่จะต้องให้ความสำคัญเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กับความต้องการของตัวเอง

            เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า “บ้าน” ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้านพักอาศัย ต่างเป็นทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนคนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุน ทั้ง 3 เคล็ดลับในการเลือกซื้อไม่ว่าจะเป็น ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และแบบบ้าน เป็นเคล็ดลับ ที่ผมแนะนำให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย นำไปปรับใช้ให้เหมาะกับธุรกิจและความต้องการของตัวเอง เพื่อที่จะได้เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างน่านน้ำใหม่ (Blue Ocean) ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากคู่แข่งในตลาด ในขณะเดียวกันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถที่จะนำไปใช้ประโยชน์ในการเลือกซื้อ เป็นผู้ซื้อที่ชาญฉลาด(Smart Buyer) ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่สะดวกสบาย มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกและแบบบ้านที่ตอบโจทย์กับความต้องการในระดับราคาที่สมเหตุสมผล(Reasonable Price)

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะประสบความสำเร็จ และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะได้โครงการที่เป็นไปตามความต้องการของตัวเอง ต้องเป็นผู้ที่เปลี่ยนแนวคิดในการพัฒนาโครงการ และการซื้อโครงการ ที่ไม่ต้องเดินตามผู้นำ แต่ต้องเป็นผู้พลิกเกม ขายในสิ่งที่แตกต่างและตอบโจทย์ของผู้ซื้อ และเป็นผู้ซื้อที่ซื้อในสิ่งที่ต้องการเพื่อสร้างเอกลักษณ์ของตัวเอง (Uniqueness)  เหมือนที่ Richard Branson นักธุรกิจชาวอังกฤษ ผู้เป็นเจ้าของกิจการมากกว่า 360 แห่งในสหราชอาณาจักร และในยุโรป ภายใต้เครื่องหมายการค้า “Virgin” เคยกล่าวไว้ว่า “ การชนะเกมได้ดีที่สุดคือการเปลี่ยนเกม” (Game Changer)

ผมหวังว่าบทความนี้จะจุดประกายความคิดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เป็น “ผู้เปลี่ยนเกม” (Game Changer) และสร้างสิ่งใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ประโยชน์จาก 3 เคล็ดลับในการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยและการลงทุนนะครับ แล้วพบกันใหม่เดือนพฤษภาคม สวัสดีครับ

 

 

โดยนายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด