Property Fund กองใดที่จะผ่านเข้ารอบต่อไป.... การแปลงสภาพเป็น REIT

            ในปัจจุบันมี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 61 กอง แบ่งเป็น Property Fund 32 กอง และ REIT 29 กอง ซึ่งในอดีต Property Fund อาจได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ดีกว่า REIT บางอย่าง เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่ม. อากรสแตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีเงินปันผลสำหรับนักลงทุนบางประเภท อย่างไรก็ดีภายหลังภาครัฐได้มีการยกเลิกสิทธิภาษีข้างต้นทำให้ Property Fund ไม่ได้มีข้อได้เปรียบในทางภาษีเมื่อเปรียบเทียบกับ REIT อีกทั้งด้วยหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ไม่สนับสนุน Property Fund โดยกำหนดให้ไม่สามารถลงทุนเพิ่มและเพิ่มทุนได้ตั้งแต่ปี 2557 โดยต้องมีการแปลงสภาพเป็น REIT จึงจะทำได้ รวมถึงเพื่อให้สอดคล้องกับหลักเกณฑ์ REIT ในต่างประเทศ จึงกำหนดให้กอง REIT สามารถกู้ยืมเงินเพิ่มได้มากขึ้น โดยความแตกต่างระหว่าง Property Fund และ REIT สามารถสรุปได้ดังนี้

ความแตกต่างสำคัญระหว่าง Property Fund และ REIT

            ทั้งนี้หนึ่งในข้อจำกัดหลักในการแปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT คือ ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นในการแปลงสภาพ เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่ม. อากรสแตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ Property Fund เกิดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่สูง ประกอบกับการดำเนินการแปลงสภาพต้องได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วย ทำให้มีแนวโน้มที่ Property Fund จะไม่ได้รับการอนุมัติหากผู้ถือหน่วยไม่เห็นถึงประโยชน์อย่างชัดเจนในการแปลงสภาพเป็น REIT เช่น โอกาสในการลงทุนเพิ่ม โอกาสในการใช้โครงสร้างเงินทุนที่ดีขึ้นของ REIT ในการสร้างรายได้เพิ่ม ซึ่งในปี 2560 เคยมีการอนุมัติสิทธิประโยชน์ทางภาษีในการแปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT ทำให้มีหลายๆ Property Fund ในอุตสาหกรรมมีการแปลงสภาพ เช่น CPNREIT, TREIT, SSTRT, SRIPANWA, DREIT และ WHART และกองเหล่านี้ก็มีการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมในเวลาต่อมา

โดยในวันที่ 24 มกราคม 2566 คณะรัฐมนตรีได้พิจารณาและอนุมัติสิทธิประโยชน์ทางภาษีในการแปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT โดยกำหนดให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีมีผลจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567 และให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องดำเนินการร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องและนำมาเสนอคณะรัฐมนตรีต่อไป โดยในปัจจุบันกฎหมายบางส่วนยังอยู่ระหว่างการร่างก่อนจะมีการอนุมัติต่อไป โดย Property Fund บางกองที่มีศักยภาพในการแปลงเป็น REIT และผ่านเข้ารอบต่อไป ขณะที่ Property Fund ที่เหลือซึ่งไม่ได้แปลงสภาพโดยใช้สิทธิประโยชน์ในรอบนี้ อาจแทบได้ว่าไม่มีโอกาสได้ไปต่อในรอบถัดไป เพราะโอกาสที่ภาครัฐจะให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีอีกเป็นครั้งที่ 3 คงเป็นไปได้ยาก

ในตอนหน้า ผมจะมาสรุปว่า Property Fund กองใดมีโอกาสได้ใช้สิทธิในการแปลงสภาพครับ