ชิดลม-หลังสวน ที่สุดของทำเลดี มีค่ามากกว่าทอง

การครอบครองที่ดินใจกลางทำเลศักยภาพ นับวันก็มีแต่จะยิ่งทวีมูลค่าและไม่สามารถหาที่ไหนมาทดแทนได้อีกแล้ว โดยเฉพาะในทำเล Super Prime Area ใจกลางเมืองอย่าง ‘ชิดลม-หลังสวน’ ที่สามารถทุบสถิติ New High ได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายที่ดิน

ย้อนดูราคาที่ดินทุบสถิติ New High เติบโตยิ่งกว่าทอง 

ปัจจุบันราคาที่ดินในทำเลถนนเพลินจิต ถนนวิทยุ ถนนสีลม มีราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ รอบปี 2566-2569 สูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งแน่นอนว่านี่เป็นเพียงราคาประเมินเท่านั้น เพราะในการซื้อขายจริงได้มีการทุบสถิติราคาเกินล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วตั้งแต่เมื่อ 10 กว่าปีก่อน

• ปี 2006 ที่มีการซื้อขายที่ดินขนาด 9 ไร่ของสถานทูตอังกฤษ ราคา 950,000 ต่อตารางวา ปัจจุบันคือ Central Embassy
• ปี 2008 ที่ดินตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา ราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันคือโครงการ 98 Wireless
• ปี 2015 ที่ดินถนนชิดลม ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันคือโครงการ 28 Chidlom ที่ยังคงมีราคาเริ่มต้น 290,000 บาทต่อตร.ม. 
• ปี 2016 ที่ดินโครงการปาร์คนายเลิศ ราคาประมาณ 1.75 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันคือโครงการ BDMS Wellness
• ปี 2017 ที่ดินสถานทูตอังกฤษ ราคา 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา คาดพัฒนาเป็น Central Embassy Extension
• ปี 2018 ที่ดินบริเวณใกล้โรงเรียนมาแตร์เดอี ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันเป็นโครงการ Scope Langsuan และที่ดินบริเวณถนนต้นสน ราคา 2.1 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันคือโครงการ MUNIQ Langsuan 
• ปี 2020 หลังจากผ่านมา 14 ปี ราคาซื้อขายที่ดินในทำเลนี้ก็สูงถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นการซื้อที่ดินบริเวณถนนสารสิน ที่คาดว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้นสูงถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร 

จะเห็นได้ว่าแต่ละโครงการบนทำเลนี้ ได้ถูกพัฒนาให้เป็นโครงการระดับ Flagship และโครงการระดับ Super Luxury ด้วยกันทั้งสิ้น สะท้อนถึงมูลค่าของทำเลที่นับวันมีแต่จะยิ่งทวีความมั่งคั่ง และการันตีว่าหากได้ครอบครองโครงการในทำเลนี้ ก็จะถูกโอบล้อมด้วยโครงการระดับชั้นนำที่จะถูกพัฒนาต่อไปอีกในอนาคตอย่างแน่นอน

เจาะปัจจัยที่ทำให้ ชิดลม-หลังสวน ยิ่งเติบโต 

ไม่ใช่แค่การเป็น Super Prime Area เท่านั้น ที่เป็นปัจจัยเดียวที่ทำให้ทำเลแห่งนี้มีค่ายิ่งกว่าทอง แต่เพราะว่าที่ดินในทำเลแห่งนี้ แทบจะไม่เหลือที่ดินเปล่าให้พัฒนาแล้ว ปัจจุบันเจ้าของที่ดินในทำเลต่างรอคอยจังหวะในการขาย ซึ่งเมื่อเกิดการขายที่เป็นการเพิ่มมูลค่าที่ดิน ก็จะยิ่งเกิดโครงการใหม่ๆ ที่น่าติดตามมากยิ่งขึ้น โดยปัจจุบันมีแปลงที่ดินที่น่าติดตามทั้ง Freehold และ Leasehold ในทำเลถึง 11 แปลง

1. ที่ดิน Leasehold ติด BTS ชิดลม ของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คาดพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-use

2. ที่ดิน Freehold ติดถนนชิดลม คาดพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม

3. ที่ดิน Leasehold ในซอยคิดสมคิด คาดพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม

4. ที่ดิน Freehold ติดถนนเพลินจิต ราคาประมาณเกือบ 4 ล้านบาทต่อตารางวา 

5. ที่ดิน Freehold ติดถนนวิทยุ พัฒนาเป็นโครงการ The Embassy at Wireless

6. ที่ดิน Freehold ในซอยต้นสน พัฒนาเป็นโครงการ Na Varang Langsuan

7. ที่ดิน Freehold ติดถนนสารสิน ราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา คาดพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในประเทศ คาดประมาณเริ่มต้น 600,000 บาทต่อตารางเมตร

8. ที่ดิน Leasehold หัวมุมถนนหลังสวน-ถนนสารสิน พัฒนาเป็นโครงการ Sindhorn Wellness Village

9. ที่ดิน Freehold ติดถนนวิทยุ คาดพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม

10. ที่ดิน Leasehold กำลังพัฒนาเป็นโครงการ ONE BANGKOK

11. ที่ดิน Leasehold โรงแรมดุสิตธานีเก่า กำลังพัฒนาเป็นโครงการ Dusit Central Park

(ขอบคุณข้อมูลจาก ClubSunday Condo Story)

ทำเลใจกลางเมือง ที่ถูกยกระดับจาก Mixed-use 

หากดูทำเลสี่เหลี่ยมแห่ง Super Prime Area ของกรุงเทพอย่าง พระราม4-หลังสวน-วิทยุ-ชิดลม ก็จะเห็นว่านอกจากดีลการซื้อขายที่ดินที่จะถูกพัฒนาเป็นโครงการ Freehold หรือโครงการระดับ Flagship แล้ว ยังมีที่ดิน Leasehold ที่จะถูกพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-use ซึ่งเป็นโครงการระดับยักษ์มูลค่ากว่าแสนล้าน ที่จะยิ่งยกระดับทำเลมากยิ่งขึ้นไปอีก ได้แก่ Central Embassy, Sindhorn Village, ONE Bangkok และ Dusit Central Park ซึ่งมีเนื้อที่รวมกันประมาณ 193 ไร่ หรือพื้นที่รวมภายในอาคาร (GFA) ประมาณ 2.7 ล้านตารางเมตร มูลค่ารวมกันมากกว่า 180,000 ล้านบาท คาดสามารถดึงดูด Demand หมุนเวียนได้มากกว่า 100,000 คนต่อวัน

ทำไมโครงการ Mixed-use ถึงได้มีความสำคัญต่อการยกระดับทำเล? หากดูกรณีตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จอย่าง Marina Bay จากสิงคโปร์ ซึ่งเป็นโครงการเปลี่ยนเมืองที่มีระยะเวลาดำเนินการต่อเนื่องมากว่า 30 ปี ที่มีโครงกายในกว่า 15 โครงการ พื้นที่รวมประมาณ 1.9 ล้านตารางเมตร ซึ่งสามารถรองรับประชากรได้ถึง 477,000 คน (อ่านบทความเกี่ยวกับโครงการมิกซ์ยูสรอบสวนลุมพินีและ Marina Bay ได้ที่ อนาคตรอบ สวน ลุมพินี ของโครงการ มิกซ์ยูส)

ถึงแม้โครงการ Mixed-use ใจกลางเมืองของกรุงเทพ จะไม่ได้ถูกพัฒนาตามแผนแม่บทใหญ่ซึ่งเป็นแปลงที่ดินเดียวกันเช่นเดียวกับโครงการ Marina Bay แต่หากมองด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินใจกลางเมืองที่มีความเข้มข้นและมีความหลากหลายสูง ช่วยสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ เพิ่มศักยภาพราคาที่ดิน โดยที่มีพื้นที่ใกล้เคียงกัน ทำให้สามารถคาดหวังการดึงดูดและยกระดับทำเลไปได้อีกขั้นเช่นเดียวกันก็ว่าได้

โอกาสและความต้องการจากต่างชาติ 

นอกจากแปลงที่ดินที่กำลังพัฒนาอย่างติดตาม สิ่งแวดล้อมปัจจุบันในทำเลก็ยังโอบล้อมด้วยสถานที่ชั้นนำ ที่สามารถดึงดูดดีมานด์ศักยภาพและกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงหลายแห่ง โดยเป็น อาคารออฟฟิศให้เช่าจำนวนกว่า 40 แห่ง พื้นที่รวมประมาณ 1.16 ล้านตารางเมตร โดยมีอาคารสำนักงานเกรด A ซึ่งมีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงที่สุดอย่าง อาคารปาร์คเวนเจอร์ และ อาคารเกษรทาวเวอร์ รวมอยู่ด้วย นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่มีสถานทูตรวมกว่า 24 แห่ง อาทิ สถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์, สถานเอกอัครราชทูตสวิสเซอร์แลนด์, สถานเอกอัครราชทูตสหราชอาณาจักร, สถานเอกอัครราชทูตสหรัฐอเมริกา, สถานเอกอัครราชทูตอิตาลี หรือ สถานเอกอัครราชทูตญี่ปุ่น เป็นต้น โรงแรมระดับ 4-5 ดาว จำนวนกว่า 15 แห่ง และบริการระดับ World-class อย่าง Central Embassy และ BDMS Wellness Clinic  สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อจากต่างชาติที่ซุกซ่อนอยู่ในทำเลได้เป็นอย่างดี

การเติบโตของ Supply คอนโดชิดลม-หลังสวน-วิทยุ

ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดใหม่ Terra Research ได้รวบรวมข้อมูลการเปิดตัวคอนโดมิเนียมย้อนหลังในทำเลชิดลม-หลังสวน-วิทยุ พบว่ามีการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ย 1-2 โครงการต่อปี บางปีมีเปิดมากสุดถึง 5 โครงการ แต่มีจำนวนยูนิตที่ไม่มากนัก ราคาเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ในทำเลนี้ ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามศักยภาพของทำเลที่เพิ่มมากขึ้น ราคาเปิดตัวมีการเติบโตเฉลี่ย 18% ต่อปี จากราคาเปิดตัวเฉลี่ย 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อปี 2547 สู่ราคาเปิดตัวเฉลี่ย 350,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2561 และปีนี้ก็กำลังจะมีโครงการใหม่เปิดตัวซึ่งเป็นคอนโด Leasehold คาดว่าราคาจะอยู่ที่ประมาณ 250,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโด Freehold ในอนาคตก็เป็นไปได้ที่ราคาคอนโดอาจจะเพิ่มสูงถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร จากต้นทุนราคาที่ดินในปัจจุบันที่มีการซื้อขายกันถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา

อัพเดทโครงการบนทำเลชิดลม-หลังสวน-วิทยุ

ปัจจุบันทำเลชิดลม-หลังสวน-วิทยุ มีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ประมาณ 6 โครงการ ซึ่งหากไล่ตามระดับราคาแล้วจะพบว่าโครงการที่มีราคาต่ำที่สุดจะเป็นโครงการ Leasehold ซึ่งเป็นปกติที่คอนโด Leasehold จะถูกกว่าคอนโด Freehold ประมาณ 20-30%

โครงการ Leasehold ที่ยังเปิดขายอยู่ ได้แก่ Baan Sindhorn และ The Residences at Sindhorn Kempinski เป็นคอนโด Leasehold แบบเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ระยะยาว สัญญาเช่า 30 ปี (สามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี) ราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว ส่วนโครงการ Freehold ในทำเลที่ยังเปิดขายอยู่ ได้แก่ 

• MUNIQ Langsuan โครงการ High Rise ที่ใกล้จะขายหมดแล้ว ราคาปัจจุบันเป็นราคาปิดโครงการประมาณ 250,000 บาทต่อตารางเมตร
• 28 Chidlom คอนโด High Rise โครงการ Rare Items หนึ่งเดียวบนถนนชิดลม ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 290,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นราคาที่หาไม่ได้แล้วในซอยชิดลม เพราะที่ดินในซอยนี้เหลืออยู่ไม่กี่แปลง อนาคตหากมีโครงการใหม่เข้ามาพัฒนา ราคาต้องเพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน
• Tonson One Residence โครงการ High Rise ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ ราคาขายปัจจุบันเริ่มต้นที่ 330,000 บาทต่อตารางเมตร 
• SCOPE Langsuan โครงการ High Rise ที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 460,000 บาทต่อตารางเมตร

ปัจจุบันที่ดินในย่านนี้ต่างก็ถูกเปลี่ยนมือไปสู่ Developer หลากหลายแปลงในอนาคตทำเลนี้จึงมีโครงการคอนโดใหม่เกิดขึ้นมากมาย ไม่ว่าจะเป็น

1. โครงการ Soonthareeya Ratchadamri คอนโด Leasehold (สิทธิการเช่า 30 ปี) ที่กำลังก่อสร้างและจะเปิดขาย Presale ในเร็วๆ นี้ ราคาขายเริ่มต้นเฉลี่ยประมาณ 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร
2. โครงการ Nimit Langsuan คอนโด Freehold ที่กลับมาก่อสร้างอีกครั้ง คาดว่ากลับมาในครั้งนี้ราคาใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน
3. โครงการ Navarang Langsuan (ที่ดิน Portico ในปัจจุบัน) เป็นคอนโดที่อยู่ในแผนการเปิดตัวของ Navarang Asset คาดว่าราคาเปิดขายเริ่มต้นคงไม่ต่ำกว่า 400,000 บาทต่อตารางเมตร
4. Aman Nai Lert Residences คอนโด Hotel Branded Residence โครงการ Leasehold 30 ปี ราคาตามข่าวประมาณ 900,000 บาทต่อตารางเมตร เรียกได้ว่าเป็นโครงการ Leasehold ที่แพงที่สุดในประเทศไทยเลยก็ว่าได้ โดยคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2566 นี้
5. The Embassy at Wireless คอนโดร่วมทุนระหว่าง Hongkong Land และ Noble คาดว่าราคาเปิดตัวเริ่มต้น 3-4 แสนบาทต่อตารางเมตร
6. Sansiri แปลงที่ดินบนหัวมุมถนนสารสินที่แสนสิริทุบสถิติ New High ซื้อที่ดินในตารางวาละ 3.9 ล้านบาท เมื่อกลางปี 2563 ที่ผ่านมา คาดว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้นสูงถึง 600,000 บาทต่อตารางเมตร จะเป็นคอนโดที่มีราคาต่อตารางเมตรแพงที่สุดในประเทศไทย
7. HKR x Swire Properties บริษัท Swire Properties ประกาศการเข้าซื้อหุ้น 40% ของที่ดินบนถนนวิทยุตรงข้ามสวนลุมพินีจาก HKR International โดยมีแผนที่จะพัฒนาเป็นคอนโดระดับ Luxury

จากที่กล่าวไปข้างต้นคงทราบกันดีว่า ราคาซื้อขายที่ดินในปัจจุบันสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา มูลค่าของที่ดินที่เติบโตขึ้นอนาคตคงยากที่จะมีการขายที่ดินที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นแน่นอนว่าราคาคอนโดก็จะเพิ่มขึ้นมากด้วย ราคาซื้อขายคอนโดต่อตารางเมตรอาจจะต้องเริ่มต้นที่ 5-6 แสนขึ้นไป การจะซื้อคอนโดทำเลนี้ในตอนนี้นับเป็นโอกาสที่ดีที่สุด 

โอกาสในการลงทุนคอนโดย่านชิดลม-หลังสวน-วิทยุ

ความเป็น Super Prime Area และการเป็นทำเลระดับ Worldclass Destination นั้น ล้วนดึงดูดดีมานด์ศักยภาพ กลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติและกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาในทำเล การปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้สามารถสร้าง Rental Yield ได้ประมาณ 3.4%-6.2% ต่อปี ขึ้นอยู่กับระดับโครงการ สภาพของโครงการ และการตกแต่งห้อง ค่าเช่าต่อเดือนขึ้นอยู่กับขนาด ประเภทของห้องและรูปแบบของที่พัก 

คอนโด Freehold ห้องแบบ Studio ขนาด 24-40 ตร.ม. ค่าเช่าอยู่ที่ 17,000-40,000 บาทต่อเดือน, 1 Bedroom ขนาด 28-106 ตร.ม. ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 25,000-70,000 บาทต่อเดือน, 2 Bedroom ขนาด 45-140 ตร.ม. ค่าเช่าประมาณ 30,000-140,000 บาทต่อเดือน, 3 Bedroom ขนาด 80-290 ตร.ม. ค่าเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 60,000-300,000 บาท และ 4 Bedroom ขนาด 250-380 ตร.ม. ค่าเช่าอยู่ที่ 250,000-350,000 บาทต่อเดือน

สำหรับคอนโด Leasehold สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราที่สูงกว่าเนื่องจากมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่า โดยห้องแบบ 1 Bedroom ขนาด 48-90 ตร.ม. ค่าเช่าอยู่ที่ 45,000-120,000 บาทต่อเดือน, 2 Bedroom ขนาด 80-240 ตร.ม. ราคาเช่าประมาณ 60,000-120,000 บาทต่อเดือน, 3 Bedroom ขนาด 85-360 ตร.ม. ค่าเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 75,000-400,000 บาท และ 4 Bedroom ขนาด 230-385 ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ถึง 350,000-450,000 บาทต่อเดือน

ซึ่งคอนโด Leasehold กับคอนโด Freehold ก็มีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกัน การซื้อคอนโด Leasehold ข้อดีก็คือ ราคาถูกกว่าคอนโดแบบ Freehold ประมาณ 20-30% และการดูแลหลังการขายจากเจ้าของโครงการ ทำให้โครงการยังคงสวยงาม ได้รับการดูแลอย่างดีตลอดอายุสัญญา ข้อเสียก็คือ ไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ ได้เพียงสิทธิ์การเช่า ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30 ปี สามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดิน และมูลค่าของโครงการจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสัญญาเช่า

กลับกันกับโครงการ Freehold ที่มีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของได้ 100% เหมือนคอนโดทั่วไป มีอิสระในการถือครอง สามารถปรับปรุง ซ่อมแซม ตกแต่งห้อง ปล่อยเช่า ขายต่อ หรือจะเก็บไว้เป็นมรดกตกทอดให้แก่ลูกหลาน ยิ่งนานวันมูลค่าของทรัพย์สิน (Capital Gain) มีแต่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นในอนาคต แม้จะมีราคาที่สูงกว่าคอนโด Leasehold แต่ก็สามารถปล่อยเช่าได้ดีแบบเดียวกับคอนโด Leasehold สามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและค่าเช่าได้ โดยการปรับเปลี่ยนรูปแบบการตกแต่งห้องและการบำรุงซ่อมแซมห้องให้มีสภาพที่ดีอยู่ตลอดเวลา

การเติบโตของราคาคอนโดมือสอง

การเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมือสองสะท้อนได้ถึงการเติบโตของมูลค่าของทำเลและศักยภาพการลงทุนคอนโดในระยะยาว ราคาคอนโดมือสองในทำเลนี้มีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคอนโด Freehold มีการปรับตัวของราคาคอนโดมือสองเพิ่มขึ้นเฉลี่ยสูงถึง 8% ต่อปี จากราคาขายมือสองประมาณ 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้วสู่ 300,000 บาทต่อตารางเมตรในวันนี้ ส่วนคอนโด Leasehold มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี

ความเป็น Super Prime Area และการเติบโตของทำเลในทุกมิติ ล้วนตอกย้ำศักยภาพของทำเล ‘ชิดลม-หลังสวน’ ว่าเป็นทำเล Super Prime Area ที่นับวันมีแต่จะยิ่งทวีมูลค่า เหมือนได้ครอบครองสินทรัพย์ที่ทวีค่ายิ่งกว่าทองคำเสียอีก