ศักยภาพ ‘ศรีราชา’ เมืองสมดุลที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน

ศรีราชา หรือที่ใครคุ้นหูในอีกชื่อว่า ‘Little Osaka’ เพราะเป็นเมืองอุตสาหกรรมที่ดึงดูดบุคลากรต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งได้เข้ามาลงทุนบริษัทอุตสาหกรรมหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมจำนวนกว่า 10 แห่ง คาดประมาณตัวเลขของชาวญี่ปุ่นในศรีราชาได้ถึงประมาณ 8,000-10,000 คน อย่างไรก็ตาม กลิ่นอายความเป็นญี่ปุ่นที่แพร่กระจายทั่วเมืองก็ไม่ใช่เสน่ห์เพียงอย่างเดียวของทำเลแห่งนี้ แต่กลับเป็นมูลค่าเศรษฐกิจและการเป็นทำเลแหล่งงานของบุคลากรทักษะสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงโอกาสที่น่าจับตามองจากการพัฒนา EEC ซึ่งในบทความนี้ TERRABKK จะพาทุกคนไปเจาะลึกทำเลศรีราชา เพื่อพิสูจน์ว่าศรีราชา’ เป็นเมืองสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานอย่างแท้จริง

เจาะโครงการพัฒนา EEC และอัปเดตความสำเร็จของโครงการ

ก่อนไปเจาะลึกที่ศรีราชา เราขอพาทุกคนไปดูภาพใหญ่ของการพัฒนาจากโครงการ EEC ซึ่งนับเป็นจุดสำคัญที่ช่วยยกระดับและผลักดันศักยภาพเมืองศรีราชาอย่างมาก เพราะเป็นการส่งเสริมและสนับสนุนภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ ซึ่งจะยิ่งช่วยดึงดูดการลงทุนและบุคลากรเข้ามามากยิ่งขึ้น

จากข้อมูลของ EEC สะท้อนความสำเร็จของการลงทุนอุตสหากรรมเป้าหมายในทำเล EEC ได้อย่างดี โดยมีเงินลงทุนอนุมัติแล้วในช่วงปี 2561-2565 ถึง 2,005,799 ล้านล้านบาท เป็นทั้งการร่วมลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานหลักระหว่างรัฐและเอกชน, งบบูรณาการ และการออกบัตรส่งเสริมการลงทุน โดยมูลค่าออกบัตรส่งเสริมการลงทุนตั้งแต่ปี 2561-2565 สูงถึง 1,250,273 ล้านบาท แม้จะต้องผ่านสภาวะผันผวนจากเศรษฐกิจโลกถดถอยหรือโควิด-19 ก็ตาม โดยเป็นการออกบัตรส่งเสริมการลงทุนใน First S-Curve 40%, New S-Curve 30% และอุตสาหกรรมอื่น 30%

และถ้าหากถามว่า ก้าวต่อไปของโครงการยักษ์ใหญ่ EEC จะเป็นอย่างไร? ก็คงต้องบอกให้ทุกคนคอยจับตาดูให้ดีๆ โดยเฉพาะในปี 2570 หลังจากการก่อสร้างพื้นที่ เตรียมความพร้อม และดึงดูดการลงทุน ผ่านโครงสร้างพื้นฐานหลักสำหรับการก้าวกระโดดอย่าง ท่าเรือแหลมฉบัง, รถไฟความเร็วสูง, สนามบินอู่ตะเภา และท่าเรือมาบตาพุด ที่จะเริ่มเปิดดำเนินการพร้อมกันในช่วงปี 2569-2570 คาดว่า EEC จะเป็น Gateway เชื่อมระบบการค้าการลงทุนระดับโลก สามารถสร้างเงินลงทุน 4-5 แสนล้านบาทต่อปี ดึงดูดบุคลากรคุณภาพ และรายได้ประชากรเติบโต ซึ่งหมายถึงกำลังซื้อของประชากรมากขึ้น และเศรษฐกิจหมุนเวียนที่ดีขึ้น

เจาะมูลค่าอุตสาหกรรม เศรษฐกิจหลักของศรีราชา

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอุตสาหกรรม ณ กุมภาพันธ์ 2566 พบว่าจังหวัดชลบุรีเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมถึง 5,090 แห่ง มูลค่าเงินลงทุนรวมกว่า 925,725 ล้านบาท และมีจำนวนบุคลากรทำงานในโรงงานทั้งหมด 320,320 คน โดยมีนิคมอุตสาหกรรมถึง 14 แห่ง จำนวนโรงงานเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมรวมกว่า 1,500 แห่ง มูลค่าเงินลงทุนกว่า 524,759 ล้านบาท และเป็นนิคมอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในอำเภอศรีราชาถึง 9 แห่ง มีจำนวนโรงงานภายในนิคมรวมกว่า 650 แห่ง มูลค่าเงินทุนรวม 184,385 ล้านบาท และมีจำนวนพนักงานรวมกว่า 100,000 คน คิดเป็นจำนวน 1 ใน 3 ของบุคลากรในภาคอุตสาหกรรมทั้งจังหวัดชลบุรี

ชาวต่างชาติในศรีราชา ไม่ได้มีแค่ชาวญี่ปุ่น

ฉายา ‘Little Osaka’ ของศรีราชา เกิดจากบุคลากรต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งย้ายเข้ามาทำงานในบริษัทชั้นนำ อาทิ Mitsui, Bridgestone, Toyota, Hitachi, Sony, Mitsubishi, Itochu, MASA, PASONA และอีกมากมาย ซึ่งบุคลากรในบริษัทข้ามชาติเหล่านี้ เข้ามาพำนักในระยะยาว 1-7 ปี โดยมักจะมาพร้อมครอบครัวชาวญี่ปุ่นด้วย ส่งผลให้จำนวนชาวญี่ปุ่นในศรีราชามากกว่า 10,000 คน

แต่รู้หรือไม่ว่าชาวต่างชาติที่เข้ามาในทำเล EEC ไม่ได้เข้ามาเพื่อทำงานเท่านั้น แต่ยังเข้ามาเพราะตั้งใจจะใช้ชีวิตช่วงบั้นปลายในเขต EEC ด้วยเช่นกัน ข้อมูลสถิติจากฝ่ายประมวลผล สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง พบว่าชาวต่างชาติที่เข้ามาใช้ชีวิตบั้นปลายในเขต EEC สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด 19 เริ่มชะลอลง โดยปี 2565 มีชาวต่างชาติที่เข้ามาใช้ชีวิตช่วงบั้นปลายในชลบุรีจำนวน 32,502 คน เป็นสัดส่วนของ สแกนดิเนเวียน (22%), เยอรมัน (18%), บริติช (13%), อเมริกัน (9%), ฝรั่งเศส (7%) และชาติอื่นๆ (31%)

ศักยภาพ Talent Demand ยังมีมาอีกจาก EECd 

นอกจากศักยภาพเดิมของศรีราชาด้าน Talent Demand ในภาคอุตสาหกรรมแล้ว สิ่งที่น่าตื่นเต้นและควรจับตามองอย่างยิ่ง คือการส่งเสริมให้เกิด EECd หรือ Digital Park Thailand เพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรมดิจิทัลยุคใหม่ New S-Curve เข้ามาบนพื้นที่กว่า 500 ไร่ ซึ่งจะดึงดูด Talent Demand ใหม่ๆ จากบริษัทชั้นนำระดับโลกมากมายเข้ามาตามแนวคิด Demand-Driven อาทิ Microsoft, SIEMENS, HUAWEI, Google Cloud, IBM, PIXAR, amazon, FedEX, Dream Works, LEGO และอีกมากมาย

การเข้ามาของบริษัทชั้นนำระดับโลกเหล่านี้ ไม่ได้มาแค่เพียง Talent Demand เท่านั้น แต่ยังมาพร้อม Know How และ Knowledge ที่จะมาส่งเสริมให้บุคลากรชาวไทยมีศักยภาพสูงขึ้น เพิ่มแหล่งงาน ยกระดับรายได้ของบุคลากรชาวไทยได้มากยิ่งขึ้น และแน่นอนว่ายิ่งยกระดับกำลังซื้อของคนในทำเลเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย

ความพร้อมของ ‘ศรีราชา’ สู่เมืองสมดุลระหว่างงานและการอยู่อาศัย

เมื่อดูภาพรวมศักยภาพทั้งหลายด้านของศรีราชา อาจมองว่าศรีราชาเป็นเมืองอุตสาหกรรมหนักที่ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย แต่หลายคนอาจไม่เคยทราบมาก่อนว่า ศรีราชาถูกวางบทบาทตามยุทธศาสตร์ชาติให้เป็น ‘เมืองแห่งความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงาน’ ด้วยการเป็นแหล่งรวมบุคลากรหลายแสนคน ทำให้การวางแผนเพื่อรองรับการอยู่อาศัยเป็นเรื่องจำเป็นมาก เมื่อกลับมามองศักยภาพของศรีราชาปัจจุบันก็พบว่า ศรีราชาเป็นเมืองที่มีความพร้อมอย่างยิ่ง

ในด้านการเดินทาง หากรถไฟความเร็วสูงเปิดดำเนินการ การเดินทางระหว่างศรีราชา-กรุงเทพ จะรวดเร็วภายใน 1 ชั่วโมงเท่านั้น เดินทางด้วยรถยนต์สะดวกสบายยิ่งขึ้นจากการพัฒนามอเตอร์เวย์ สามารถเข้าถึงสนามบินนานาชาติหลักของประเทศได้ถึง 2 แห่ง ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิและสนามบินอู่ตะเภา รวมถึงสามารถเข้าถึงนิคมอุตสาหกรรม ท่าเรือ และเขตเศรษฐกิจพิเศษเกิดใหม่ ในระยะเวลา 30 นาที

ด้านไลฟ์สไตล์ ศรีราชามีความโดดเด่นทางกายภาพ เพราะมีทั้งภูเขา ทะเล และศูนย์กลางไลฟ์สไตล์เกิดใหม่หลายแห่ง ศูนย์การค้ากระจายตัวอย่างทั่วถึงในเมือง อาทิ โรบินสัน ศรีราชา, J-PARK, AEON, ตึกคอม และเซ็นทรัล ศรีราชา ที่มีพื้นที่ใหญ่ถึง 140,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีสนามกอล์ฟกว่า 12 แห่งกระจายตัวในพื้นที่

และด้านสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน ศรีราชามีโรงพยาบาลชั้นนำที่รองรับชาวต่างชาติในทำเลอยู่แล้ว เช่น โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีราชา และ โรงพยาบาลพญาไท ศรีราชา รวมถึงมีโรงเรียนนานาชาติจำนวนกว่า 10 แห่ง รองรับทั้งหลักสูตรญี่ปุ่น, บริติช และอเมริกัน และยังมีสถาบันการศึกษาชั้นนำของไทย อาทิ โรงเรียนอัสสัมชัญ ศรีราชา, โรงเรียนเซนต์ปอลคอนแวนต์ศรีราชา, โรงเรียนดาราสมุทร, มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา และมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์พัทยา

ต้องบอกว่าศรีราชา มีความครบครันในมิติของเมืองครบทุกด้าน ทั้งแหล่งงาน แหล่งไลฟ์สไตล์ สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทาง ทำให้ยุทธศาสตร์ของการเป็น ‘เมืองแห่งความสมดุล’ จากยุทธศาสตร์ชาติ ไม่ใช่ภาพที่ไกลเกินจริงเลย

‘ศรีราชา’ ทำเลศักยภาพสูง ดึงดูด Branded Residence เข้ามาในทำเล

ด้วยศักยภาพของทำเลกับการเป็นเมืองแห่งความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงาน ทำให้เกิดการพัฒนา Branded Residence ในรูปแบบ Serviced apartment บนทำเลหลากหลายโครงการ สะท้อนให้เห็นว่าดีมานด์ในพื้นที่มีกำลังซื้อที่สูงทั้งที่เป็นนักลงทุน นักธุรกิจ คนที่ทำงานใน EEC ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ด้วยที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมกับการบริการระดับมาตรฐานโรงแรมทำให้ Branded Residence ในรูปแบบ Serviced apartment เป็นที่ต้องการ ปัจจุบันมีโครงการ Branded Residence ทั้งหมด 7 โครงการ ซึ่งสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

1. Serviced Residences ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดที่มี Service แบบโรงแรม เช่น โครงการ Hampton Sriracha ที่เกิดจากการร่วมมือกันของ ออริจิ้นและดุสิตธานี เป็นการร่วมทุน JV เพิ่มความแข็งแกร่งในเรื่องของที่อยู่อาศัยที่เหนือระดับพร้อมการบริการที่เป็นมาตรฐาน จุดเด่นของโครงการคือเป็นคอนโดซึ่งจะมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า Serviced Apartment รายอื่นๆ มีห้องที่หลายรูปแบบสามารถเลือกได้ตามไลฟ์สไตล์ นอกจากนี้ยังมีส่วนกลางและการบริการที่ครบครัน ตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้มากกว่า ซึ่ง Facilities เหล่านี้จะรวมอยู่ในค่าส่วนกลางแล้วทำให้ไม่ต้องเสียค่าบริการรายเดือนเพิ่มเติม 

2. กลุ่ม Hotel and Serviced Residence ที่เป็นทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เป็นโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและการบริการที่ครบครันตามมาตรฐานของโรงแรมมากที่สุด (โดยเกณฑ์ของมาตรฐานโรงแรม ได้แก่ การตกแต่งที่สวยงามทั้งภายนอกและภายใน, สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เข้าพักและคุณภาพการบริการ) ได้แก่ โครงการ Oakwood Hotel & Residence Sri Racha, Citadines Grand Central Sri Racha และ Somerset Harbourview Sri Racha ซึ่งบริการที่ครบครันมาพร้อมค่าเช่าต่อเดือนที่สูงขึ้น

3. กลุ่ม Hotel and Serviced Apartment โครงการ Classic Kameo Hotel and Serviced Apartments, Kantary Bay Hotel and Serviced Apartments และ Cape Racha Hotel & Serviced ที่เป็นทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เช่นกัน แต่จะเน้นไปที่การอยู่อาศัยแบบ Long Stay มากกว่า เน้นพื้นที่ใช้สอยภายในห้องที่มากขึ้นให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการระดับมาตรฐาน เพียงพอสำหรับรองรับผู้เช่า ซึ่งค่าใช้จ่ายด้านบริการและสาธารณูปโภคของ Serviced Apartment จะถูกรวมอยู่ในค่าเช่า ราคาค่าเช่ารายเดือนจึงค่อนข้างสูง

ภาพรวมตลาดคอนโดทำเล ‘ศรีราชา’

‘ศรีราชา’ เป็นทำเลที่มีการเติบโตของคอนโดอย่างต่อเนื่อง หากลองย้อนกลับไป 10 ปี นับตั้งแต่ปี 2555 ทำเลนี้มี Supply เข้ามาใหม่ทุกปี บางปีเปิดตัวโครงการใหม่ 7-8 โครงการเลยทีเดียว การเข้ามาของคอนโดอย่างไม่ขาดสาย สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างก็เล็งเห็นศักยภาพของทำเล อย่าง Origin ที่ได้เข้ามาปักหมุดบนทำเลนี้มากมายหลายโครงการ ได้แก่ Knightsbridge the Ocean Sriracha, Notting Hill Laemchabang, Kensington Laemchabang, Brixton Kaset Sriracha Campus และล่าสุดโครงการระดับ Luxury ที่เพิ่งสร้างเสร็จหมาดๆ อย่าง Hampton Sriracha นอกจากนี้ยังมีศุภาลัย, พฤกษา, Asset Wise รวมถึง Local Developer ที่เข้ามาพัฒนาโครงการในทำเลนี้

แม้จะมี Supply เข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันคอนโดในย่านนี้ก็ถูก Absorp ไปแล้วกว่า 80% แสดงให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มี demand คอนโดยังเป็นที่ต้องการตลาดทั้งผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยหรือกลุ่มนักลงทุน

ผลตอบแทนการลงทุนในทำเล ‘ศรีราชา’

จากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดทำเลศรีราชา พบว่ามีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 270-520 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าเช่ารายเดือนขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง โดยมีรายละเอียดดังนี้

• Studio ขนาดตั้งแต่ 28-35 ตารางเมตร ราคาที่ปล่อยเช่าอยู่ที่ 6,000-11,000 บาทต่อเดือน จากต้นทุนราคาคอนโดที่ไม่สูง แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราที่ค่อนข้างสูง สามารถสร้าง Rental Yield ได้ถึง 5.1%-7% ต่อปี 
• 1 Bedroom เป็นรูปแบบห้องที่ได้รับความนิยมมากสุด มีขนาดตั้งแต่ 25-65 ตารางเมตร ราคาที่ปล่อยเช่าประมาณ 8,000-35,000 บาทต่อเดือน สร้าง Rental Yield ประมาณ 4.5%-6.3% ต่อปี
• 2 Bedroom ขนาดตั้งแต่ 45-100 ตารางเมตร ค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ 12,000-50,000 บาท Rental Yield อยู่ที่ 4.6%-5.9% ต่อปี
• 3 Bedroom ขนาดตั้งแต่ 100-120 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 40,000-69,000 บาทต่อเดือน สามารถสร้าง Rental Yield ประมาณ 3.5-5.9% ต่อปี 

ภาพรวมการปล่อยเช่าคอนโดย่านศรีราชาสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 5.5% ต่อปี ด้านราคาขายห้องมือสองของคอนโดในย่านนี้อยู่ที่ 55,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร สร้าง Capital Gain ประมาณ 3%-5% ต่อปี ตามสภาพของโครงการและที่ตั้งของโครงการ

และทั้งหมดนี้ก็คือศักยภาพของ ‘ศรีราชา’ กับความร้อนแรงในแง่มุมต่างๆ ทั้งความเป็นเมืองอุตสาหกรรมที่ดึงดูดการลงทุนและบุคลากรเข้ามาในทำเล ความครบครันในทุกมิติทั้งเรื่องของแหล่งงาน แหล่งไลฟ์สไตล์ สิ่งอำนวยความสะดวก และการเดินทาง ทำให้ศรีราชากลายเป็นเมืองผสมผสานการใช้ชีวิตและการทำงานได้อย่างลงตัว ความเพียบพร้อมของทำเล ทำให้ ’ศรีราชา’ เป็นหนึ่งในทำเลควรค่าแก่การจับจองทั้งในแง่การอยู่อาศัยและการลงทุน